Автостоянка – не є об’єктом нерухомості, а з метою розміщення на ній будівлі, необхідно змінювати цільове призначення земельної ділянки та отримувати дозвільні документи на будівництво (ВС/КЦУ, справа №686/22924/16-ц від 13 листопада 2019 р)

Фабула судового акту: Маючи досвід роботи з нерухомістю часто зустрічаю випадки, коли власники майна, оформленого в часи далеких двохтисячних у відповідності до діючої на той час практики (я не вживаю слово «законодавства», бо мова йде саме про практику, яка існувала в ті час) наразі стикаються з проблемою доведення законності такої побудови.

До прикладу, маємо ситуацію із влаштуванням автостоянки, для чого було ініційовано відведення земельної ділянки із відповідним цільовим призначенням, отримано дозвіл на будівництво об’єкта містобудування, архітектурно-планувальне завдання, дозвіл на виконання будівельних робіт.

Як результат, побудовано автомобільну стоянку, що складалася з приміщення прохідної (контрольно-пропускного пункту), асфальтно-бетонного покриття та металевої огорожі.

Після чого було складено та погоджено акт готовності об’єкта до експлуатації та видано сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта (стоянки на 100 легкових автомобілів) проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правилам, що підтверджує його готовність до експлуатації.

За цим сертифікатом до складу нового будівництва включено приміщення прохідної площею 36,1 кв. м.

Надалі відбулась реєстрація права власності на об’єкт нерухомості, а саме приміщення, яке знаходиться на автостоянці та видано свідоцтво про право власності.

Питання:

Як співвідноситься автостоянка із приміщенням, яке знаходиться на ній?

Що необхідно вважати об’єктом нерухомості: автостоянку чи приміщення? Та

чи мали право користувачі земельної ділянки будувати об’єкт нерухомості (приміщення) на території, яка була відведена для розміщення стоянки для автомобілів.

Верховний суд, в своєму рішенні, приходить до висновків, що виходячи з аналізу положень статей 179, 181, 188 ЦК України, ДБН В.2.3-15:2007 та Правил зберігання транспортних засобів на автостоянках, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 січня 1996 року № 115, автостоянка не є об`єктом нерухомого майна, оскільки утворюється за рахунок інших речей (огорожі, твердого покриття, освітлення, приміщень для обслуговування персоналу), які не є об`єктами нерухомого майна у розумінні статті 181 ЦК України, оскільки вони безпосередньо не пов`язані з земельною ділянкою.

Відповідно до абзацу третього додатку «Б» до ДБН В.2.3-15:2007 автостоянка - це спеціально обладнана відкрита площадка для постійного або тимчасового зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів. Зазначеними нормами передбачається влаштування тимчасового приміщення для обслуговуючого персоналу, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування) на земельну ділянку, а не будівництво капітального нерухомого майнового комплексу.

Таким чином, у разі реєстрації права власності на об’єкт нерухомості, власник повинен мати документи, які підтверджують законність виникнення такого об’єкту, а саме: документ, що підтверджує право власності/користування на земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням, а також дозвільну документацію в залежності від об’єкту будівництва, що в наступному і дає підстави для реєстрації права власності на окремий об’єкт нерухомості.

Таким чином, автостоянка передбачає влаштування тимчасового приміщення, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування), а тому мати дозвіл на будівництво автомобільної стоянки не достатньо для того, щоб будувати капітальну споруду на відведеній земельній ділянці.

Фактичні обставини справи: Прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі міської ради до відповідача, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Приватного малого підприємства «Лідер» про визнання сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта незаконним і його скасування, знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення і визнання договору купівлі-продажу недійсним.

На обґрунтування своїх вимог вказав, що Відповідач здійснив самочинне будівництво приміщення прохідної на земельній ділянці, яка була передана для розміщення автостоянки, неправомірно одержав сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта та незаконно набув право власності на нього, а оспорюваний правочин не відповідає вимогам закону, оскільки останній не вправі був розпоряджатися цим приміщенням.

