Рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язкове лише для власників, орендар сплачує ОСББ кошти на утримання будинку лише на підставі договору (ВС/КГС, № 906/884/19, 02 вересня 2020р.)

Фабула судового акту: Орендодавець нежитлового чи житлового приміщення у багатоквартирному будинку дуже часто хоче взагалі нічого не робити, а тільки спостерігати як «капає» орендна плата. Цікаво, що в першу чергу це стосується не класичних рантьє, а таких власників, як міські ради, які ще володіють на праві комунальної власності різноманітними нежитловими приміщеннями на перших поверхах, що здаються під офіси.

Показовою є ця справа. З метою зняття з себе будь-якої відповідальності за утримання та доглядання за нежитловою комунальною нерухомістю у багатоквартирному будинку міська рада у договорі оренди передбачила окремий пункт, про те що орендар зобов’язаний укласти договір з ОСББ на відшкодування житлово-комунальних послуг.

Орендар отримав відмову від ОСББ в укладанні такого договору, оскільки рішенням ОСББ для нежитлових приміщень був передбачений внесок (тариф) на утримання будинку – 8,00грн. за 1 кв. м., а для квартир – 5,00грн. за 1 кв. м, а орендар наполягав для себе також тариф 5 грн. за кв. м.

Далі було цікаво. Орендар побоюючись претензій з боку міської ради подав позов проти ОСББ про спонукання до укладення договору. Суди трьох інстанцій відмовили орендарю у задоволенні позову на підставі ст. 178 ГК України, оскільки визначений законом обов’язок контрагента укласти договір не стосується договорів на утримання будинку між орендарем та балансоутримувачем.

Проте суд касаційної інстанції задовільнив скаргу орендаря і залишаючи резолютивну частину без змін змінив мотивувальну частину рішень судів першої та апеляційної інстанцій. ВС прийшов до висновку, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ НЕ є обов’язковими для орендарів приміщень у багатоквартирному будинку.

Дійсно, відповідно до частини 4, ст. 12 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління будинком у випадку передачі комунальних нежитлових чи житлових приміщень несуть орендарі (наймачі). Проте, як роз’яснив ВС, законодавство не передбачає механізму реалізації такого обов’язку, в тому числі способу захисту ОСББ у випадку ухилення орендарем від оплати витрат на утримання будинку.

Право ОСББ на стягнення коштів на утримання будинку передбачено частиною 6, статі 13 ЗУ « Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» лише з співвласників будинку, а не орендарів. Або у випадку укладання між орендарем та ОСББ договору, який би передбачав обов’язок орендаря оплачувати витрати на утримання будинку за визначеними договором тарифами та періодичністю.

Але як бачимо цього не відбулося навіть за допомогою суду….

Аналізуйте судовий акт: Блокування посадовими особами ОСББ електронного ключа – індивідуального чипу власника квартири є протиправним (навіть за наявності у власника заборгованості за житлово комунальні послуги) (ВС/КЦС, № 522/11197/17, 31 серпня 2020)

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками та виділу в натурі не підлягає (ВС/КЦС № 554/7785/16-ц від 20.03.2019)

Законом не передбачено можливості передачі у власність/користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, або її частини (ВС/КЦС № 263/68/17 від 18.03.2019)

ОСББ НЕ має права відключати електро, водо та теплопостачання навіть при наявності заборгованості за надання таких послуг (ВС/КЦС у справі № 766/22228/17 від 12 грудня 2018р.)

Ухвалення установчими сборами співвласників рішення про прийняття житлового будинку на баланс ОСББ та затвердження порядку обслуговування будинку є підставою вимагати передачі йому будинку в управління (ВС/КГС,справа № 922/657/17, 23.05.18)

ОСББ є об’єднанням громадян, мета створення та діяльність якого пов’язані із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, а тому воно може звертатися до суду в інтересах своїх членів (ВС/КАС, № 815/219/17,24.03.18)

Неповідомлення балансоутримувача будинку про проведення установчих зборів по створенню ОСББ не може бути підставою для визнання таких зборів нелегітимними (справа № 910/17485/16, 06.06.17)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2020 року

м. Київ

Справа № 906/884/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр"

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06 квітня 2020 року (головуючий - Мельник О. В., судді - Розізнана І. В., Василишин А. Р.) і рішення Господарського суду Житомирської області від 24 грудня 2019 року (суддя Соловей Л. А.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр"

до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житичи",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Житомирської міської ради,

про спонукання до укладення договору

Історія справи

Фактичні обставини справи, встановлені судами

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр" (далі - ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", орендар, позивач) є орендарем нежитлових приміщень за адресою: м. Житомир, вул. Небесної Сотні, 15, загальною площею 281,4 кв.м. на підставі договору оренди від 20.03.2019 за №290 з Комунальним підприємством "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (орендодавець).

