ВС визначив які обставини необхідно встановити суду, для задоволення вимог міськради про знесення самочинної забудови (ВС/КЦС у справі №202/7377/16-ц від 27.10.2021 р.).

Фабула судової справи: За захистом прав територіальної громади, як власника землі, до суду звернулась міська рада. Позов подано до «власника» самочинно побудованого магазину із вимогами визнати недійсними договори купівлі-продажу частин магазину, скасувати записи про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача знести самочинно побудовані приміщення.

Позов обґрунтовано тим, що право власності на об’єкти самочинного будівництва було набуто за допомогою отримання судового рішення. Однак, на момент звернення міськради із цим позовом «правовстановлююче» рішення суду було скасовано. З огляду на зазначене, позивач стверджував, що відповідач не міг відчужувати майно власником якого він не являвся насправді.

Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили. Обґрунтовували свої висновки тим, що рішення суду, на підставі якого земельна ділянка вибула із володіння міської ради, в подальшому скасовано, а тому, відповідач здійснив самовільне, без відповідного дозволу ОМС будівництво та зайняв земельну ділянку протиправно.

Також апеляційний суд зазначив, що скасування рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно за відповідачем усуває презумпцію правомірності укладеного в подальшому договору купівлі-продажу щодо цієї нерухомості, тому всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, не можуть здійснюватися та породжувати будь-які правові наслідки. Самі ж правочини, на підставі ст. 215, 216 ЦКУ, підлягають визнанню недійсними.

Не погоджуючись із рішеннями судів, власник подав касаційну скаргу.

ВС під час перегляду оспорюваних рішень наголосив на раніше визначених правових позиціях суду, зокрема, стосовно того, що:

- застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна.

- визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

- ефективним способом захисту порушених прав міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до ч.4 ст. 376 ЦК України.

З урахуванням зазначеного, ВС відмовив у задоволенні вимог про визнання правочинів недійсними та скасування записів про право власності у Реєстрі.

Щодо вимоги про знесення самочинного будівництва ВС зазначив: «установивши, що самочинна забудова, здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена особі для цієї мети, суди з урахуванням практики застосування ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод повинні з’ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, чиї права порушено такою забудовою, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці – чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проєкту або будівельних норм і правил».

Крім того, направляючи справу, в частині вимог щодо знесення будівництва на новий розгляд, ВС наголосив на необхідності з’ясування наступних обставин: чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним.

Аналізуйте судовий акт: МАФ або нерухомість? В яких випадках ОМС мє право демонтувати об’єкт?( ВС/КАС у справі №161/13645/16-а від 03.12.2020)

Вирок за невиконання рішення суду, або як отримати судимість за ухилення від знесення самовільного будівництва (Голосіївський районний суд м. Києва у справі 752/13360/19 від 05.04.2021).

МАФ є спорудою, на яку не може бути зареєстроване право власності, і яка може бути демонтована, як така, що перешкоджає власнику користуватися своєю власністю за його позовом (ВС/КЦС, № 203/4180/15-ц, від 18 грудня 2019р.)

Обовязковою умовою складу злочину - самовільного будівництва на самовільно зайнятій ділянці є відсутність дозвільної документації відповідних органів контролю (нагляду) (ВС/ККС, № 263/6230/17,17.10.19)

Постанова

Іменем України

27 жовтня 2021 року

м. Київ

справа № 202/7377/16-ц

провадження № 61-20139св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач- Дніпровська міська рада,

відповідачі - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

треті особи - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Батова Людмила Григорівна, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпропетровської міської ради,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 03 квітня 2018 року

у складі судді Волошина Є. В. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2019 року у складі колегії суддів:Варенко О. П., Городничої В. С., Лаченкової О. В.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

В листопаді 2016 року Дніпровська міська рада звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , в якому просила: визнати недійсними договори купівлі-продажу частин магазину від 26 квітня 2016 року № 1410

і № 1412, скасувати записи про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести самочинно побудовані приміщення магазинів літ. А-1, загальною площею 36,0 кв. м, основною площею - 24,2 кв. м, літ. Б-1, загальною площею 4,3 кв. м, основною площею - 4,3 кв. м, літ. В-1, загальною площею 4,7 кв. м, основною площею - 4,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 .

Позовна заява мотивована тим, щорішенням Бабушкінського районного суду

м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року у справі № 200/7923/14-ц зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_3 , задоволено та визнано за ОСОБА_2 право власності на приміщення магазинів літ. А-1, загальною площею 36 кв. м, основною площею - 24,2 кв. м, літ. Б-1 загальною площею 4,3 кв. м, основною площею 4,7 кв .м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та на приміщення магазинів літ. А-1, загальною площею 36 кв. м, основною площею - 24,2 кв. м, літ. Б-1, загальною площею 4,3 кв. м, основною площею - 4,3 кв .м, літ. В-1, загальною площею 4,7 кв. м, основною площею - 4,7 кв. м, що розташовані за адресою:

АДРЕСА_1 , визнано за ОСОБА_2 право власності на зазначені приміщення таким, що підлягає державній реєстрації уповноваженим на те органом без додаткових актів введення об`єкта

в експлуатацію.