Рішенням першої інстанції, що залишене без змін ухвалою апеляційної інстанції, в позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що спірне приміщення прохідної не є самочинним будівництвом і не підлягає знесенню.

Натомість, в результаті подання касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про її часткове задоволення.

Касаційний суд вказав, що оскільки, спірне приміщення прохідної, автостоянка разом із земельної ділянкою та огорожею вважається однією річчю, приміщення прохідної не є окремим об`єктом нерухомого майна, на яке може виникати право власності.

А тому, суди належним чином не визначились з характером спірних відносин та нормою матеріального права, яка підлягає застосуванню, не встановили фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи та дійшли помилкового висновку про відмову в позові у зв`язку з тим, що спірне майно не є самочинним будівництвом.

Аналізуйте судовий акт: Порушенням державних будівельних норм є розташування АЗС та АГП з недотриманням розривів та відстаней від багатоквартирного будинку – виходячи з розрахунку забруднення повітря, але не менше 50 м (ВС/КАС, №521/4789/17,08.09.18)

За будівництво гаражу або інше самочинне будівництво більше ніж два місяці тому, особа не притягається за ст.96 КУпАП, оскільки таке правопорушення не є триваючим і строк притягнення до відповідальності закінчився (ВС/КАС, №682/2447/16-а)

Орган державного архітектурно-будівельного контролю у разі настання умов, передбачених законом ЗОБОВ`ЯЗАНИЙ звернутися до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта (ВС/КАС, № 826/22842/15, 09.12.19)

Присутність суб’єкта містобудування під час перевірки ДАБІ ОБОВ’ЯЗКОВА, інакше рішення за її наслідками є незаконними (ВС/КАС № 400/2866/18 від 08.11.2019)

Читайте статтю: Зміна цільового призначення земельної ділянки: процедура та наслідки її порушення

Постанова

Іменем України

13 листопада2019 року

м. Київ

справа № 686/22924/16-ц

провадження № 61-33751св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Яремка В. В. (суддя-доповідач),

суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О.,

Ступак О. В.,

учасники справи:

позивач - заступник керівника Хмельницької місцевої прокуратури, який діє в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради,

відповідачі: ОСОБА_1 , Державна архітектурно-будівельна інспекція України, Приватне мале підприємство «Лідер»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу першого заступника прокурора Хмельницької області на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 23 червня 2017 року у складі судді Мороз В. О. та ухвалу Апеляційного суду Хмельницької області від 30 серпня 2017 року у складі колегії суддів: Ярмолюка О. І., Пастощука М. М., Янчук Т. О.,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог та рішень судів

У листопаді 2016 року заступник керівника Хмельницької місцевої прокуратури (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради (далі - Рада) до ОСОБА_1 , Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Приватного малого підприємства «Лідер» (далі - ПМП «Лідер») про визнання сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта незаконним і його скасування, знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення і визнання договору купівлі-продажу недійсним.

На обґрунтування своїх вимог посилався на такі обставини.

Рішенням Ради від 3 лютого 2006 року № 12 фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1 передано в оренду земельну ділянку площею 3 400 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 , для влаштування стоянки на 100 легкових автомобілів.

25 квітня 2006 року між Радою та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі № 040674200080 строком до 03 лютого 2008 року, а надалі сторони продовжили строк оренди землі до 28 травня 2014 року.

Впродовж 2009 року ОСОБА_1 без належного дозволу побудував на орендованій земельній ділянці автомобільну стоянку, що складається з приміщення прохідної (контрольно-пропускного пункту) площею 36,1 кв. м, асфальтно-бетонного покриття та металевої огорожі, після чого 23 грудня 2010 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області видала останньому сертифікат № ХМ001396 відповідності закінченого будівництвом об`єкта та готовності його до експлуатації.

16 жовтня 2013 року ОСОБА_1 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно своє право власності на вказане приміщення, а 08 листопада 2013 року - продав його ПМП «Лідер». Отже, ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво приміщення прохідної, неправомірно одержав сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта та незаконно набув право власності на нього, а оспорюваний правочин не відповідає вимогам закону, оскільки останній не вправі був розпоряджатися цим приміщенням.

