Добросовісний орендар має право розраховувати на отримання рішення влади на поновлення договору оренди землі, тобто може вважатись таким, що набув права «правомірного очікування» (справа № 909/964/14, 02.10.17)

Фабула судового акта: В цій справі Вищий господарський суд України скасував постанову апеляційного господарського суду, а рішення суду першої інстанції злишив без змін. Суть цього судового рішення в тому, що ним визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю право на користування земельною ділянкою на умовах додаткової угоди, запропонованої позивачем. Ним же було визнано недійсним та скасовано рішення міської ради «Про заперечення у поновленні договору оренди землі», визнано поновленим договір оренди землі на умовах додаткової угоди.

Задовольняючи позовні вимоги ТОВ, місцевий господарський суд, і з цим погодився ВГСУ, встановив, що позивач дотримувався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто, позивач може вважатись таким, що набув права «правомірного очікування».

Отже відповідач прийняттям оскаржуваного рішення міської влади фактично позбавив позивача можливості завершити розпочате будівництво, оскільки порушив його право на поновлення договору оренди земельної ділянки на якій вже зведено житлові будинки, але їх будівництво не завершено в повному обсязі.

Слід зазначити, що подібні судові рішення нечасто зустрічаються в судовій практиці. Приімтним є й те, що суд ґрунтовно використав норму ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини", відповідно до якої, суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Суд, зокрема послався на справу «Стретч проти Сполученого Королівства», в який Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе у зв'язку з експлуатацією побудованих будівель, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема у справах: «Меллахер та інші проти Австрії» від 19.12.1998 та «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 визначив, що під поняттям «майно» розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових «рішень, «активи", які можуть виникнути, «правомірні очікування»/»законні сподівання» особи.

При цьому, у рішенні «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. …право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.»

Аналізуйте судовий акт: Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15)

Договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю в лист – заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору (ВГСУ від 30 березня 2017р. у справі № 904/8338/16)

Відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому ( ВСУ від 20 квітня 2016р., № 3-266гс16)

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Орендодавець (орган місцевого самоврядування) після закінчення строку дії договору оренди землі має право відмовити орендарю в поновленні такого договору (Одеський апеляційний господар. суд, судді Бойко Л. І., Величко Т. А., Таран С. )

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2017 року Справа № 909/964/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя: судді:Алєєва І.В. (доповідач), Дроботова Т.Б., Рогач Л.І.,розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10" та Івано-Франківської міської радина постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 30.05.2017у справі№909/964/14 Господарського суду Івано-Франківської областіза позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10"до Івано-Франківської міської радитреті особи1.Комунальне підприємство "Центр розвитку міста та рекреації", 2.Івано-Франківська єпархія Української православної церкви Київського Патріархату, 3.Центр надання адміністративних послуг м.Івано-Франківськапровизнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" права на користування земельною ділянкою на умовах договору оренди землі; визнання недійсним та скасування рішення Івано-Франківської міської ради №1265-40 від 24.12.2013 "Про заперечення у поновленні договору оренди землі"; визнання недійсним та скасування пункту 1.1. рішення Івано-Франківської міської ради №1455-45 від 19.06.2014 "Про оформлення та надання в користування земельних ділянок юридичним особам"; визнання поновленим договору оренди землі №372 від 31.08.2010 на умовах додаткової угоди та укласти між Івано-Франківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" додаткову угоду до договору оренди землі №372 від 31.08.2010, на умовах, запропонованих позивачем у редакції позивача.за участю представників сторін:від позивача:Савчук В.Р. - договір від 20.09.2017,від відповідача:Буджак В.М. - дов.№1013/01-20/14в від 17.08.2017,від третьої особи 1:Фатула Т.В. - дов.№1-12/53 від 03.04.2017,від третьої особи 2:не з'явився,від третьої особи 3:не з'явивсяВ С Т А Н О В И В:

