Закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не може бути підставою для обмеження права на нерухомість, що на ній розташована (ВС/КГС від 14.03.2019 р. у справі № 902/341/17)

Фабула судового акту: Історія справи: Вінницька міська рада звернулася із позовом до Фізичної особи – підприємця про звільнення займаної земельної ділянки шляхом демонтажу розташованої на ній тимчасової споруди.

У представленій на розгляд справі існують власні юридичні нюанси, що знайшли відображення у постанові Верховного Суду, зокрема про неможливість застосування ст. 212 ЗК України у даному спорі.

Отже, правовою підставою для звернення із позовом з боку міської ради слугує самовільне зайняття земельної ділянки та розміщення на ній тимчасової споруди без належного на те права.

А зазначена тимчасова споруда є предметом окремого договору-купівлі продажу від 21.05.2003 р., за яким відповідач по справі (ФОП) придбав приймальний пункт літ. «А» заг. Площею - 45,1 кв. м.

28.04.2007 р. між Вінницькою міською радою (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки.

Листом від 03.06.2015 р. орендар повідомив міську раду про повернення земельної ділянки відповідно до акта прийому-передачі.

На це відповідача повідомлено, що земельна ділянка буде прийнята до комунальної власності за умови приведення їх в стан, не гірший порівняно з тим, в якому їх передано.

До того ж, представниками міської ради проведено окреме обстеження та складено акт, за яким біля зазначеної будівлі самочинно, без відповідних документів, розміщено тимчасову споруду для провадження підприємницької діяльності, власником якої є відповідач.

У такому позові міської ради відмовлено у повному обсязі, а Верховний Суд дещо підкріпив вірність висновків попередніх судів власною позицією, яка зводиться до наступних суттєвих моментів :

- Відповідач набув право власності на нерухомість, розташовану на спірній земельній ділянці, на підставі договору купівлі-продажу, який не визнаний недійсним, і закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права відповідача як власника нерухомості на користування нею.

- Відсутність у відповідача правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне її зайняття, у тому числі з огляду на правомірність набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна. У таких випадках положення статті 212 ЗК України застосуванню не підлягають.

Нагадаємо, що згідно ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан,включаючи знесення будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Аналізуйте судовий акт: Новому власнику з/д для того щоб розірвати договір оренди укладений старим власником на цю з/д необов’язково звертатися з письмовою вимогою до орендаря попередньо до подання позову (ВС/КЦС у справі справа № 583/9/17 від 20 лютого 2019 р.)

Суб’єкт владних повноважень НЕ наділений дискреційними повноваженнями, тобто не має право діяти на власний розсуд, коли відповідно до закону правомірним є лише один варіант рішення чи діяльності (ВС/КАС від 06 березня 2019р, №1640/2594/18)

Фактичний користувач земельної ділянки, який безпідставно за рахунок її власника зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування, зобов'язаний повернути ці кошти власнику ст. 1212 ЦК України (ВП ВС справа № 629/4628/16-ц, 23.05.18)

Порушення уповноваженим органом ПРАВОМІРНОГО ОЧІКУВАННЯ особи щодо належного оформлення права власності на земельну ділянку підлягає захисту судом (ВС/КЦС у справі № 369/6516/16-ц від 01 серпня 2018 р.)

Стаття 119 ЗК України є декларативною і не надає жодних переваг для набуття права власності за набувальною давністю особі яка без документів понад 15 років користується земельною ділянкою (ВС/КЦС, справа № 742/2916/15-ц від 11.04.2018р.)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 березня 2019 року

м. Київ

Справа № 902/341/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В.- головуючого, Мачульського Г. М., Кушніра І. В.,

обов'язки секретаря судового засідання за дорученням головуючого здійснюються помічником судді - Диченко В. В.,

розглянувши касаційну скаргу Вінницької міської ради на постанову Північно - західного апеляційного господарського суду від 20.11.2018 та рішення Господарського суду Вінницької області від 31.07.2018 у справі

за позовом Вінницької міської ради до Фізичної особи-підприємця Воловодюка Володимира Володимировича про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки,

за участю представників:

від позивача - Олексюк Т. С.,

від відповідача - Воловодюк В. В., Путілін Є. В., адвокат,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Вінницька міська рада звернулася до Господарського суду Вінницької області з позовом до фізичної особи - підприємця (далі - ФОП) Воловодюка Володимира Володимировича про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки площею 0,012 га, розташованої за адресою: м. Вінниця, вул. Першотравнева (біля буд. № 76), шляхом демонтажу розташованої на ній тимчасової споруди з габаритними розмірами 6,27 м х 7,62 м.

1.2. Позов мотивовано самовільним зайняттям земельної ділянки та розміщенням на ній тимчасової споруди без належного на те права, з посиланням на положення статей 83 212 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 23 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 16, 34 Закону України "Про оренду землі".

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. 22.05.2003 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Малиш" (далі -

ТОВ "Малиш") (продавець) та Воловодюком В. В. (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до п. 1 якого продавець продав, а покупець придбав приймальний пункт літ. "А", розташований в місті Вінниці по вулиці Першотравневій, б/н (біля будинку № 76) загальною площею - 45,1 м2. Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Майструк В. І. 22.05.2003 та зареєстрований в реєстрі за № 1371.