З урахуванням викладеного прокурор просив суд: визнати сертифікат від 23 грудня 2010 року № ХМ001396 відповідності закінченого будівництвом об`єкта, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області ОСОБА_1., незаконним і скасувати цей сертифікат; зобов`язати ОСОБА_1 знести за власний кошт самочинно збудований об`єкт - приміщення прохідної площею 36,1 кв. м, що розташований на АДРЕСА_1 , та привести земельну ділянку у межах здійсненої забудови до попереднього стану; скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на вказане приміщення; визнати договір купівлі-продажу приміщення прохідної, укладений 08 листопада 2013 року між ОСОБА_1 і ПМП «Лідер», недійсним.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 23 червня 2017 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 30 серпня 2017 року, в позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що спірне приміщення прохідної не є самочинним будівництвом і не підлягає знесенню, а ОСОБА_1 набув право власності у встановленому законом порядку та відчужив його ПМП «Лідер», тому відсутні підстави для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно та визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним. До того ж, прокурор не оспорював свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 16 жовтня 2013 року (індексний номер 10997877), яке Реєстраційна служба Хмельницького міськрайонного управління юстиції Хмельницької області видала ОСОБА_1 на спірне приміщення.

Апеляційний суд зазначив, що рішення суду першої інстанції відповідає положенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР, і практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Позивачем не доведено, що таке втручання держави у право особи на мирне володіння майном є законним і виправданим. Крім того, задоволення позову прокурора призведе до безповоротної та некомпенсованої втрати ПМП «Лідер» майна, що, у свою чергу, порушить справедливу рівновагу (баланс) між інтересами держави, пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка страждає від цього втручання.

У жовтні 2017 року до суду надійшли заперечення на касаційну скаргу, подані представником ОСОБА_1 та ПМП «Лідер» - Черняк Р. І. , в яких він зазначав, що позивачем не доведено, що спірне приміщення є самочинним будівництвом, а також не обґрунтовано законність втручання держави у право приватної власності відповідача.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників

У жовтні 2017 року прокурор звернувся до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ із касаційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати судові рішення першої і апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

Касаційна скарга мотивована тим, що в порушення вимог чинного законодавства та за відсутності дозволу міської ради, ОСОБА_1 на отриманій в оренду земельній ділянці для облаштування стоянки легкових автомобілів самочинно здійснив будівництво окремого нерухомого об`єкта, а саме нежитлового приміщення (прохідної) площею 36,1 кв. м. Будівництво спірного об`єкта здійснено за відсутності дозвільної документації, на земельній ділянці, яка надана для іншої мети. У розумінні статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) вказане будівництво є самочинним. Незважаючи на зазначені обставини, у грудні 2010 року складено та погоджено акт готовності об`єкта до експлуатації, на підставі якого 23 грудня 2010 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області видала сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта - стоянки, до складу якої включено спірне приміщення. У порушення вимог статті 212 Цивільного процесуального кодексу України у редакції, чинній на час ухвалення оскаржуваних судових рішень (далі - ЦПК України 2004 року) судами не надано оцінку доказам, що жодних дозвільних документів на будівництво окремого об`єкта нерухомості - приміщення прохідної прощею 36,1 кв. м - ОСОБА_1 компетентними органами не надавалися. Судами не враховано, що автостоянка і приміщення прохідної як її складова частина, є елементом складної речі і разом із землею вважаються однією річчю, а тому приміщення прохідної не є окремим об`єктом нерухомого майна, на яке може виникати право власності.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 жовтня 2017 року відкрито касаційне провадження в указаній цивільній справі.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» (далі - ЦПК України) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 21 жовтня 2019 року вказану справу призначено до судового розгляду.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно зі статтею 213 ЦПК України 2004 року рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам судові рішення першої та апеляційної інстанцій не відповідають.

