Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Фабула судового акту: Цікава Постанова ВСУ яка містить два корисних висновки в царині спорів щодо оренди комунального майна. У справі класична ситуація, коли орендар хоче продовжити строк дії договору оренди комунального майна і звертається із відповідним клопотанням, а орган місцевого самоврядування заперечує проти цього, попереджає орендаря листом про намір використовувати це майно для потреб громади і звертається із позов до суду про звільнення та повернення орендованих приміщень.

По –перше: всі ігри «у не отримував листа» та «доведіть, що повідомляли» з боку орендаря зайві. ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» не містить вказівки про необхідність отримання орендарем повідомлення про припинення орендних відносин, а також зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження листа до орендаря. Закон містить лише обов’язок власника за три місяці повідомити орендаря, що і було зроблено та підтверджено фіскальним чеком та повідомленням про вручення (без опису вкладення).

Читайте статтю: Повідомлення орендаря державного майна про закінчення орендних відносин.

Источник материала, интернет ресурс "Протокол":http://protokol.com.ua/ua/povidomlennya_orendarya_dergavnogo_mayna_pro_zakinchennya_orendnih_vidnosin/

По-друге: суди розглядаючи подібні справи повинні зв’ясувати яким саме способом власник після припинення орендних відносин планує використовувати орендне комунальне майно для потреб громади. Якщо планується передання цього майна в оренду іншій особі, то внаслідок цього порушується переважне право орендаря на продовження договору оренди. Тобто, причиною для відмови у продовженні договору оренди недостатньо назвати лише «використання майна для потреб громади.» Саме на підставі того, що суди не зв’ясували дійну причину припинення орендних відносин ВСУ скасував всі рішення у справі і направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Аналізуйте судовий акт: Орендодавець (орган місцевого самоврядування) після закінчення строку дії договору оренди землі має право відмовити орендарю в поновленні такого договору

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 квітня 2016 року м. Київ

Судова палата у господарських справах Верховного Суду України у складі:

за участю представників: Приватного підприємства «Пріма МЕД», Центральної міської клінічної лікарні в м. Івано-Франківську і Генеральної прокуратури України,

розглянувши у відкритому судовому засіданні заявy виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року у справі № 909/794/15 за позовом заступника прокурора м. Івано-Франківська в інтересах держави в особі Івано-Франківського міськвиконкому до Приватного підприємства «Пріма МЕД» (треті особи – Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська та Центральна міська клінічна лікарня в м. Івано-Франківську) про зобов’язання звільнити займані нежитлові приміщення,

в с т а н о в и л а:

До Верховного Суду України звернувся виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради із заявою про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року у справі № 909/794/15 із підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції положень статей 759 785 ЦК України і статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», внаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення у подібних правовідносинах.

В обґрунтування неоднакового застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права заявник надав копії постанов Вищого господарського суду України від 27 жовтня 2014 року у справі № 908/299/14 та від 27 жовтня 2014 року у справі № 908/301/14, в яких, на думку заявника, по-іншому застосовано одні й ті самі норми матеріального та процесуального права.

Ухвалою Верховного Суду України від 22 березня 2016 року вирішено питання про допуск справи до провадження для перегляду Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року у справі № 909/794/15.

У заяві виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради просить скасувати постанову Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року у справі № 909/794/15 та залишити в силі постанову Львівського апеляційного господарського суду від 1 грудня 2015 року.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників учасників судового процесу, перевіривши наведені заявником доводи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як установлено судами першої та апеляційної інстанцій у межах наданих їм процесуальним законом повноважень, у липні 2015 року заступник прокурора м. Івано-Франківська звернувся до господарського суду Івано-Франківської області з позовом в інтересах держави в особі виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради до Приватного підприємства «Пріма МЕД» (далі – ПП «Пріма МЕД») про зобов’язання звільнити безпідставно займані ним нежитлові приміщення загальною площею 67, 9 кв. м, що розташовані на першому поверсі в будівлі Центральної міської клінічної лікарні на вул. Г.Мазепи, 114, у м. Івано-Франківську.

