Внесення земельних ділянок для ведення садівництва до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю при його створенні: проблемні аспекти та процедура внесення

Проблемні аспекти

Численні зміни до українського земельного законодавства з приводу врегулювання порядку відчуження та/чи набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення різними суб’єктами земельних правовідносин, потягло за собою певну неузгодженість правових норм, навіть в самому кодифікованому нормативно-правовому акті – Земельному кодексі України. У результаті цього маємо досить неоднозначну практику у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Сьогодні пропонуємо розглянути порядок внесення земельних ділянок для садівництва (колективного та індивідуального) до статутного капіталу найпоширенішої організаційно-правової форми юридичної особи – товариства з обмеженою відповідальністю.

Незважаючи на категоричний висновок щодо неможливості набуття у власність юридичних осіб (крім садівничих товариств) земельних ділянок для ведення індивідуального або колективного садівництва, що викладений у відповіді (роз’ясненні) Міністерства юстиції України на лист асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» від 15.07.2021 №143 про надання роз’яснення норм законодавства щодо набуття у власність земель сільськогосподарського призначення, зареєстрований в Мін’юсті за № 61191-33-21 від 19.07.2021 року, наявні численні випадки проведення реєстраційних дій нотаріусами та/або державними реєстраторами на всій території нашої держави.

Так, у вищезазначеному роз’ясненні Мін’юсту йде наступне обґрунтування неможливості набуття у власність юридичних осіб (крім садівничих товариств) земельних ділянок для ведення індивідуального або колективного садівництва (цитування зі збереженням застосування курсивного та іншого виділення тексту): «Відповідно до підпункту б пункту 15 розділу Х «Перехідні положення» Кодексу до 01.01.2024 забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності та віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37-1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».

Також Мін’юст у своєму обґрунтуванні спирається на приписи статті 35 Земельного кодексу України, яка визначає наступне: «Іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи, можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди».

Варто зазначити, що автор статті не погоджується з відповідною позицією виходячи з наступного:

Дійсно Перехідними положеннями встановлена заборона на відчуження в будь-який спосіб на користь юридичних осіб (за винятками встановленими цими ж Перехідними положеннями) деяких субкатегорій земель сільськогосподарського призначення, що перебувають в приватній власності, а зокрема це земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї). Як бачимо, законодавець не включив до відповідного переліку земельні ділянки для ведення індивідуального та/або колективного садівництва, а тому стверджувати про те, що відповідні земельні ділянки перебувають під забороною відчуження на користь юридичних осіб – не можна.

В свою чергу необхідно звернутися до частини 1 статті 130-1 Земельного кодексу України, яка чітко встановлює, що «набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України». А тому, ми вважаємо, що за наявності дотримання відповідних вимог юридичні особи, в тому числі і товариства з обмеженою відповідальністю мають право набувати у власність земельні ділянки для ведення індивідуального та/або колективного садівництва.

Говорячи про частину 2 статті 35 Земельного кодексу України («Іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи, можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди») варто зазначити, що норма надає право «можуть мати», проте вона не встановлює заборону «забороняється мати/набувати у власність». Між іншим зі змісту відповідної частини неможливо встановити чіткій задум законотворця, так з однієї сторони можна стверджувати, що законодавець передбачив те, що відповідні особи можуть лише орендувати дані земельні ділянки, без права отримання їх у власність, але з іншого боку чому немає жодної згадки в цій частині про «власність», «заборону набуття у власність» і тд. Проте, усі нечіткі трактування відповідної частини розбиваються частиною 1 статті 130-1 Земельного кодексу України, а тому стверджувати про те, що відповідні суб’єкти можуть мати відповідні земельні ділянки лише на праві оренди – безпідставно. Також варто згадати усталений в судовій практиці принцип «нечіткість та/або двозначність, та/або невизначеність законодавства тлумачиться на користь особи, яка потрапила під несприятливі наслідки такого законодавства». Тому частина 2 статті 35 Земельного кодексу України має тлумачитися на користь заінтересованої юридичної особи (що відповідає вимогам чинного земельного законодавства як «набувача земель с/г призначення»).