Судами встановлено, що з 10 грудня 2002 року до 28 грудня 2015 року ОСОБА_1 був зареєстрований як фізична особа - підприємець.

Рішенням Ради від 07 квітня 2005 року № 29 погоджено місце розташування об`єкта містобудування та надано згоду приватному підприємцю ОСОБА_1 на розроблення проекту відведення земельної ділянки площею 0,34 га під влаштування стоянки на 100 легкових автомобілів на АДРЕСА_1 згідно з архітектурно-планувальним завданням, технічними умовами відповідних організацій, укладенням угоди з управлінням житлово-комунального господарства, благоустроєм прилеглої території з мощенням сертифікованою тротуарною плиткою.

28 квітня 2005 року Виконавчий комітет Ради прийняв рішення № 273 про надання приватному підприємцю ОСОБА_1 дозволу на будівництво об`єкта містобудування - стоянки на 100 легкових автомобілів на АДРЕСА_1 .

На підставі цього рішення Комунальне архітектурно-планувальне підприємство Управління архітектури та містобудування виконавчого комітету Ради видало приватному підприємцю ОСОБА_1. архітектурно-планувальне завдання № 156.

Рішенням Ради від 03 лютого 2006 року № 12 надано приватному підприємцю ОСОБА_1 земельну ділянку площею 3400 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 , в оренду строком на 2 роки для влаштування стоянки на 100 легкових автомобілів.

25 квітня 2006 року між Радою та приватним підприємцем ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки № 040674200080, за умовами якого Рада передала останньому в оренду вказану земельну ділянку строком до 03 лютого 2008 року. 21 серпня 2008 року сторони уклали новий договір оренди землі № 040874200133 строком до 28 травня 2011 року, а 08 жовтня 2013 року - продовжили строк його дії до 28 травня 2014 року. Додатковою угодою від 10 червня 2014 року Рада і ОСОБА_1 розірвали цей договір.

09 лютого 2007 року Головне управління містобудування та архітектури Ради погодило проектну документацію щодо влаштування стоянки на 100 легкових автомобілів на АДРЕСА_1 , на підставі якої 25 березня 2009 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області надала приватному підприємцю ОСОБА_1 дозвіл на виконання будівельних робіт № 0231.

Впродовж березня-грудня 2009 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 побудував автомобільну стоянку, що складалася з приміщення прохідної (контрольно-пропускного пункту), асфальтно-бетонного покриття та металевої огорожі.

25 травня 2010 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 і ПМП «Лідер» уклади договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 продав, а ПМП «Лідер» купило асфальтно-бетонне покриття площею 680 кв. м, огорожу металеву сітчасту довжиною 220 м і приміщення контрольно-пропускного пункту, загальною площею 36,1 кв. м, на АДРЕСА_1 .

У грудні 2010 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (замовник), Приватне підприємство «Меганом» (генпроектувальник) і ПМП «Лідер» (генпідрядник) склали та погодили акт готовності об`єкта до експлуатації, на підставі якого 23 грудня 2010 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області видала ОСОБА_1 сертифікат № НОМЕР_1 відповідності закінченого будівництвом об`єкта - стоянки на 100 легкових автомобілів на АДРЕСА_1 , проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правилам, що підтверджує його готовність до експлуатації. За цим сертифікатом до складу нового будівництва включено приміщення прохідної площею 36,1 кв. м.

16 жовтня 2013 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Росновська Н. В. прийняла рішення № 6860554 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на приміщення прохідної, загальною площею 36,1 кв. м, на АДРЕСА_1 , як на самостійний об`єкт нерухомого майна. У той же день Реєстраційна служба Хмельницького міськрайонного управління юстиції Хмельницької області видала ОСОБА_1 свідоцтво про право власності на нерухоме майно (індексний номер 10997877).

За договором купівлі-продажу від 08 листопада 2013 року ОСОБА_1 продав ПМП «Лідер» указане нежитлове приміщення.