2.2. Відповідно до п. 2 договору відчужуваний приймальний пункт належить продавцю на підставі ухвали Господарського суду Вінницької області від 14.05.2001 у справі № 266/10, зареєстрованого КП "Вінницьке обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації" 20.08.2001 у реєстровій книзі № 6 за реєстровим № 362.

2.3. Згідно з матеріалами інвентаризаційної справи № 33560, зокрема за змістом оціночного акта від 18.05.1995, конструктивними елементами зазначеного павільйону є: фундамент (цегляний стрічковий на цегляному розчині), стіни (каркасні металеві), перегородки (-), перекриття (підшивне ДСП), підлога (цемент), дах (азбофанера), проєми (прості), отеплення (світло).

2.4. 28.04.2007 між Вінницькою міською радою (орендодавець) та Воловодюком В. В. (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до п.п. 1, 3, 4, 8 якого орендодавцем на підставі рішення Вінницької міської ради від 30.03.2007 за № 899 надано, а орендарем набуто право оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Вінниця вул. Першотравнева, (біля буд. № 76). В оренду надається земельна ділянка площею 0,0120 га для комерційного використання у такому якісному стані без техногенної забрудненості. На земельній ділянці розміщено тимчасову споруду. Земельна ділянка передається в оренду з метою несільськогосподарського використання - для комерційного використання (реконструкція існуючого приймального пункту).

2.5. Згідно з пунктом 9 договору оренди договір укладається терміном на 6 місяців з моменту прийняття рішення Вінницькою міською радою про передачу земельної ділянки в оренду.

2.6. Договір оренди зареєстрований у Вінницькій регіональній філії "Центр ДЗК при Держкомземі України" 31.08.2007.

2.7. 31.08.2007 між сторонами складено акт прийому-передачі земельної ділянки по вул. Першотравнева, біля будинку № 76.

2.8. 21.04.2015 за результатами обстеження представниками Департаменту архітектури, містобудування та кадастру Вінницької міської ради території прилеглої до будинку № 76 по вул. Першотравневій складено акт, яким встановлено, що біля зазначеної будівлі самочинно, без відповідних документів, розміщено тимчасову споруду для провадження підприємницької діяльності, власником якої є Воловодюк В. В.

2.9. За змістом цього акта тимчасову споруду прямокутної форми з габаритними розмірами 6,27 м х 7,62 м виготовлено зі збірно-розбірних полегшених конструкцій, без фундаменту, стіни та покрівлю виготовлено з металевих листів по металевому каркасу. Комплексною схемою розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Вінниці, яка затверджена рішенням виконкому міської ради від 21.06.2012 № 1524, не передбачено розміщення ТС у визначеному місці.

2.10. 03.06.2015 відповідач у листі звернувся до позивача, що у зв'язку із закінченням терміну договорів оренди, зокрема договору оренди земельної ділянки, розташованої в м. Вінниці, вул. Першотравнева (біля буд. № 76), останній повертає відповідно до акта прийому-передачі орендовану земельну ділянку.

2.11. У відповідь на цей лист Вінницька міська рада у листі від 03.07.2015 вих. № В-01-48422/15-05-8 повідомила відповідачеві, що земельні ділянки будуть прийняті до комунальної власності за умови приведення їх в стан, не гірший порівняно з тим, в якому їх передано, а також за умови надання документів на підтвердження оплати оренди землі в повному обсязі до моменту їх повернення орендодавцю.

2.12. Під час розгляду справи в суді першої інстанції ухвалою Господарського суду Вінницької області від 24.05.2017 у справі № 902/341/17 за заявою позивача від 19.05.2017 було призначено судову будівельно-технічну експертизу, за результатами якої, відповідно до висновку експерта від 19.03.2018 № 30 приймальний пункт літ."А", розташований по вул. Першотравневій б/н (біля будинку № 76) в м. Вінниці, відноситься до об'єктів нерухомого майна.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 31.07.2018 (суддя Нешик О. С.) в позові відмовлено.

3.2. Рішення суду мотивовано тим, що на час розгляду справи на земельній ділянці розташовано об'єкт нерухомого майна, що належить Воловодюку В. В., який використовує його у підприємницькій діяльності, тому застосування обраного позивачем способу захисту своїх прав фактично не призведе до їх відновлення, зокрема до реального повернення земельної ділянки у користування позивача.

3.3. Постановою колегії суддів Північно-західного апеляційного господарського суду від 20.11.2018 у складі: Розізнана І. В., Мельник О. В., Грязнов В. В. рішення суду залишено без змін з тих самих підстав.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Вінницька міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема статті 212 ЗК України, статті 23 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 16, 33, 34 Закону України "Про оренду землі". Скаржник наголошує, що земельна ділянка є самовільно зайнятою, а будівля, яка знаходиться на цій земельній ділянці є тимчасовою і не має ознак капітальної.

4.3. У судовому засіданні, яке відбувалось в режимі відеоконференції, представник Вінницької міської ради підтримав вимоги касаційної скарги.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. Відзиву від іншої сторони у справі не надходило.

