Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість (ВС/КГС, № 925/549/17,02.05.18)

Фабула судового акта: Ця судова справа була ініційована місцевою прокуратурою в інтересах держави в особі міської ради і стосувалась стягнення з приватного підприємства заборгованості за договором оренди земельної ділянки у сумі 212 649,64 грн., з яких: 162 585,04 грн. боргу з орендної плати, 25 830,22 грн. пені, 19 381,78 грн. інфляційних втрат та 4 852,60 грн. 3% річних; а також і розірвання цього договору оренди землі.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор посилався на порушення відповідачем своїх зобов'язань щодо повної та вчасної сплати орендних платежів за спірним договором оренди землі, що свідчить про наявність підстав для розірвання спірного договору оренди та повернення земельної ділянки власникові. При цьому, останній посилався на приписи статей 93, 124, 141 Земельного кодексу України, статей 24, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", Закон України "Про прокуратуру".

Вірогідно, самим важливим нюансом цієї судової справи є та обставина, що станом на момент розгляду справи, наявну заборгованість відповідачем було повністю погашено, що стало підставою для прийняття судом апеляційної інстанції рішення про відмову у позові, оскільки «сплата орендної плати не є істотною умовою договору, а Черкаська міська рада отримала те, на що вона розраховувала при укладанні договору».

Верховний Суд у складі колегії суддів палати Касаційного господарського суду, скасувавши зазначене рішення, зазначив, зокрема, що сплата відповідачем усієї суми заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення даного спору, оскільки судами встановлений факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі, що відповідно до ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України та умов договору від 24.03.2006р. є достатньою правовою підставою для розірвання цього договору.

Отже Верховним Судом сформовано важливу для ділової практики позицію, яка зводиться до наступного, - сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналізуйте судовий акт: Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15)

Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

ВС/КЦС: Порушення орендарем земельної ділянки законодавчо запровадженого порядку сівозмін сільськогосподарських культур може бути підставою для розірвання договору оренди (ВС/КЦС, справа № 541/555/16-ц,14.02.18)

Повернення земельної ділянки у комунальну власність: коли подається віндикаційний, а коли негаторний позов і коли для прокурора починається строк позовної давності для звернення із позовом (ВСУ від 17 лютого 2016 року № 6-2407цс15)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 925/549/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

від прокуратури - Доценко Т.О.

позивач - Черкаська міська рада

представник позивача - Дворкова А.В.

відповідач - приватне підприємство "Інда"

представник відповідача - Руднічук Д.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Заступника прокурора Черкаської області

на постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Яковлєва М.Л. - головуючого, Тищенко О.В., Майданевича А.Г. від 02 листопада 2017 року

Історія справи

Короткий зміст та підстави позову

1. У травні 2017 року Черкаська місцева прокуратура в інтересах держави в особі Черкаської міської ради звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Приватного підприємства "Інда" про:

- стягнення заборгованості у сумі 212 649,64 грн., з яких: 162 585,04 грн. боргу з орендної плати, 25 830,22 грн. пені, 19 381,78 грн. інфляційних втрат та 4 852,60грн. 3% річних;

- про розірвання договору оренди землі від 24.03.2006р., площею 19000 кв.м., розташованої по АДРЕСА_1 у м. Черкаси, нормативною грошовою оцінкою 12650010,00грн., укладений між Черкаською міською радою та ПП "Інда", зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" за № 040677500191 від 07.04.2006 (кадастровий номер НОМЕР_1), яку зобов'язано відповідача повернути на користь Черкаської міської ради.

2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор посилався на порушення відповідачем своїх зобов'язань щодо повної та вчасної сплати орендних платежів за спірним договором оренди землі і на час звернення з позовом за ним рахується заборгованість з орендної плати в розмірі 162 585,04 грн. У зв'язку з цим прокурор вважав підставним розірвання спірного договору оренди та повернення земельної ділянки власникові. При цьому, останній посилався на приписи статей 93, 124, 141 Земельного кодексу України, статей 24, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", Закон України "Про прокуратуру".

3. Підставою звернення до суду з вищезазначеними вимогами стали наступні обставини.

4. Між ПП "ІНДА" та Черкаською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки від 24.03.2006р. площею 19000 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 під будівництво готельно-ресторанного комплексу, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП ,Дентр ДЗК при Держкомземі України" за № 040677500191 07.04.2006р..

5. Умовами договору передбачено, що орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним на відповідний казначейський рахунок та передбачено відповідальність за неналежне виконання договірних зобов'язань орендарем, а саме: за несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

6. В подальшому між сторонами виник спір щодо встановлення розміру річної плати за користування земельною ділянкою. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 10.10.2014 у господарській справі № 925/1207/14 встановлено розмір річної плати за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 в розрахунку 3 % від її нормативної грошової оцінки, як на період нормативного будівництва, так і в розмірі 3 % після завершення будівництва.