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 25.01.2017 у справі №909/964/14, позовні вимоги задоволені у повному обсязі. Визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" право на користування земельною ділянкою площею 1,8087 га, розташованою за адресою: вул. Галицька-Витвицького, м. Івано-Франківськ, кадастровий номер НОМЕР_1 на умовах договору оренди землі №372 від 31.08.2010 реєстраційний номер НОМЕР_2, зареєстрованого у Івано-Франківській регіональній філії Центру ДЗК при Держкомземі України 30.12.2010 на умовах додаткової угоди, запропонованої позивачем. Визнано недійсним та скасовано рішення Івано-Франківської міської ради №1265-40 від 24.12.2013 "Про заперечення у поновленні договору оренди землі". Визнано поновленим договір оренди землі №372 від 31.08.2010 реєстраційний номер НОМЕР_2, зареєстрований у Івано-Франківській регіональній філії Центру ДЗК при Держкомземі України 30.12.2010 на умовах додаткової угоди. Вирішено укласти між Івано-Франківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" додаткову угоду до договору оренди землі №372 від 31.08.2010, на умовах запропонованих позивачем в редакції, викладеній в резолютивній частині судового рішення.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 30.05.2017 у справі №909/964/14 вищезазначене судове рішення скасовано в частині визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" права на користування земельною ділянкою площею 1,8087 га, розташованою за адресою: вул. Галицька-Витвицького, м. Івано-Франківськ, кадастровий номер НОМЕР_1 на умовах договору оренди землі №372 від 31.08.2010 реєстраційний номер НОМЕР_2, зареєстрованого у Івано-Франківській регіональній філії Центру ДЗК при Держкомземі України 30.12.2010 на умовах додаткової угоди, запропонованої позивачем; в частині визнання поновленим договору оренди землі №372 від 31.08.2010 реєстраційний номер НОМЕР_2, зареєстрованого у Івано-Франківській регіональній філії Центру ДЗК при Держкомземі України 30.12.2010 на умовах додаткової угоди, а також в частині укладення між Івано-Франківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" додаткової угоди до договору оренди землі №372 від 31.08.2010, на умовах запропонованих позивачем в редакції позивача. В цій частині прийнято нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог. В іншій частині судове рішення місцевого господарського суду залишено без змін. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю "Тора-10", з прийнятою постановою апеляційної інстанції не погодився та звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою разом з клопотанням про поновлення пропущеного процесуального строку на її подання, в якій просить її скасувати та залишити без змін судове рішення місцевого господарського суду.

Обґрунтовуючи підстави звернення до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, скаржник посилається на порушення господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Відповідач, Івано-Франківська міська рада, також з прийнятою постановою апеляційної інстанції не погодився та звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати в частині задоволених позовних вимог та в цій частині прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Обґрунтовуючи підстави звернення до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, скаржник посилається на порушення господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 13.09.2017 задоволено клопотання позивача про поновлення строку на подання касаційної скарги, відновлено строк на її подання, зазначені касаційні скарги прийняті до провадження та призначені до розгляду.

Ухвалою від 26.09.2017 Вищий господарський суд України задовольнив клопотання позивача про продовження строку розгляду касаційної скарги по даній справі, продовжив строк її розгляду на п'ятнадцять днів та відклав розгляд касаційних скарг. Задоволено клопотання Комунального підприємства "Центр розвитку міста та рекреації" та Івано-Франківської міської ради в порядку приписів ст. 741 ГПК України про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

В призначене судове засідання касаційної інстанції 02.10.2017 з'явився представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10". Представники Івано-Франківської міської ради та Комунального підприємства "Центр розвитку міста та рекреації" були присутні в режимі проведення відеоконференції. Інші учасники судового процесу уповноважених представників не направили. Явка не визнавалась обов'язковою.

Перевіривши правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм процесуального та матеріального права, проаналізувавши доводи касаційних скарг, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10" підлягає задоволенню та відсутні підстави для задоволення касаційної скарги Івано-Франківської міської ради.

Як було встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 31.08.2010 між Івано-Франківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Тора-10" (орендар) укладений договір оренди землі №372, відповідно до умов якого орендодавець передає орендарю в оренду земельну ділянку площею 1,8087га, що знаходиться в м. Івано-Франківську в районі вул. Галицька-Витвицького, для будівництва спортивно-відпочинкового комплексу з підземним паркінгом, багатоповерхових житлових будинків з приміщеннями громадського призначення та благоустроєм прибережної зони р. Бистриці-Солотвинської в районі вул. Галицька-Витвицького.

Відповідно до п. 8 договору, останній укладений терміном на три роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендододавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 42 договору визначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір зареєстрований у Івано-Франківській регіональній філії Центру ДЗК при Держкомземі України 30.12.2010.