Частинами першою та другою статті 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до частини першої статті 23 Закону України «Про планування і забудову територій»будівництво об`єктів містобудування здійснюється згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

Згідно з частинами першою-шостою статті 24 вказаного Закону фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об`єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов`язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об`єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).

Фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об`єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними правилами забудови.

У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об`єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об`єкта.

Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

Дозвіл на будівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам, місцевим правилам забудови (далі - комплексний висновок).

Статтею 22 Закону України «Про основи містобудування» визначено, що забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому земельним законодавством, та одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

Відповідно до частини першої статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів.

У порушення вимог вищезазначених норм, за відсутності дозволу міської ради, ОСОБА_1 на орендованій земельній ділянці, отриманій для облаштування стоянки легкових автомобілів, самочинно здійснив будівництво окремого нерухомого об`єкта, а саме нежитлового приміщення (прохідної) площею 36,1 кв. м, а 16 жовтня 2013 року прийнято рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на вказане приміщення і видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке 08 листопада 2013 року згідно з договором купівлі-продажу було відчужено ПМП «Лідер».

Суди не врахували, що дозвіл на виконання будівельних робіт надано ОСОБА_1 лише на облаштування стоянки на 100 легкових автомобілів, а не на будівництво нежитлового приміщення (прохідної).

Апеляційний суд безпідставно вважав, що ОСОБА_1 замовив та виготовив робочий проект автостоянки, який передбачав будівництво приміщення контрольно-пропускного пункту і що він був погоджений Головним управлінням містобудування та архітектури Ради. На підставі цього Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області 25 березня 2009 року надала дозвіл на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надано ОСОБА_1 лише на облаштування стоянки, а не на будівництво окремого об`єкта нерухомості (т. 1,а. с. 33).

За робочим проектом автостоянки на 100 легкових автомобілів «Основні показники по генплану» зазначено, що площа забудови становить 12 кв. м, площа земельної ділянки - 0,34 га. При цьому не зазначено якої саме забудови і яке відношення до неї має приміщення прохідної площею 36,1 кв. м (т. 2, а. с. 7).

Посилання судів на те, що Правилами зберігання транспортних засобів на автостоянках, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 січня 1996 року № 115 (далі - Правила) та ДБН В.2.3-15:2007 передбачена можливість будівництва нежитлового приміщення (прохідної), є безпідставними.

Пунктом 6 Правил визначено, що автостоянка повинна мати тверде покриття (асфальтове, бетонне, гравійне, щебеневе), огорожу, освітлення, телефонний зв`язок, приміщення для обслуговуючого персоналу, в`їзні-виїзні ворота із шлагбаумом та запасні ворота на випадок термінової евакуації транспортних засобів. У разі потреби й технічної можливості на автостоянках обладнуються класи з безпеки дорожнього руху, пункти технічного огляду та самообслуговування транспорту, встановлюється пожежна та охоронна сигналізація, гучномовець.

Відповідно до абзацу третього додатку «Б» до ДБН В.2.3-15:2007 автостоянка - це спеціально обладнана відкрита площадка для постійного або тимчасового зберігання легкових автомобілів та інших мототранспортних засобів. Зазначеними нормами передбачається влаштування тимчасового приміщення для обслуговуючого персоналу, яке може бути демонтовано після припинення права (оренди, користування) на земельну ділянку, а не будівництво капітального нерухомого майнового комплексу, загальною площею 36,1 кв. м, з підвальним приміщенням площею 13,8 кв. м.

Пунктом 5.1 ДБН В.2.3-15:2007 передбачено, що у складі автостоянок для постійного зберігання автомобілів повинні бути відкриті площадки для стоянки автомобілів, приміщення для чергових і зберігання інвентаря, відповідні елементи інженерного обладнання та благоустрою, а також, за необхідності та технічної можливості, можуть бути - пости технічного огляду та дрібного технічного ремонту і миття автомобілів, включаючи пункти-пости самообслуговування - оглядові ями (естакади), місця чищення салону автомобіля. Такі автостоянки можуть бути обладнані сонцезахисними навісами, вітрозахисними стінками, декоративним сонцезахисним і шумозахисним озелененням.