5.2. У судовому засіданні відповідач та його представник заперечили проти задоволення касаційної скарги.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. За змістом статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

6.3. У вирішенні питання про наявність ознак самовільного зайняття земельної ділянки необхідно враховувати, що саме по собі користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідним є встановлення наявності у особи, в силу закону, права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування. Отже, самовільне зайняття земельної ділянки є відмінним від користування земельною ділянкою за відсутності належним чином оформлених документів на неї.

6.4. Згідно з частиною 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3 цієї статті).

6.5. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).

6.6. Поряд з цим відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

6.7. Згідно зі статтею 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.8. Судами не встановлено обставин, які б свідчили про наявність договірних правовідносин між колишнім власником приймального пункту ТОВ "Малиш" і Вінницькою міською радою щодо користування земельною ділянкою, на якій розташовано цей об'єкт.

Разом із тим, виходячи з положень статті 377 ЦК України, статей 120 125 ЗК України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, слід дійти висновку, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти, оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомості, у власності або користуванні.

6.9. Про визнання Вінницькою міською радою права користування спірною земельною ділянкою за Воловодюком В. В. свідчить і укладений між ними договір оренди цієї земельної ділянки, і відсутність протягом тривалого часу (з 2007 року) заперечень з боку позивача проти користування відповідачем земельною ділянкою, на якій розташовано належне останньому нерухоме майно.

6.10. За змістом положень частини 4 статті 41 Конституції України, частини 1 статті 321 ЦК України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

6.11. Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

6.12. Статтями 203 204 215 ЦК України встановлено принцип презумпції правомірності правочину, відповідно до якого правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.

6.13. Договір від 22.05.2003, на підставі якого Воловодюк В.В. придбав приймальний пункт літ. "А", розташований у м. Вінниці по вул. Першотравневій, б/н (біля будинку № 76) загальною площею 45,1 м2, є чинним, доказів визнання його недійсним сторонами не надано.

6.14. Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що заявлені позивачем вимоги спрямовані та безпосередньо стосуються, у тому числі, позбавлення Воловодюка В. В. права володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, оскільки фактично йдеться про припинення права власності відповідача шляхом знесення розташованого на цій земельній ділянці об'єкта нерухомості, що суперечить положенням Конституції України та вимогам законодавства, яке регулює відповідні правовідносини власності в Україні.

6.15. Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Основною метою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому, в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (рішення у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Новоселецький проти України" від 22.02.2005, "Федоренко проти України" від 01.06.2006).

6.16. Відповідач набув право власності на нерухомість, розташовану на спірній земельній ділянці, на підставі договору купівлі-продажу, який не визнаний недійсним, і закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права Воловодюка В. В. як власника нерухомості на користування нею.

6.17. Зобов'язання ФОП Воловодюка В. В. в примусовому порядку звільнити земельну ділянку шляхом демонтажу належного йому майна та передати її в натурі позивачеві є порушенням права власності відповідача, гарантованого статтею 41 Конституції України. Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлями з підстав її самовільного зайняття.

Відсутність у відповідача правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне її зайняття, у тому числі з огляду на правомірність набуття та оформлення у встановленому законом порядку розташованого на ній майна. У таких випадках положення статті 212 ЗК України застосуванню не підлягають. Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у справі № 902/341/17 і колегія суддів не вбачає необхідності від неї відступати.

6.18. З урахуванням наведеного місцевий суд, з висновками якого погодився апеляційний суд, правомірно відмовив у позові про звільнення земельної ділянки шляхом демонтажу приймального пункту набутого на підставі нотаріально посвідченого договору, який недійсним не визнано.

6.19. При вирішенні цієї справи суди першої та апеляційної інстанцій правильно застосували до спірних правовідносин норми матеріального права, висновки цих судів є обґрунтованими і такими, що відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону.

6.20. Оскільки судами на підставі наданих доказів встановлено, що приймальний пункт, про демонтаж якого з метою звільнення земельної ділянки заявлено в позові, не є тимчасовою спорудою, а є об'єктом нерухомого майна, то доводи, наведені Вінницькою міською радою в обґрунтування касаційної скарги щодо визначення природи цього майна, не можуть бути підставами для скасування постановлених у справі судових рішень, з огляду на те, що вони не підтверджуються матеріалами справи та зводяться до переоцінки встановлених судом обставин, що в силу вимог статті 300 ГПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Зазначені доводи скаржника були предметом дослідження суду апеляційної інстанції, і їм уже було надано відповідну правову оцінку з урахуванням фактичних обставин справи, що ґрунтується на вимогах чинного законодавства, із якою погоджується суд касаційної інстанції.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

7.2. Рішення та постанова попередніх судових інстанцій відповідають нормам чинного законодавства і мають бути залишені без змін.

8. Судові витрати

8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300 301 306 308 309 314 315 317 ГПК України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Вінницької міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Північно - західного апеляційного господарського суду від 20.11.2018 та рішення Господарського суду Вінницької області від 31.07.2018 у справі № 902/341/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. Краснов

Суддя Г. Мачульський

Суддя І. Кушнір