Попередній договір не може бути визнаний укладеним, якщо сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомості, укладення якого сторони обумовили в майбутньому (Справа № 17-05/5026/275/2012, 07.03.17)

Фабула судового акту: Інститут попередніх договорів в сучасній юридичній практиці використовується широко, однак у той же час правове регулювання даних правовідносин досить слабке, що породжує виникнення великої кількості суперечок щодо їх укладання, виконання та припинення. Судова справа, що пропонується, стосується саме цих питань і, перш за все, форми попереднього договору.

Між Товариствами (продавець , покупець) було підписано попередній договір з протоколом розбіжностей, предметом якого є зобов'язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень. На виконання умов попереднього договору, з метою проведення експертної оцінки нерухомого майна, покупцем було сплачено на користь продавця попередню оплату в сумі 15000,00 грн.

У зв'язку з виконанням своїх зобов'язань за попереднім договором, покупець звертався до ліквідатора (на той час було відкрито ліквідаційну процедуру щодо товариства-продавця) про укладення основного договору купівлі-продажу, втім ліквідатор на вимогу не відреагував, основний договір не уклав, ухилився від його нотаріального посвідчення, що і стало підставою для звернення до господарського суду із заявою про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Господарські суди першої та апеляційної інстанцій повністю відмовили у задоволенні вимог товариства-покупця, з чим також погодився і Вищий господарський суд України, поклавши в основу рішення наступні приписи чинного законодавства.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст.ст. 655, 656, 657 ЦК України).

Аналіз змісту попереднього договору дав підстави для висновку, що він містить зобов'язання сторін про укладення у визначений ними час договору купівлі-продажу в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору, в тому числі і умову про зобов'язання укласти основний договір. Проте, цей попередній договір не був посвідчений нотаріально.

Таким чином підписаний сторонами попередній договір в розумінні ст. 635 ЦК України є неукладений, оскільки сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому. Отже у боржника відсутніє зобов'язання на укладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Аналізуйте судовий акт: Визнання судом права власності на об’єкт нерухомого майна на підставі договору не посвідченого нотаріусом ( Постанова Верховного Суду України).

Помилка при укладанні договору дарування, яка має істотне значення і є підставою для визнання укладеного договору недійсним (ВСУ у справі 6-372цс16 від 27 квітня 2016р.)

Що треба розуміти під терміном "вплив тяжкої обставини" та "вкрай невигідні умови" для визнання недійсним правочину за ст. 233 ЦК України (Постанова ВСУ у справі № 6-551цс16 від 06 квітня 2016р.)

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2017 року Справа № 17-05/5026/275/2012

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Куровського С.В. - головуючого( доповідача), Поліщука В.Ю., Ткаченко Н.Г.,за участю представників: не з'явилися;

розглянувши у відкритому судовому засіданні

касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю

"Єврокомфорт 2015"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.03.2017

та ухвалу господарського суду Черкаської області від 28.11.2016

у справі №17- 5026/275/2012 господарського суду Черкаської області

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Нікос" та

Товариства з обмеженою відповідальністю "Вікнабуд"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест"

про визнання банкрутом,

ВСТАНОВИВ:

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 28.11.2016 у справі № 17-05/5026/275/2012 відмовлено у задоволенні заяви від 16.03.2016 №162 ТОВ "Єврокомфорт 2015" про спонукання до укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.03.2017 (колегія суддів у складі: С.В. Сотніков, О.М. Остапенко, А.А. Верховець) залишено без змін ухвалу Господарського суду Черкаської області від 28.11.2016 у справі № 17-05/5026/275/2012 про відмову у задоволенні заяви про спонукання укладення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.

В касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" просить ухвалу Господарського суду Черкаської області від 28.11.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.03.2017 скасувати та прийняти нове рішення, яким заяву ТОВ"Єврокомфорт 2015" задовольнити повністю. Вважає, що оскаржувані судові рішення прийняті з неповним з'ясуванням обставин справи та всупереч ч. 2 ст. 220 ЦК України, ч. 3 ст. 186 ГК України.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді Куровського С.В., розглянувши наявні матеріали справи, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, ухвалою Господарського суду Черкаської області від 21.02.2012 за заявою ТОВ "Нікос" та ТОВ "Вікнабуд" порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ "Круг-Будінвест".

Постановою Господарського суду Черкаської області від 02.07.2012 визнано ТОВ "Круг-Будінвест" банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру строком на 12 місяців, призначено ліквідатором банкрута арбітражного керуючого Каплю С.В.

