Процедура набуття права власності на квартиру або інший об'єкт за договором пайової участі у будівництві

Договір про пайову участь в будівництві або як коротко його називають «пайовий договір» є одним із різновидів договорів залучення коштів в будівництво. Детальну характеристику його змісту ми вже надавали в статті «Пайовий договір як різновид договорів інвестування в нерухомість», а тому сьогодні ми проаналізуємо завершальний етап його виконання – реєстрацію права власності за інвестором, а якщо точніше – асоційованим членом (хоча у своїй практиці ми зустрічали різні назви, але, на наше переконання, найменування «асоційований член» найбільше відповідає чинному законодавству).

І так, будинок вже збудовано, введено в експлуатацію, інвестору (асоційованому члену) передано ключі від квартири та необхідні документи для державної реєстрації права власності на неї (хоча деякі забудовники можуть одразу і правовстановлюючі документи на ім’я інвестора надати, але, як правило, ця послуга не завжди включена в суму пайового договору).

У випадку самостійної подачі документів Асоційованим членом, слід керуватися в першу чергу пунктами договору який був підписаний. Оскільки, як вже традиційно склалося, існує два механізми (способи) оформлення права власності через пайову участь: прямий та опосередкований. Використовувати той чи інший спосіб залишається правом забудовника в залежності від того з яким нотаріусом чи державним реєстратором він співпрацює (скоріше від вимог та тлумачення норм чинного законодавства останнього), проте, ми вважаємо, що прямий спосіб є найбільш швидким та економічно вигідним (для інвестора) способом оформлення права власності.

Прямий спосіб :

У самому договорі про пайову участь прописується норма про те, що внесення пайового внеску членом кооперативу здійснюється з метою отримання у власність конкретної квартири, тобто в результаті квартира автоматично вибуває з власності кооперативу і переходить у власність асоційованого члена. Хоча деякі нотаріуси чи державні реєстратори досить скептично ставляться до відповідного способу оформлення права власності. Так, на обґрунтування своєї позиції, вони зазначають, що саме за замовником будівництва залишається право бути первинним власником об’єктів які він збудував та ввів в експлуатацію, а тому вони керуються даними з документів, що підтверджують введення об’єкту в експлуатацію.

Проте, цікавим є той факт, що пунктом 77 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553) передбачено, що державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору – за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку. Переконані, що це відповідає природі кооперативних відносин та засадам організації діяльності кооперативів, адже будівництво житла здійснюється за власні кошти членів кооперативу шляхом об’єднання їх майнових (пайових) внесків. Факт оплати свого пайового внеску підтверджується відповідною довідкою (або пайовим сертифікатом), виданою уповноваженою на це особою кооперативу. У випадку неможливості реалізації такого права постає питання в доцільності існування інституту житлово-будівельної кооперації та суті пайових внесків, якщо для отримання квартири у власність необхідно укладати додатково ще інші договори.

Необхідні документи для оформлення права власності за цим способом:

Керуючись пунктом 80 Порядку державному реєстратору або нотаріусу необхідно буде надати:

• довідку кооперативу про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі;
• технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Також, як правило, потрібно буде надати й договір про пайову участь в кооперативі, а можливо, ще й додатково акт прийому-передачі об’єкта.

Проте, у випадку якщо до звернення асоційованого члена кооперативом не було надано необхідних документів (згідно п. 77 Порядку), державний реєстратор чи нотаріус ще додатково може запросити завірені кооперативом копії:

• документа, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна, а також випадків, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта);
• документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції, – у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об’єкт нерухомого майна).

При первинному оформленні права власності за Асоційованим членом необхідно буде оплатити лише послуги нотаріуса (тут вже слід керуватися прайсом нотаріуса, але приблизно це 3000-5000 гривень).

Непрямий спосіб :

Незважаючи та той факт, що непрямий спосіб оформлення права власності на об’єкт є досить затратним, як з матеріального боку, так і з позиції часу (що в умовах сьогодення для деяких людей цінніше за гроші), він часто застосовується забудовниками в процесі своєї діяльності.

Так, в договорі про пайову участь йде чітко зазначений пункт, що після введення об’єкта в експлуатацію, кооператив зобов’язується укласти з інвестором (асоційованим членом) договорі міни паю на об’єкт нерухомості.

Відповідно, забудовник збудувавши будинок та ввівши його в експлуатацію, оформляє право власності, у відповідності до пункту 41 Порядку, на себе як на замовника будівництва. Після цього, кооператив вже як власник, укладає з інвестором (асоційованим членом) договір міни і в результаті, на підставі нотаріально посвідченого і зареєстрованого договору міни інвестор (асоційований член) набуває право власності на об’єкт згідно зі ст. 384 Цивільного кодексу України.

Щодо оподаткування: кооператив платить податок як з продажу нерухомості. Асоційований член кооперативу платить податок як з продажу майна (майнових прав) – паю, при цьому вартість продажу стає вартість об’єкту. Додатково, кооператив понесе витрати на первинне оформлення права власності (в середньому на день написання цієї статті це 3000 гривень).

Процедура оформлення права власності є класичною, та здійснюється будь-яким нотаріусом, на підставі стандартного пакета документів.

Підсумовуючи усе вищевикладене, хотілося б зазначити, що у зв’язку з відсутністю чіткого правового механізму здійснення державної реєстрації прав на об’єкти за договорами про пайову участь в кооперативі (оскільки навіть сам договір є нетиповим) та наявністю «двозначних норм», наразі існує різне трактування з боку нотаріусів, державних реєстраторів та звичайних юристів процедури оформлення (державної реєстрації) права власності за відповідними договорами. Ми переконані, що в майбутньому законотворці розроблять чіткий механізм такого оформлення, а органи державної влади вищого рівня уніфікують реєстраційну практику по даному питанню.

Наголошуємо на тому, що перед написанням даної статті її автором було здійснено практичну апробацію її змісту, проте стаття є суб’єктивним аналізом автора статті законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (в частині оформлення права власності за договорами про пайову участь в кооперативі) та може містити деякі неточності, а тому у випадку виявлення таких, автор статті буде радий взяти до уваги думки інших спеціалістів та можливу критику.

Автор консультації: Мазій Віталій Сергійович