7. У зв'язку з несплатою орендної плати відповідачем за вказаним договором земельної ділянки, у останнього утворилась заборгованість.

8. Заборгованість, у розмірі 208 730 грн. 62 коп., з яких 196 042 грн. 01 коп. сума основного боргу та 12 688 грн. 61 коп. - пеня, що виникла за період дії Договору з 24.03.2006 по 31.01.2015 - відповідачем у справі визнана у повному обсязі, про що ухвалою Господарського суду Черкаської області від 06.04.2015 між Черкаською міською радою та ПП „ІНДА" затверджено мирову угоду зі строком виконання орендарем зобов'язань до кінця жовтня 2015 року.

9. У зв'язку із невиконанням ПП „ІНДА" умов мирової угоди, 21.07.2015 Черкаською міською радою ухвалу Господарського суду Черкаської області від 06.04.2015 було скеровано для примусового виконання до Центрального відділу ДВС Черкаського міського управління юстиції, яким з боржника станом на 20.04.2017 стягнуто 69 576 грн. 88 коп.

10. Відсутність неповного виконання ПП „ІНДА" договірних зобов'язань за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 та систематичної несплати до бюджету коштів за її оренду упродовж 2010 - 2017 років підтверджено довідкою ДНІ у м. Черкасах ГУ ДФС у Черкаській області від 24.04.2017.

11. Крім того, згідно наданого Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради розрахунку заборгованості ПП „ІНДА" по орендній платі за земельну ділянку (розрахунок від 20.04.2017 № 587/18-08) - за суб'єктом господарювання рахується борг у розмірі 327 569,00 грн., з якої - 25 830 грн. 22 коп. складає пеня.

12. Порушення відповідачем своїх зобов'язань щодо повної та вчасної сплати орендних платежів стало підставою для звернення до суду з позовом про розірвання договору оренди вказаної земельної ділянки.

Короткий зміст рішень суду першої та апеляційної інстанцій

13. Рішенням Господарського суду Черкаської області позов задоволено частково, розірвано договір оренди землі, в решті позову провадження у справі припинено.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано встановленням факту систематичного невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки в частині несплати орендної плати, що є самостійною підставою для його розірвання. Припиняючи провадження в частині позовної вимоги про стягнення заборгованості на підставі п. 1-1 ст. 80 ГПК України, суд виходив з того, що станом на момент розгляду справи, наявну заборгованість відповідачем повністю погашено.

14. Постановою Київського апеляційного господарського суду рішення Господарського суду Черкаської області скасовано частково в частині задоволення позову про розірвання договору оренди землі від 24.03.2006, в частині припинення провадження у справі - залишено без змін.

15. Рішення апеляційного суду мотивовано тим, позивачем у даній справі не доведено факту наявності саме істотного порушення відповідачем договору оренди землі. Підстав вважати, що з боку відповідача нанесена істотна шкода - відсутні, оскільки, здійснюючи погашення заборгованості по орендній платі відповідачем сплачено і розмір штрафних санкцій та пені за несвоєчасні розрахунки, які були нараховані міською радою. Позивач не був позбавлений того, на що він розраховував при укладені договору. Метою позивача при укладені договору оренди землі було отримання оплати за те, що орендар користується відповідною земельною ділянкою.

16. Враховуючи, що відповідачем здійснено оплату заборгованості, яка утворилася за ним, позивач не позбавився того на що він розраховував - отримання за спірним договором оренди грошових коштів (орендних платежів).

17. Крім того, суд зазначив, що відповідач не є безумовним сумлінним орендарем, адже утворення заборгованості мало місце, однак матеріалами справи підтверджується, що він виконує свої зобов'язання за договором оренди, не допускаючи при цьому саме істотних його порушень, що у свою чергу, дозволяє поповнювати місцевий бюджет та не зумовлює порушення балансу інтересів орендаря та орендодавця.

18. Надаючи правову оцінку даним спірним правовідносинам, судом апеляційної інстанції взято до уваги і правові висновки, викладені у постановах Верховного суду України від 21.01.2015 у справі №3-211гс14 та від 12.12.2012 у справі №6-146цс12 стосовно систематичної несплати орендної плати.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

19. Не погоджуючись із вказаними рішеннями, Заступника прокурора Черкаської області подав касаційну скаргу, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду скасувати у частині відмови у задоволенні позову прокурора про розірвання договору землі від 24.03.2006р. та залишити в силі рішення Господарського суду Черкаської області.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

20. Скаржник обґрунтовує доводи касаційної скарги тим, що факт систематичної несплати орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою відповідно до ст.141 Земельного кодексу України.