Позовні вимоги мотивовані тим, що договір оренди нежитлового приміщення від 24 січня 2007 року № ДО-2976 припинив свою дію 31 травня 2015 року. Відповідач був попереджений листом від 27 лютого 2015 року № 255/01-15/18-в про те, що договір оренди не буде продовжений на новий строк у зв’язку з необхідністю використання орендованих приміщень для потреб територіальної громади. Після закінчення строку дії договору відповідачу було надіслане повідомлення від 12 червня 2015 року № 961/01-14/15 про припинення договору та необхідність повернення орендованих приміщень, однак відповідач приміщень не повернув.

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 1 жовтня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного суду від 1 грудня 2015 року вищевказане рішення суду скасовано. Позов задоволено. Зобов’язано відповідача звільнити нежитлові приміщення загальною площею 67, 9 кв.м, що розташовані на першому поверсі в будівлі Центральної міської клінічної лікарні по вул. Г. Мазепи, 114, у м. Івано-Франківську.

Постановою Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року постанову Львівського апеляційного суду від 1 грудня 2015 року скасовано, а рішення господарського суду Івано-Франківської області від 1 жовтня 2015 року залишено без змін.

В основу постанови суду касаційної інстанції покладено висновки про те, що орендодавець письмово попередив орендаря про відмову у продовженні терміну дії договору оренди з порушенням граничного 3-місячного строку, передбаченого частиною третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (договір з урахуванням додаткових угод діє до 31 травня 2015 року), оскільки лист Івано-Франківського міськвиконкому від 27 лютого 2015 року відповідач одержав 2 березня 2015 року. Крім того, із повідомлення від 2 березня 2015 року № 7601905507221 неможливо встановити, чий саме лист та якого змісту було отримано орендарем. Щодо листа Івано-Франківського міськвиконкому від 12 червня 2015 року № 961/01-14/15в, то апеляційна інстанція передчасно визнала належним доказом повідомлення орендаря про припинення договору оренди, оскільки фіскальний чек від 17 червня 2015 року про відправку рекомендованого листа свідчить, що цього листа невідомо якого змісту невідомо ким було направлено ОСОБА_1.

Разом із тим, у наданих для порівняння постановах Вищого господарського суду України від 27 жовтня 2014 року у справі № 908/299/14 та від 27 жовтня 2014 року у справі № 908/301/14 суд касаційної інстанції вказав, що відповідач виконав вимоги частини третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо своєчасного попередження орендаря про намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб шляхом направлення листа від 27 серпня 2013 року, тобто не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору 30 листопада 2013 року.

Забезпечуючи єдність судової практики у застосуванні норм матеріального права, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України виходить із такого.

Судами встановлено, що 24 січня 2007 року між виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та ПП «Пріма МЕД» (орендар) укладено договір № ДО-2976 оренди нежитлових приміщень (далі – Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення площею 55, 3 кв.м (додатковою угодою від 16 жовтня 2007 року сторони збільшили площу орендованих приміщень до 67, 9 кв.м), розташовані на першому поверсі в будівлі центральної міської клінічної лікарні за адресою: м.Івано-Франківськ, вул. Г.Мазепи, 114, яка перебуває на балансі центральної міської клінічної лікарні, для надання лікувально-діагностичних послуг.

Строк дії Договору з урахуванням додаткових угод встановлено до 31 травня 2015 року.

26 лютого 2015 року відповідач звернувся до виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради з письмовим клопотанням від 25 лютого 2015 року № 01-12/98 про продовження терміну дії Договору на 2 роки 11 місяців.

Водночас Центральна міська клінічна лікарня в м. Івано-Франківську, на балансі якої перебуває будівля, в якій знаходяться спірні орендовані приміщення, зверталась до міського голови м. Івано-Франківська з клопотаннями не продовжувати договір оренди з ПП «Пріма МЕД».

27 лютого 2015 року на засіданні комісії міськвиконкому з питань надання в оренду нежитлових приміщень та приватизації об’єктів комунальної власності прийнято рішення не продовжувати термін дії договору оренди з ПП «Пріма МЕД».

27 лютого 2015 року позивач надіслав відповідачу повідомлення № 255/01-15/18-в на адресу: м. Івано-Франківськ, вул. Г.Мазепи,114, в якому повідомив про розгляд клопотання про продовження дії договору оренди та його відхилення у зв’язку з необхідністю використання орендованих нежитлових приміщень для потреб територіальної громади міста. Також повідомив, що договір оренди припиняє дію 31 травня 2015 року та просив не пізніше 1 червня 2015 року повернути орендовані приміщення. Це повідомлення відповідач отримав 2 березня 2015 року, що підтверджено рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та фіскальним чеком.