Пунктом 5.9 вказаних ДБН передбачено, що на автостоянках з 50 і більше місцями постійного та тимчасового зберігання автомобілів при головному вїзді-виїзді повинен влаштовуватися контрольно-пропускний пункт (приміщення для обслуговуючого персоналу, туалету та інше), обладнаний майданчик для зберігання протипожежного інвентарю, встановлення контейнерів-сміттєзбірників.

Отже, вказаними нормами не визначено правового статусу автостоянки як об`єкта нерухомого майна.

Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

Частиною першою статті 188 ЦК України встановлено, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

Виходячи з аналізу положень статей 179 181 188 ЦК України, ДБН В.2.3-15:2007 та Правил автостоянка не є об`єктом нерухомого майна, оскільки утворюється за рахунок інших речей (огорожі, твердого покриття, освітлення, приміщень для обслуговування персоналу), які не є об`єктами нерухомого майна у розумінні статті 181 ЦК України, оскільки вони безпосередньо не пов`язані з земельною ділянкою.

Отже, спірне приміщення прохідної, автостоянка разом із земельної ділянкою та огорожею вважається однією річчю, а тому приміщення прохідної не є окремим об`єктом нерухомого майна, на яке може виникати право власності.

Зазначені обставини залишились поза увагою як суду першої інстанції, так і апеляційного суду.

Таким чином, суди належним чином не визначились з характером спірних відносин та нормою матеріального права, яка підлягає застосуванню, не встановили фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи та дійшли помилкового висновку про відмову в позові у зв`язку з тим, що спірне майно не є самочинним будівництвом.

Тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню у зв`язку з неправильним застосуванням вказаних вище норм матеріального права.

Водночас, колегія суддів дійшла висновку, що у задоволенні позову необхідно відмовити з інших підстав з огляду на таке.

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (частина друга статті 19 Конституції України).

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України на прокуратуру покладається, зокрема, представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. (частина перша статті 23 Закону України «Про прокуратуру» у редакції, чинній на час звернення прокурора до суду.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві (заяві) самостійно визначає, у чому полягає порушення інтересів держави, та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві, і в такому разі прокурор набуває статусу позивача (абзац другий частини другої статті 45 ЦПК України 2004 року).

ЄСПЛ звертав увагу на те, що сторонами цивільного провадження є позивач і відповідач. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (див. mutatis mutandis рішення від 15 січня 2009 року у справі «Менчинська проти Росії» (Menchinskaya v. Russia), заява № 42454/02, § 35).

Відповідно до статей 317 і 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Суди встановили, що спірна земельна ділянка належить до комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького.

Позов прокурором пред`явлено в інтересах держави в особі Ради. Отже, позивачем у цій справі є Рада.

За змістом статей 15 та 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання.

У частині другій статті 16 ЦК України наведено перелік способів захисту цивільних прав і інтересів, який не є вичерпним.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

У цій справі предметом розгляду є вимоги про визнання сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта незаконним і його скасування, знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення і визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Отже, кінцевою метою звернення до суду є захист права позивача та приведення земельної ділянки, яка перебуває у користуванні відповідача, у попередній стан.

Зважаючи на наведене, заявлені вимоги про визнання сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта незаконним і його скасування, визнання договору купівлі-продажу недійсним є неефективним способом захисту порушеного права, а тому задоволенню не підлягають.

Щодо вирішення вимог про знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану, то у цьому конкретному спорі вони не підлягають задоволенню з огляду на таке.

Як встановлено у справі, первинним орендарем земельної ділянки був ОСОБА_1 , який користувався земельною ділянкою на підставі договорів оренди землі від 25 квітня 2006 року, 21 серпня 2008 року з наступним поновленням договору на строк до 21 серпня 2014 року (т. 1, а. с. 16-16, 18-20, 69-76).

Відповідно до додаткової угоди від 21 серпня 2008 року вказані сторони розірвали договір оренди землі (т. 1, а. с. 21).