Враховуючи усе вищевикладене в цій частині, автор доходить до висновку про те, що земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення індивідуального садівництва» та «для ведення колективного садівництва» можуть набуватися у власність юридичних осіб (які відповідають статусу «набувача земель с/г призначення»), в тому числі шляхом внесення таким земельних ділянок до статутного капіталу таких юридичних осіб.

Процедура внесення

Сьогодні поговоримо про процедуру внесення земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення садівництва» до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю.

Слід зазначити, що дана дія потребує застосування низки нормативно-правових актів: закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» як основоположного закону, що регулює правовідносини у сфері діяльності відповідної організаційно-правової форми; Земельного кодексу України як кодифікованого закону, що встановлює порядок укладання правочинів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення; закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» як нормативно-правового акту, що регулює відносини з приводу набуття права власності на майно; закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» як закону, що регулює відносини які пов’язані з проведенням реєстраційних дій стосовно юридичних осіб.

Застосування цілої низки нормативно-правових актів зумовлено тим, що процедура внесення земельних ділянок відбувається двома різними реєстраційними діями: дія пов’язана з внесення змін до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та дія пов’язана з внесенням змін до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як правило, основний інтерес осіб, що бажають внести земельні ділянки для садівництва до статутного капіталу ТОВ є відображення відповідних відомостей саме в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки в першому реєстрі жодним чином не відображаються відповідні земельні ділянки (тільки зміна чисел в розмірі статутного капіталу). Однак, незважаючи на це, законодавством вимагається внесення змін у двох реєстрах.

Умовно кажучи, можна виділити два найпоширеніших випадки внесення земельних ділянок для садівництва до статутного капіталу ТОВ:

-внесення їх в момент створення юридичної особи – ТОВ;

-внесення їх у вже створену юридичну особу – ТОВ;

В даній статті ми розкриємо лише внесення земельних ділянок в момент створення юридичної особи – ТОВ, внесення в уже створену юридичну особу – ТОВ буде розкрито в наступних публікаціях.

Створення рішення засновників (засновника)

При створенні товариства засновники або засновник в своєму рішенні про створення юридичної особи ухвалюють те, що один засновник (або декілька засновників) який є власником земельної ділянки для садівництва вносять свій вклад до статутного капіталу у негрошовій формі (шляхом внесення до нього земельної ділянки). В тому ж рішенні, наступним питанням порядку денного має бути визначено (затверджено) грошову оцінку такого вкладу (як правило це ринкова оцінка земельної ділянки, проте деякі особи зловживають правом самостійного визначення оцінки земельної ділянки, без залучення суб’єкта оціночної діяльності, та ставлять максимально занижену її оцінку – це як правило застосовується при створенні ТОВ одноосібним засновником).

*автор статті підкреслює лише питання з типового рішення засновника (засновників), що стосуються внесення негрошового вкладу в формі земельної ділянки. Висвітлювати тему змісту рішення засновника (засновників) при створенні ТОВ в даній статті автор вважає зайвим.

Подача відповідного рішення з іншими документами, що вимагаються при створенні юридичної особи до державного реєстратора та/або нотаріуса

Слід наголосити на тому, що відповідне рішення засновників не вимагається засвідчувати нотаріально ані законом України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю», ані законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань». Однак, деякі державні реєстратори та/або нотаріуси вимагають засвічення підписів засновників на рішенні засновників (засновника) з оформленням такого рішення із застосуванням спеціальних бланків нотаріальних документів. Відповідну позицію вони обґрунтовують наявністю в законі України «Про нотаріат» останнього абзацу статті 34, що зазначає: «тексти договорів, заповітів, довіреностей, свідоцтв, вимог про нотаріальне посвідчення правочину, вимог про нотаріальне засвідчення справжності підписів учасника під час прийняття ним рішення з питань діяльності відповідної юридичної особи, правочинів про скасування таких вимог, актів про морські протести та протести векселів, перекладів у разі засвідчення нотаріусом вірності перекладу документа з однієї мови на іншу (крім тих примірників, що залишаються у справах нотаріуса), а також заяв, на яких нотаріусом засвідчується справжність підпису, дублікатів нотаріальних документів, рішень про створення юридичних осіб, рішень органів управління юридичних осіб, актів приймання-передачі частки (частини частки) у статутному капіталі, актів про передавання нерухомого майна до та із статутних капіталів юридичних осіб, передавальних актів, розподільчих балансів, а також інших документів, визначених законом, викладаються на спеціальних бланках нотаріальних документів. Зразок, опис, порядок використання, зберігання, обігу та звітності спеціальних бланків нотаріальних документів встановлюються Кабінетом Міністрів України».