У зв’язку з неповерненням орендованих приміщень позивач 17 червня 2015 року надіслав відповідачу повідомлення від 12 червня 2015 року про припинення договору оренди нежитлових приміщень та вимагав не пізніше 30 червня 2015 року звільнити та повернути орендовані приміщення, передавши їх за актом орендодавцеві.

Проте відповідач приміщень не звільнив і не повернув.

Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна комунальної власності регулюються положеннями частин другої та третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон), якими встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

При цьому норми Закону не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомлення орендарем в строк до трьох місяців, а також про зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата, а зазначається лише про обов’язок власника здійснити письмове попередження орендаря, що і було ним (власником) зроблено.

Так, суди встановили, що 27 лютого 2015 року Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська надіслав відповідачу повідомлення № 255/01-15/18-в на адресу: м. Івано-Франківськ, вул. Г.Мазепи,114, за підписом першого заступника міського голови, в якому повідомив про розгляд клопотання про продовження дії договору оренди та його відхилення у зв’язку з необхідністю використання орендованих нежитлових приміщень для потреб територіальної громади міста.

Згідно з Положенням про оренду об’єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, затвердженим рішенням Івано-Франківської міської ради 27 квітня 2007 року, орендодавцем об’єктів комунальної власності міста є виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради. Передбачено, що за результатами розгляду заяви орендаря на продовження терміну дії договору оренди об’єкта оренди Фонд комунальної власності подає заяву орендаря на розгляд Комісії міськвиконкому з питань надання в оренду нежитлових приміщень та приватизації об’єктів комунальної власності міста (далі – Комісія) або у нижчевикладеному порядку направляє орендареві лист-повідомлення за підписом міського голови або першого заступника міського голови, який відає питаннями оренди, про те, що термін дії договору оренди даного об’єкта оренди не буде продовжено з причин, наведених у Положенні, у тому числі, у разі, коли об’єкт оренди планується використовувати для потреб територіальної фомади м. Івано-Франківська. На підставі прийнятого Комісією рішення про відмову орендареві у наданні дозволу па продовження терміну договору оренди Фонд комунальної власності готує і направляє на адресу орендаря лист-повідомлення про відмову від продовження терміну дії договору оренди за підписом міського голови або першого заступника міського голови, який відає питаннями оренди. Це повідомлення надсилається на адресу орендаря поштою рекомендованим листом із рекомендованим повідомленням про вручення поштового повідомлення адресату (пункти 3.1, 5.4.6 Положення).

Аналіз встановлених судами обставин справи, норм Закону та приписів Положенння свідчить, що позивач своєчасно та в належний спосіб повідомив відповідача про намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

Водночас, суди усіх інстанцій не перевірили, з якою саме метою буде використовутись нерухоме майно, що є предметом Договору. Дана обставина, у разі з’ясування, що майно буде знову передавтись в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною третьою статті 17 Закону.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32-34 43 82 84 ГПК України, визначено обов’язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Відповідно до статті 111²³ ГПК України Верховний Суд України розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку, тому не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Оскільки господарськими судами попередніх інстанцій зазначені фактичні обставини у справі не встановлено, а відсутність у Верховного Суду України процесуальної можливості з’ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухвалити нове рішення, то справу слід передати на розгляд суду першої інстанції згідно з підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 111²⁵ ГПК України.

Ураховуючи викладене, заява виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради підлягає частковому задоволенню, а всі постановлені у справі судові рішення – скасуванню з передачею справи на розгляд до господарського суду Івано-Франківської області.

Керуючись статтями 111¹⁴, 111²³–111²⁵ Господарського процесуального кодексу України, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року у справі № 909/794/15, постанову Львівського апеляційного господарського суду від 1 грудня 2015 року та рішення господарського суду Івано-Франківської області від 1 жовтня 2015 року скасувати, а справу передати на розгляд до господарського суду Івано-Франківської області.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 4 частини першої статті 111¹⁶ ГПК України.

Головуючий А.А. Ємець

Судді: І.С. Берднік

Т.Є. Жайворонок

П.І. Колесник

О.І. Потильчак

І.Б. Шицький