Ліквідаційна процедура неодноразово продовжувалась та ухвалою від 28.11.2016 задоволено клопотання ліквідатора банкрута арбітражного керуючого Каплі С.В. продовжено термін ліквідаційної процедури ТОВ "Круг-Будінвест" на шість місяців та повноважень ліквідатора Каплі С.В. на три місяці.

18.12.2015 між ТОВ "Круг-Будінвест" (продавець) в особі ліквідатора арбітражного керуючого Каплі С.В. та ТОВ "Єврокомфорт 2015" (покупець) було підписано попередній договір з протоколом розбіжностей від 25.12.2015, відповідно до п. 1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, що належать боржнику, та знаходяться за адресою: м. Черкаси, вул. Байди Вишневецького, 70.

Відповідно до п. 4 попереднього договору покупець за попереднім договором проводить попереню оплату 15000,00 грн. Залишок вартості нежитлових приміщень (нерухомого майна) покупець перераховує в день підписання основного договору в нотаріуса.

На виконання умов попереднього договору, з метою проведення експертної оцінки нерухомого майна, ТОВ "Єврокомфорт 2015" було сплачено на користь продавця (боржника) попередню оплату в сумі 15000,00 грн.

У зв'язку з виконанням своїх зобов'язань за попереднім договором, ТОВ "Єврокомфорт 2015" звертався до ліквідатора із вимогою від 10.02.2016 про укладення основного договору купівлі-продажу, втім ліквідатор Капля С.В. на вимогу не відреагував, основний договір не уклав, ухилився від його нотаріального посвідчення, що і стало підставою для звернення до господарського суду із заявою про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

Відмовляючи у задоволенні заяви ТОВ "Єврокомфорт 2015" про спонукання до укладення договору купівлі-продажу, місцевий господарський суд, з висновком якого погодився апеляційний господарський суд, виходив з того, що попередній договір від 18.12.2015 є неукладеним, оскільки сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому, у зв'язку у чим у боржника відсутні зобов'язання на укладення основного договору.

Відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (п.5 ст.182 ГК України).

Відповідно до ст. 635 ЦЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору.

До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 182 ГК України, ч. 1 ст. 635 ЦК України).

Згідно з ч. 2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Разом з тим, як правильно зазначили суди першої та апеляційної інстанцій, ст.657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку(квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Отже, правочин, момент укладення якого пов'язується з моментом державної реєстрації (зокрема, договір купівлі-продажу нерухомого майна), не може бути визнано дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки такий правочин є неукладеним.

Як вірно зазначили суди попередніх інстанцій, зі змісту попереднього договору від 18.12.2015 вбачається, що він містить зобов'язання сторін про укладення у визначений ними час договору купівлі-продажу нежитлових приміщень в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору; містить і умови про порядок забезпечення виконання зобов'язання укласти основний договір. Проте, попередній договір не посвідчено нотаріально.

За таких обставин, колегія суддів Вищого господарського суду України, враховуючи зазначені положення Цивільного кодексу України та зміст попереднього договору, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, що підписаний сторонами попередній договір в розумінні ст. 635 ЦК України є неукладений, оскільки сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому.

Таким чином, за вказаних обставин, констатувавши відсутність зобов'язання у боржника на укладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, місцевий господарський суд, з яким погодився апеляційний господарський суд, дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні заяви ТОВ "Єврокомфорт 2015" про спонукання до укладення договору.

Колегія суддів також звертає увагу на те, що способи захисту порушеного права визначено ст. 16 Цивільного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Серед способів захисту, передбачених ст. 16 Цивільного кодексу України, не зазначено такого способу захисту, як установлення правовідносин (в тому числі шляхом зобов'язання особи до укладення відповідних договорів).

Примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору ч. 2 ст. 635 ЦК передбачені інші правові наслідки. Крім того, ч. 3 ст. 635 цього ж Кодексу передбачено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 10.10.2012 року у справі № 6-110цс12.

Відтак, твердження касаційної скарги про помилковість висновків місцевого та апеляційного судів, порушення норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження при розгляді справи у касаційному провадженні, та, крім того, пов'язані з переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

За таких обставин справи, суд касаційної інстанції, діючи в межах повноважень, визначених ст. 111-7 ГПК України, вважає, що касаційні вимоги не знайшли свого підтвердження, не є обґрунтованими та не спростовують висновків суду апеляційної інстанцій, у зв'язку з чим задоволенню не підлягають, а тому оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає залишенню без змін, як така, що відповідає нормам

Керуючись статтями 1117 1119 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.03.2017 та ухвалу господарського суду Черкаської області від 28.11.2016 по справі №17- 5026/275/2012 залишити без змін.

Головуючий Куровський С.В.

Судді Поліщук В.Ю.

Ткаченко Н.Г.