21. Факт систематичної несплати орендної плати підтверджується наданим департаментом фінансової політики Черкаської міської ради розрахунку заборгованості (розрахунок від 20.04.2017), згідно якої за суб'єктом господарювання рахується борг у розмірі 327 569,00 грн.

22. Скаржник зазначає, що посилання суду апеляційної інстанції на те, що заборгованість пояснюється наявністю мирової угоди є безпідставним, оскільки прокурором у даній позовній заяві вказано інший період заборгованості відповідача, який не охоплений судовими рішеннями.

23. Крім того, прокурор зазначає, що нарахування податковим органом штрафних санкцій за несплату орендної плати (що було предметом розгляду судових справ) не звільняє відповідача від обов'язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати безспірного розміру орендної плати.

24. Той факт, що відповідач сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення даного спору, оскільки доказаним є факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі, що відповідно до ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України та умов договору від 24.03.2006р. є достатньою правовою підставою для розірвання цього договору.

Доводи позивача у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)

25. Представник Черкаської міської ради подав відзив на касаційну скаргу в якому зазначив, що Черкаська міська рада підтримує касаційну скаргу заступника прокурора Черкаської області та вважає, що постанова Київського апеляційного господарського суду підлягає скасуванню.

26. ПП "Інда" у своєму відзиві не погоджується з доводами прокурора, викладеними у касаційній скарзі, вважає їх безпідставними та такими, що не впливають на законність рішення суду апеляційної інстанції, у зв'язку з чим у касаційній скарзі слід відмовити, а рішення апеляційного суду залишити без змін. Доводи, викладені у відзиві на касаційну скаргу ідентичні висновкам, зробленим судом апеляційної інстанції при прийнятті рішення у справі.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

27. Верховний Суд погоджується з доводами, викладеними в касаційній скарзі та вважає, що оскаржуване рішення по справі винесене з невірним застосуванням норм матеріального права а саме. ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст. 141 Земельного кодексу України та ст. 651 Цивільного кодексу України., виходячи з наступного.

28. У відповідності до ст. 21 Закону України „Про оренду землі", ст. ст. 96, 206 Земельного кодексу України, ст. 288 Податкового кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним і землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

29. Згідно пункту «д» статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

30. Відповідно до статті 24 Закону України „Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

31. Приписами ч. 1 ст. 32 Закону України „Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

32. Статтею 31 зазначеного вище Закону встановлено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

33. Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.

34. Абзацом 3 пункту 8 Постанови Пленуму Верховного суду України від 16.04.2004 № 7 „Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" встановлено, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору.

35. П. 2.20. Постанови Пленуму ВГСУ „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011 № 6 зазначено, що під час вирішенні спорів про розірвання договору і оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до ст. 32 Закону України „Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

36. Згідно п. 2.23. Пленуму ВГСУ № 6 від 17.05.2011, який був прийнятий до уваги місцевим господарським судом під час прийняття рішення по справі, суди, розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, мають мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України „Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

37. Аналіз указаних норм дає підстави для висновку про те, що у разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки, дана обставина може бути підставою для розірвання такого договору.

38. Суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку, що сплата орендної плати не є істотною умовою договору, а Черкаська міська рада отримала те, на що вона розраховувала при укладанні договору. Водночас, Верховний Суд зазначає, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

39. Враховуючи вищезазначене, Суд погоджується з доводами прокурора щодо того, що той факт, що відповідач сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення даного спору, оскільки судами встановлений факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі, що відповідно до ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України та умов договору від 24.03.2006р. є достатньою правовою підставою для розірвання цього договору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

40. Зважаючи на викладене, суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин, у зв'язку з чим Верховний Суд вважає за необхідне застосувати повноваження, передбачені ст. 312 Господарського процесуального кодексу України - задовольнити касаційну скаргу Заступника прокурора Черкаської області, постанову Київського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 року скасувати, рішення Господарського суду Черкаської області від 17.07.2017 року - залишити в силі.

Щодо розподілу судових витрат

41. У зв'язку зі скасуванням рішень та задоволенні позову, відповідно до приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, Суд вважає за необхідне здійснити розподіл судових витрат, а саме покласти витрати по сплаті судового збору за подання і розгляд позовної заяви та касаційної скарги на відповідача.

42. Керуючись статтями 300, 301, 304, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Заступника прокурора Черкаської області задовольнити.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 02 листопада 2017 року у справі № 925/549/17 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Черкаської області від 07 липня 2017 року у справі № 925/549/17 залишити в силі.

4. Стягнути з приватного підприємства "Інда" на користь Прокуратури Черкаської області 4 789, 75 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 5 747,70 грн. витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Черкаської області видати відповідний наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.