1.1. Умовами пункту 6.8 договору оренди (у редакції додаткової угоди від 31.05.2019) на орендаря покладено обов`язок: здійснювати витрати, пов`язані з утриманням об`єкта оренди; протягом п`яти днів з дати укладання цього договору укласти з балансоутримувачем договір на відшкодування житлово-комунальних послуг, включаючи управління об`єктом оренди, постачання та розподіл газу, постачання та розподіл електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами, відшкодування суми земельного податку тощо; орендар має право самостійно укладати договори про надання комунальних послуг з виконавцями комунальних послуг та про надання житлових послуг з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку, управителем.

2. Позивач, на виконання умов договору оренди від 20.03.2019 №290, направив Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Житичи" (далі - ОСББ "Житичі", відповідач) пропозицію про укладання договору на відшкодування житлово-комунальних послуг, у якій запропонував сплачувати витрати на утримання об`єкта оренди в розмірі 5 грн. за 1 кв.м. площі.

3. У відповідь на це ОСББ "Житичі" надіслало позивачу претензію від 29.06.2019 №3 про сплату внеску на утримання будинку в сумі 35 734,72 грн., у якій відповідач заперечив проти укладення договору у запропонованій позивачем редакції (зі сплатою внеску 5 грн. за 1 кв.м.), оскільки рішенням загальних зборів ОСББ "Житичі" від 27.09.2017, оформленим протоколом №4 (далі - рішення від 27.09.2017 №4), з 01.10.2017 встановлено розмір внеску (тарифу) на утримання будинків об`єднання: для квартир - 5 грн за 1 кв.м., для нежитлових приміщень - 8 грн. за 1 кв.м. Отже, орендар має сплачувати внесок саме в розмірі 8 грн. за 1 кв.м. площі.

Короткий зміст позовних вимог

4. У серпні 2019 року ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр" звернулося з позовом до ОСББ "Житичі" про спонукання до укладення договору відносин власників (орендарів) нежитлових приміщень та ОСББ.

5. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що умовами договору оренди від 20.03.2019 №290 на позивача покладено обов`язок укладення прямого договору про сплату внесків на утримання орендованого майна з відповідачем, як балансоутримувачем будинку. Проте відповідач ухиляється від укладення такого договору в редакції позивача, що в свою чергу унеможливлює виконання останнім своїх зобов`язань за договором оренди від 20.03.2019 №290.

Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій

6. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 24 грудня 2019 року, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06 квітня 2020 року, у позові відмовлено повністю.

7. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що в силу статті 178 Господарського кодексу України обов`язок укладення договору виникає в особи тільки у разі прямої вказівки в законі про обов`язковість такого договору, що не стосується договорів на утримання будинку між орендарем та балансоутримувачем майна.

8. У той же час відповідно до вимог статей 15, 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон №2866-III) розміри внесків на утримання приміщень у багатоквартирному будинку встановлюються статутом та/або рішенням загальних зборів ОСББ, яке є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (орендарями) приміщень у будинку. У зв`язку з чим позивач, як орендар нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, повинен виконувати покладений на нього Законом №2866-III та статутом ОСББ обов`язок зі сплати внесків в розмірі 8 грн. за 1 м. кв. площі, який встановлений рішенням загальних зборів відповідача від 27.09.2017 №4. Натомість позивач у проекті договору неправомірно вимагає встановлення для нього плати за утримання будинку у меншому розмірі, ніж встановлено рішенням відповідача.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження

9. Не погоджуючись із мотивувальними частинами указаних судових рішень, позивач з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх змінити, виключивши з мотивувальної частини положення про те, що ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", як орендар нежитлових приміщень, зобов`язано виконувати рішення ОСББ "Житичі" від 27.09.2017 №4 про сплату співвласниками багатоквартирного будинку внеску на управління ним.

9.1. Ухвалою Верховного Суду від 30.07.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою позивача з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача який подав касаційну скаргу (узагальнено)

10. Висновок судів про те, що рішення відповідача про сплату внеску на утримання приміщення є обов`язковим для позивача суперечить приписам частини 4 статті 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (далі - Закон №417-VIII). Пропорційна компенсація витрат ОСББ на утримання будинку має здійснюватися позивачем, як орендарем, на підставі відповідного договору, а рішення відповідача щодо розміру сплачуваного внеску на утримання будинку є обов`язковими до виконання тільки для власника приміщень у будинку - Житомирської міської ради і не породжують зобов`язань для третіх осіб (статті 511 Цивільного кодексу України), у тому числі для позивача. Проте відсутній відповідний висновок Верховного Суду про застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах.

11. Одночасно позивач не оспорює висновків та мотивів судів щодо інших підстав відмови в позові (стосовно необов`язковості укладення спірного договору для відповідача).