09 жовтня 2014 року ОСОБА_2 зареєстрував право власності на зазначене нерухоме майно.

Проте, земельна ділянка, на якій розташоване спірне нерухоме майно, належить територіальній громаді в особі Дніпровської міської ради та віднесена до земель комунальної власності.

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 28 вересня 2016 року рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 20 червня

2014 року у справі № 200/7923/14-ц скасовано та відмовлено ОСОБА_2

у задоволенні позовних вимог про визнання права власності на зазначене нерухоме майно.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна від 09 листопада 2016 року № 72672687, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 475780212101, станом на час подання позову зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від

26 квітня 2016 року № 1412, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Батовою Л. Г., номер запису про право власності - 14331003, право власності на 1/2 частину магазину, та на підставі договору купівлі-продажу від 26 квітня 2016 року № 1410, посвідченого зазначеним нотаріусом, номер запису про право власності - 14331175, право власності на 1/2 частину магазину.

У зв`язку зі скасуванням рішення Бабушкінського районного суду

м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року, на підставі якого зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на об`єкт нерухомого майна, він здійснив розпорядження майном - уклав договори купівлі-продажу з ОСОБА_1 без відповідних правових підстав, оскільки не міг визнаватися власником.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 03 квітня 2018 року, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2019 року, позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини магазинів від 26 квітня

2016 року № 1410, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Батовою Л. Г., індексний номер 29427329.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини магазинів від 26 квітня

2016 року № 1412, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Батовою Л. Г., індексний номер 29427329.

Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи щодо об`єктів нерухомого майна про право власності за № 14331003 та № 14331175, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 475780212101.

Усунуто перешкоди Дніпровській міській раді у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести самочинно побудовані приміщення магазинів літ. А-1, загальною площею 36,0 кв. м, основною площею - 24,2 кв. м, літ. Б-1, загальною площею 4,3 кв. м, основною площею - 4,3 кв. м, літ. В-1, загальною площею 4,7 кв. м, основною площею - 4,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці без відповідного дозволу органів місцевого самоврядування за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Дніпровської міської ради судовий збір у розмірі 2 756 грн з кожного.

Встановивши, що рішення суду, на підставі якого земельна ділянка вибула із володіння Дніпровської міської ради, в подальшому скасовано, суди першої та апеляційної інстанцій на підставі статей 204 215 216 376 391 ЦК України зробили висновок, що зазначена земельна ділянка вибула із володіння Дніпровської міської ради поза її волею, у зв`язку із чим позовні вимоги Дніпровської міської ради про визнання правочинів недійсними та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 , який самовільно, без відповідного дозволу органів місцевого самоврядування, зайняв земельну ділянку та самочинно збудував будівлі, знести їх.

Також апеляційний суд зазначив, що скасування рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно за ОСОБА_2 усуває презумпцію правомірності укладеного в подальшому договору купівлі-продажу щодо цієї нерухомості, тому всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, не можуть здійснюватись та породжувати будь-які правові наслідки.

Посилання скаржника на те, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем,

а тому підстави для витребування від нього майна відсутні, апеляційний суд відхилив, оскільки вимоги щодо витребування майна позивачем не заявлено.

Аргументи учасників справи

У листопаді 2019 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та порушення норм процесуального права; незаконність та необґрунтованість оскаржених судових рішень і необ`єктивний розгляд справи, просивскасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що сторони при укладенні договорів додержувались встановлених законом вимог. ОСОБА_2 на момент вчинення правочинів був законним власником майна на підставі рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська, яке набрало законної сили, тому у суду немає підстав вважати договори купівлі-продажу недійсними. Задоволення позовних вимог позивача та визнання договорів купівлі-продажу недійсними, що кінцевим результатом має позбавлення права власності на майно, не відповідає критеріям законності, пропорційності виправдання втручання держави в право власності, визначеним практикою Європейського суду з прав людини. Фактично весь тягар результату рішення несе

ОСОБА_1 , який є добросовісним набувачем, він поніс витрати на придбання майна та повинен позбутися цього майна, що також призведе до фінансових втрат, тому зазначений тягар є надмірним.

Рух справи

УхвалоюВерховного Суду від 22 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.

Відповідно до пункту 2 розділу II «;Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Ухвалою Верховного Суду від 15 лютого 2021 року справу призначено до судового розгляду.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Суди встановили, що рішенням Бабушкінського районного суду від 20 червня 2014 року у справі № 200/7923/14-ц в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про стягнення коштів відмовлено. Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_3 , про визнання права власності задоволено та визнано за ОСОБА_2 право власності на приміщення магазинів літ. А-1, загальною площею 36 кв. м, основною площею - 24,2 кв. м, літ. Б-1 загальною площею 4,3 кв. м, основною площею 4,7 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , та на приміщення магазинів літ. А-1, загальною площею 36 кв. м, основною площею - 24,2 кв. м, літ. Б-1, загальною площею 4,3 кв. м, основною площею - 4,3 кв. м, літ. В-1, загальною площею 4,7 кв. м, основною площею - 4,7 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , визнано за ОСОБА_2 право власності на зазначені приміщення таким, що підлягає державній реєстрації уповноваженим на те органом без додаткових актів введення об`єкта в експлуатацію.