Ми не погоджуємося з відповідною позицією, оскільки профільним законом, що встановлює вимоги щодо форми рішення про створення юридичної особи (ТОВ) є закон України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» та закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань». В жодному з них згадки про нотаріальне засвідчення відповідного рішення немає, а закон України «Про нотаріат» в статті 34 визначає лише перелік дій які нотаріуси уповноважені вчиняти.

Таким чином, після підписання рішення про створення в простій письмовій формі засновники (або їх уповноважені особи) подають відповідне рішення державному реєстратору та/або нотаріусу, що здійснює реєстраційні дії по юридичних особах (як правило по ТОВ переважна більшість приватних нотаріусів проводить відповідні дії). Для зручності, звичайно, краще робити це в нотаріуса який, як правило, має можливість здійснення реєстрації у двох реєстрах, проте за відсутності бажання оплачувати нотаріальні послуги можна зробити це й в загальному порядку через державних реєстраторів.

Варто зазначити, що державна реєстрація юридичної особи проводиться за її майбутнім місцем знаходження, що визначене в рішенні засновників. Таким чином потрібно йти організовано усім засновникам (або їх представникам з відповідним підтвердженням повноважень) до Центру з надання адміністративних послуг відповідного населеного пункту (або регіону) або до нотаріуса (теж відповідного нотаріального округу).

Після державної реєстрації та відображення інформації про юридичну особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних-осіб підприємців та громадських формувань можемо приступати до наступного етапу.

Підписання акту приймання-передачі нерухомого майна

По отриманню виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань йдемо до будь-якого нотаріуса (до її отримання, навіть за наявності інформації в реєстрі, немає сенсу йти по причині того, що нотаріуси згідно з своїм порядком, повинні встановити повноваження директора юридичної особи за наступними документами: виписка, наказ, статут, протокол про призначення). У відповідного нотаріуса між учасником (він же власник земельної ділянки) та директором ТОВ (до якого вноситься земельна ділянка) на підставі рішення засновника (засновників) укладається акт приймання-передачі нерухомого майна. Підписи на цьому акті завіряються нотаріально та його зміст викладається на спеціальному бланку нотаріальних документів. У змісті акту рекомендуємо зазначити наступне: сторони (учасник, він же власник земельної ділянки або його уповноважена особа та директор ТОВ або його уповноважена особа), посилання на рішення засновника (засновників), конкретно визначена інформація щодо земельної ділянки (кадастровий номер, площа, місце її розташування та на підставі чого вона належить її власнику). Також необхідно вказати її узгоджену (затверджену) вартість. Вона визначається рішенням юридичної особи (за потреби може бути залучено експерта з оціночної діяльності, проте це лише за бажанням).

Відповідний акт разом з заявою про реєстрацію подається державному реєстратору або нотаріусу. Він буде підставою для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Як правило, суб’єкти державної реєстрації в графі «підстава для державної реєстрації» зазначають: документ на право власності на земельну ділянку та відповідний акт приймання-передачі земельної ділянки.

Після вчинення реєстраційних дій, в строки встановленні чинним законодавством України, державний реєстратор або нотаріус надасть витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. У графі «власник» буде значитися юридична особа, код ЄДРПОУ та країна її реєстрації.

Відповідна стаття є суб’єктивною думкою її автора, яка спирається на чинне законодавство України та на правозастосовну практику. Положення, що описані в даній статті неодноразово підтверджувалися на практиці. Проте, автор буде радий почути думки інших спеціалістів та уважно вислухати будь-яку аргументовану критику.

Автор статті: Мазій Віталій Сергійович