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

12. За положеннями частини другої статті 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

13. Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом № 2866-III, згідно зі статтею 1 якого, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

13.1 Відповідно до частини 4 статті 4 Закону № 2866-III основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

13.2. Згідно зі статтею 10 Закону № 2866-III вищим органом управління об`єднання є загальні збори, до виключної компетенції яких відноситься, зокрема затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.

13.3. Статтею 15 Закону № 2866-III співвласник зобов`язаний, зокрема виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. Обов`язок співвласників виконувати рішення зборів співвласників визначений і у частині 1 статті 7 Закону №417-VIII.

13.4. Згідно зі статтею 23 Закону № 2866-III внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.

14. За частиною другою статті 10 Закону № 417-VIII до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

14.1. За змістом частин першої-третьої статті 12 Закону № 417-VIII витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку та інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом, входять до складу витрат на управління багатоквартирним будинком та, за загальним правилом, розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, незалежно від факту використання ними належної їм квартири (нежитлового приміщення) та спільного майна, а також членства в ОСББ.

15. Таким чином, прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об`єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов`язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов`язані його утримувати в силу прямої норми статті 322 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 7 Закону № 417-VIII.

16. У зв`язку з чим рішення загальних зборів ОСББ "Житичі", у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов`язковими для Житомирської міської ради, як власника нежитлових приміщень по вул. Небесної Сотні, 15 у м. Житомир, який в силу прямої норми закону несе тягар утримання належного йому майна та зобов`язаний виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ. При цьому у разі відмови співвласника сплачувати встановлені внески і платежі об`єднання має право звернутися до суду (частина 6 статті 13 Закону, частина 1 статті 17 № 2866-III).

17. Що ж стосується орендаря вказаних приміщень - ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", то частиною четвертою статті 12 Закону №417-VIII дійсно передбачено, що зобов`язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

18. У той же час Верховний Суд констатує, що визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (частина 6 статті 13, Закону № 2866-III).

19. За таких обставин Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги в пункті 10 Постанови та доходить висновку про те, що, з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ "Житичі" є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Відповідно, висновки судів попередніх інстанцій щодо обов`язковості для орендарів рішень загальних зборів відповідача та положень статуту останнього зроблені внаслідок неправильного застосування вищевказаних норм матеріального права.

20. Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків (стаття 11 Цивільного кодексу України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. У зв`язку з чим ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", як орендар нежитлового приміщення в будинку по вул. Небесної Сотні, 15 у м. Житомир, зобов`язаний сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов`язок встановлений відповідним правочином (договором).

21. У даному випадку умовами договору оренди від 20.03.2019 №290 не встановлено обов`язку орендаря з відшкодування орендодавцю (власнику майна) понесених останнім витрат на утримання об`єкта оренди у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, а у пункті 6.8 цього договору міститься лише загальна вимога про обов`язок здійснення таких витрат з одночасною вказівкою про укладення орендарем окремого договору з балансоутримувачем на оплату послуг з управління об`єктом оренди. Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між позивачем та відповідачем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов`язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень - Житомирська міська рада, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов`язковими в силу закону.

22. Верховний Суд також звертає увагу, що за обставинами даної справи позивач фактично визнає свій обов`язок щодо сплати внеску на утримання орендованого майна, проте між ним та відповідачем існує спір щодо розміру такого внеску. Однак у силу меж перегляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України) та повноважень останнього, Суд не розглядає на те вирішує існуючий між сторонами спір щодо розміру належного до сплати внеску на утримання багатоквартирного будинку, в якому утворено ОСББ "Житичі".

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

23. Зважаючи на те, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження знайшли підтвердження під час касаційного перегляду, встановлене Верховним Судом неправильне застосування норм матеріального права є підставою для зміни мотивувальних частин оскаржуваних судових рішень із застосуванням повноважень Верховного Суду, визначених статтею 311 ГПК України.

24. З мотивувальних частин судових рішень підлягають виключенню висновки про те, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ "Житичі" є обов`язковими для орендарів приміщень у багатоквартирному будинку.

25. Разом з тим, з огляду на встановлені статтею 300 ГПК України межі перегляду справи судом касаційної інстанції мотиви судових рішень у тій частині, яка не була предметом касаційного перегляду, тобто щодо суті спору про спонукання до укладення договору, як і резолютивні частини судових рішень, залишаються незмінними.

Щодо судових витрат

26. З огляду на висновки Верховного Суду щодо суті касаційної скарги судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300 301 306 308 311 314 315 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирський міський інформаційний центр" задовольнити.

2. Мотивувальні частини постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 06 квітня 2020 року і рішення Господарського суду Житомирської області від 24 грудня 2019 року у справі №906/884/19 змінити, виключивши з них висновки про те, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ "Житичі" є обов`язковими для орендарів приміщень у багатоквартирному будинку.

3. В іншій частині постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06 квітня 2020 року і рішення Господарського суду Житомирської області від 24 грудня 2019 року у справі №906/884/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.