Згідно зі статтею 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Умови повернення орендованої земельної ділянки були передбачені пунктами 7.1-7.5 договору оренди.

Отже, за змістом правовідносин, які існували між ОСОБА_1 та Радою, після закінчення строку дії договору оренди землі він мав передати земельну ділянку орендодавцю і тому стані, в якому вона була йому передана з вирішенням у разі необхідності питання про відшкодування збитків, завданих сторонами один одному.

Таких претензій сторони один до одного не заявляли.

Як встановлено у справі, після розірвання договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Радою, остання на підставі власного рішення від 05 березня 2014 року № 70 уклала договір оренди від 10 червня 2014 року з ПМП «Лідер», предметом якого є та ж земельна ділянка. Згідно з пунктом 2 цього договору в оренду передана земельна ділянка, загальною площею 3 400 кв. м, а відповідно до пункту 3 на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - капітальна одноповерхова нежитлова будівля, а також інші об`єкти інфраструктури - проїзди, проходи, майданчики площею 3 376 кв. м.

Указані обставини встановлені рішенням Господарського суду Хмельницької області від 17 травня 2016 року у справі № 924/276/16 за позовом заступника керівника Хмельницької місцевої прокуратури в інтересах держави до Ради, ПМП «Лідер» про визнання недійсним рішення Ради у відповідній частині та вказаного договору оренди земельної ділянки, яке залишене без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 22 серпня 2016 року та постановою Вищого господарського суду України від 22 листопада 2016 року (т. 1, а. с. 119-130).

Отже, на час пред`явлення прокурором позову та розгляду справи спірне нерухоме майно знаходиться у володіння ПМП «Лідер», який є орендарем, а Рада, уклавши договір оренди, погодилася на знаходження цього майна на час дії договору оренди землі на відповідній земельній ділянці.

Вимоги про знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану прокурором пред`явлено до ОСОБА_1 , який не є орендарем та володільцем спірного нерухомого майна, а тому указані позовні вимоги у спірному випадку пред`явлено до неналежного відповідача, отже, задоволенню не підлягають.

Відповідно не підлягають задоволенню вимоги прокурора про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, оскільки вони є похідними від вимог, у задоволенні яких необхідно відмовити з наведених вище підстав.

Щодо обґрунтування підстав для відмови у позові необхідно звернути увагу й на таке.

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1 Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

У цій справі підлягає застосуванню доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності. У статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Очевидно, що дії Ради, яка на час розірвання договору оренди землі з ОСОБА_1 не мала до нього претензій щодо наявності зведеного на земельній ділянці спірного нерухомого майна, надалі уклала договір оренди землі з новим орендарем - ПМП «Лідер», передбачивши у договорі наявність на орендованій земельній ділянці такого майна, а згодом до закінчення договору оренди пред`являє (в особі представника - прокурора) позов про знесення нерухомого майна та приведення земельної ділянки до попереднього стану і є недобросовісними.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

За змістом частин першої, другої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.

Оскільки суди неправильно застосували норми матеріального права, то оскаржувані судові рішення не можуть вважатися законними та обґрунтованими, а тому в силу статті 412 ЦПК України підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог з наведених вище підстав.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки за наслідками касаційного розгляду у позові прокурора відмовлено, то підстави для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, відсутні.

Керуючись статтями 400 409 412 416 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу першого заступника прокурора Хмельницької області задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 23 червня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Хмельницької області від 30 серпня 2017 року скасувати.

У позові заступника керівника Хмельницької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради до ОСОБА_1 , Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Приватного малого підприємства «Лідер» про визнання сертифіката відповідності закінченого будівництвом об`єкта незаконним і його скасування, знесення самочинного будівництва та приведення земельної ділянки до попереднього стану, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення і визнання договору купівлі-продажу недійсним відмовити.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. В. Яремко

Судді: І. Ю. Гулейков

А. С. Олійник

С. О. Погрібний

О. В. Ступак