Зазначене нерухоме майно зареєстровано за ОСОБА_2 державним реєстратором Дніпропетровського міського управління юстиції Дніпропетровської області Олещенко О. В. 09 жовтня 2014 року (номер запису про право власності 7319502 від 09 жовтня 2014 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 475780212101).

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 28 вересня 2016 року у справі №200/7923/14-ц рішення Бабушкінського районного суду

м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року скасовано та відмовлено ОСОБА_2 у задоволенні його зустрічних позовних вимог до ОСОБА_1 про визнання права власності на зазначене нерухоме майно.

Під час розгляду справи в апеляційному суді Дніпропетровської області,

26 квітня 2016 року, між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договори купівлі-продажу приміщень магазинів № № 1410 та 1412, посвідчені 26 квітня 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Батовою Л. Г.

Згідно зі статтею 15 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які

ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави

і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі статтями 16 203 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту

є усталеним у судовій практиці.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження

№ 61-2417сво19) зазначено «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси власне порушені, а учасники цивільного обороту використовують цивільне судочинство для такого захисту».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі

№ 338/180/17 (провадження № 14-144цс18) вказувала, що «застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року справі

№ 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19) від 04 вересня 2018 року вказано, що «ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)».

Відповідно до частини 2, пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав,

і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

У частині другою статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17 (провадження № 61-20491св19) зазначено, що «задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельної ділянки шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійснимидоговорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18 (провадження № 61-19765св19) вказано, що «враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_5 , який є предметом спору

у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, то ефективним способом захисту порушених прав Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування

і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. При цьому обставина щодо державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 ЦК України».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18) зроблено висновок, що «за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи».

Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки

у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391 396 ЦК України.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі

№ 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зазначено, що «у силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

… законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

… не кожне втручання у право мирного володіння майном зумовлює порушення принципу пропорційності. Проте суд апеляційної інстанції не навів жодних мотивів для висновку про порушення справедливого балансу інтересів позивача як власника земельної ділянки та відповідача як її орендаря і про покладення на останнього такого тягаря, який буде надмірним.

Застосовуючи до спірних правовідносин статтю 1 Першого протоколу до Конвенції, суд на підставі зібраних доказів мав проаналізувати:

1) чи здійснює власник земельної ділянки, який звернувся до суду, втручання відповідно до приписів національного законодавства у право відповідача як її орендаря на мирне володіння майном останнього, зокрема з огляду на норми права у сфері містобудування й охорони культурної спадщини;

2) чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки через здійснення відповідачем самочинного будівництва на орендованій ним земельній ділянці легітимну мету, зокрема, чи є вимога власника цієї ділянки зобов`язати відповідача знести самовільно побудовану на такій ділянці споруду заходом

з контролю власником за користуванням його ділянкою відповідно до загальних інтересів, у тому числі інтересів в охороні культурної спадщини;

3) чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті (зокрема з огляду на те, що законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритеті захисту прав власника земельної ділянки над інтересами орендаря, який хоче спорудити певний об`єкт на цій ділянці), та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи, зокрема з урахуванням поведінки відповідача у відносинах з власником земельної ділянки, а також суспільних інтересів у збереженні культурної спадщини».

У постанові Верховного Суду України від 19 квітня 2017 року в справі

№ 354/612/13-ц зроблено висновок, що «з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17 (провадження № 61-20491св19) зазначено, що «аналіз частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України, дає підстави для висновку, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить. Встановивши, що самочинна забудова, здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети цій особі, суди повинні з`ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці - чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проекту або будівельних норм

і правил, чиї права порушено такою забудовою».

Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майната скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Задовольняючи позовні вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести самочинно побудовані приміщення магазинів, суди виходили лише з того, що рішення суду, на підставі якого земельна ділянка вибула із володіння Дніпровської міської ради, в подальшому скасовано, та не з?ясували умов, необхідних для встановлення підстав захисту прав власника земельної ділянки у спосіб знесення самочинної забудови, зокрема, чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи.

Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення ухвалено без додержання норм процесуального та матеріального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені судові рішення скасувати в частині задоволених позовних вимог про визнання правочинів недійсними та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з ухваленням нового рішення, яким у задоволенні цих вимог відмовити, а в іншій частині - справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400 402 411 412 416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 03 квітня

2018 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня

2019 року скасувати.

У задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Батова Людмила Григорівна, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпропетровської міської ради, про визнання правочинів недійсними, скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відмовити.

В іншій частині справу № 202/7377/16-ц передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 03 квітня 2018 року та постанова Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2019 року втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков М. М. Русинчук