Місцевим господарським судом встановлено, що позивач належно виконував свої обов'язки за вищезазначеним договором оренди та маючи намір продовжити строк його дії, 06.09.2013 звернувся до Центру надання адміністративних послуг Івано-Франківської міської ради для одержання адміністративної послуги: підготовки проекту договору оренди (поновлення), надавши визначений пакет документів, передбачених Положенням про оренду земельних ділянок у м. Івано-Франківську та порядком розрахунку орендної плати за земельні ділянки, затвердженого рішенням Івано-Франківської міської ради від 30.12.2011.

16.09.2013 Центр надання адміністративних послуг Івано-Франківської міської ради повернув проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки без його підписання та без надання відповіді щодо його розгляду та узгодження умов.

25.12.2013 позивач повторно подав до Центру надання адміністративних послуг заяву (реєстраційний №71619) про поновлення договору оренди землі (для одержання документа дозвільного характеру: поновлення договору оренди землі).

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що Івано-Франківською міською радою питання про продовження договору оренди №372 від 31.08.2010 за зверненням саме Товариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10" не розглядалось, будь-яких рішень за наслідками розгляду даного питання не приймалось.

Натомість, 24.12.2013 Івано-Франківська міська рада за результатами розгляду звернення мешканців міста, прийняла рішення №1265-40 "Про заперечення у поновленні договору оренди землі".

За змістом ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою.

Фактично це можливість володіти та користуватись орендованою земельною ділянкою шляхом здійснення конкретних дій - реалізації такої можливості (правореалізації).

Частиною 1 ст. 33 цього Закону визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч.ч. 2 - 5 цієї статті).

Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони уклали додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Частинами 8, 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Місцевим господарським судом встановлено, що позивач під час дії договору оренди землі належним чином виконував обов'язки, які слідують з його умов, відповідач отримував та отримує узгоджену з позивачем орендну плату за земельну ділянку.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

За обставинами справи "Стретч проти Сполученого Королівства" вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання, взяті ним на себе у зв'язку з експлуатацією побудованих будівель, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема у справах: "Меллахер та інші проти Австрії" від 19.12.1998 та "Пайн Велі Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

При цьому, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що ст. 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Місцевим господарським судом встановлено та апеляційною інстанцією не спростовано, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто, позивач може вважатись таким, що набув права "правомірного очікування".

При цьому господарським судом першої інстанції зазначено, що відповідач прийняттям оскаржуваного рішення фактично позбавив позивача можливості завершити розпочате будівництво, оскільки порушив його право на поновлення договору оренди земельної ділянки на якій вже зведено житлові будинки, але їх будівництво не завершено в повному обсязі, а не тільки на частину земельної ділянки під облаштування скверу.

Як вже зазначалось вище, Івано-Франківською міською радою питання про продовження договору оренди №372 від 31.08.2010 за зверненням саме Товариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10" не розглядалось, будь-яких рішень за наслідками розгляду даного питання не приймалось, а фактично розглянуто звернення мешканців міста, чим недодержана законодавчо встановлена процедура.

Беручи до уваги вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов вірного та обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 1115 ГПК України у касаційній інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи у суді першої інстанції за винятком процесуальних дій, пов'язаних із встановленням обставин справи та їх доказуванням.

Касаційна інстанція використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення у рішенні або постанові господарського суду.

Приписами ст. 1117 ГПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої та апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що постанова Львівського апеляційного господарського суду від 30.05.2017 у справі №909/964/14 підлягає скасуванню, а рішення господарського суду Івано-Франківської області від 25.01.2017 у справі №909/964/14 - залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 1115 11112/?utm_source=Reshenie_v_Zakon&utm_medium=Reshenie_v_Zakon&utm_campaign=Reshenie_v_Zakon> 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Івано-Франківської міської ради - залишити без задоволення.

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Тора-10" - задовольнити.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.05.2017 у справі №909/964/14 - скасувати.

Рішення господарського суду Івано-Франківської області від 25.01.2017 у справі №909/964/14 - залишити без змін.

Головуючий суддя (доповідач) І.В. Алєєва Суддя Т.Б. Дроботова Суддя Л.І. Рогач