Правова позиція : Про необхідність документального підтвердження орендарем виконання свого обов’язку з повідомленням орендаря про намір реалізувати право на укладення договору оренди землі на новий строк

Повідомлення орендодавця про намір реалізації права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повинне бути реалізовано у спосіб, який передбачав би можливість його своєчасного отримання орендодавцем, обізнаність щодо руху та стану відправлення і пред’явлення доказів на підтвердження виконання цієї операції. За умови направлення такого повідомлення засобами поштового зв’язку (рекомендованим листом) належним підтвердженням виконання орендарем такого обов’язку є: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з відображенням інформації про особу отримувача.

Історія справи

Постанова КГС ВП від 17.07.2024 року у справі №911/1284/23

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 липня 2024 року

м. Київ

cправа № 911/1284/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

секретар судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників учасників:

позивача - Войтенко В.В. (адвокат)

відповідача - Галдецька Ю.В. (самопредставництво), Пащенко О.О. (адвокат)

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Бучанської міської ради

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 (у складі колегії суддів: Яковлєв М.Л. (головуючий), Шаптала Є.Ю., Гончаров С.А.)

та рішення Господарського суду Київської області від 30.11.2023 (суддя Шевчук Н.Г.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт ЛТД"

до Бучанської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Кампа-Парк"

про визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "КОМФОРТ ЛТД" (далі - Позивач, ТОВ "КОМФОРТ ЛТД") звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Бучанської міської ради (далі - Відповідач, Рада, Скаржник) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2015 у запропонованій позивачем редакції.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Комфорт ЛТД" було виконано всі вимоги Закону України "Про оренду землі" для поновлення орендних правовідносин шляхом визнання укладеною додаткової угоди, а саме:

- Позивач належно виконував свої обов`язки за договором;

- Позивач повідомив орендодавця (Відповідача) про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за два місяці до закінчення строку дії спірного договору та додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди, проте останній хоча і не підписав таку угоду, однак і проти поновлення договору не заперечив;

- так як Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, вказане, з огляду на положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", є підставою для поновлення спірного договору оренди землі № 69/13 від 30.12.2013 на новий строк на тих самих умовах.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 30.11.2023 у справі № 911/1284/23, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 позов задоволено повністю; ухвалено вважати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2015, укладеного між Бучанською міською радою та ТОВ "Комфорт ЛТД" у відповідній редакції.

2.2. Відповідні рішення обґрунтовані тим, що:

- Позивач своєчасно у визначеному спірним договором оренди та статтею 33 Закону України "Про оренду землі" порядку не пізніше ніж за два місяці до спливу строку вказаного договору оренди 20.05.2020 звернувся до Відповідача з повідомленням про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, до якого додав проект договору оренди земельної землі, що підтверджується описом вкладення до цінного листа;

- докази розгляду цього повідомлення Відповідачем відсутні; при чому, всупереч приписам статті 33 Закону України "Про оренду землі" Відповідач не повідомив Позивача про наявність заперечень щодо поновлення спірного договору і не уклав з позивачем додаткову угоду до вказаного договору;

- посилання Відповідача на те, що ним не було отримано повідомлення Позивача не підтверджене належними доказами;

- Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку спірного договору оренди;

- докази направлення Відповідачем протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні спірного договору оренди земельної ділянки від 10.08.2015 відсутні;

- рішення Бучанської міської ради №4161-68-VІІ "Про розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Комфорт ЛТД"" та звернення до суду з позовом до Позивача про розірвання спірного договору оренди, який, як вказано у рішенні від 13.02.2023 у справі №911/82/20, ухвалою цього суду від 12.12.2022 залишений без розгляду за заявою Бучанської міської ради, не може вважатися запереченням Відповідача щодо поновлення договору оренди у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі".

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників справи

3.1. Відповідач, непогоджуючись із рішеннями судів попередніх інстанцій, звернувся до Суду із касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

3.2. Скаржник посилається на те, що прийняттям судами попередніх інстанцій судових рішень без урахування висновків щодо застосування статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15-16 Цивільного кодексу України, викладених у постанові Верховного Суду від 19.09.2019 у справі № 924/831/17, від 28.11.2019 у справі № 910/8357/18, від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 06.10.2022 у справі № 922/2013/21, від 17.11.2022 у справі № 904/7841/21, від 01.09.2023 у справі № 909/1154/21, від 03.12.2020 у справі № 910/1421/20, від 30.06. 2022 у справі № 132/2626/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17, від 21.03.2024 у справі № 604/423/23, від 17.06.2020 у справі № 320/5885/16-ц (щодо необхідності оцінки ефективності обраного способу захисту у поєднанні із предметом і підставами позову); статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 21.03.2024 у справі № 604/423/23, від 17.06.2020 у справі № 320/5885/16-ц, 18.01.2018 у справі № 910/12017/17, від 12.04.2024 у справі № 131/970/23, від 29.06.2022 у справі № 692/531/21, від 20.07.2022 у справі № 692/525/21, від 20.05.2020 у справі № 378/338/18, від 25.03.2020 у справі № 379/1439/18, від 30.09.2020 у справі № 227/4821/18, від 21.10.2020 у справі № 227/4537/18, від 02.10.2022 у справі № 692/526/21, від 15.10.2022 у справі № 692/529/21, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (щодо наявності передумов для поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі").

3.3. Одночасно Скаржник вказує про:

- неповне та неналежне дослідження судами обставин належності виконання орендарем умов договору оренди, як передумови для поновлення договору в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", без врахуванням висновків щодо застосування принципу реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю, викладених у постановах Верховного Суду від 14.11.2019 у справі № 183/1617/16, від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 28.02.2019 у справі № 211/1489/13-ц;

- неповне та неналежне дослідження судами обставини належності надсилання Позивачем повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, та його отримання Відповідачем, без врахуванням висновків щодо способу поштового відправлення, викладених у постановах Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 233/844/19, від 18.01.2023 у справі № 752/24739/19, від 20.03.2019 у справі № 222/1402/16, від 17.08.2022 у справі № 910/12126/21, від 29.07.2021 у справі № 925/418/20.

3.4. ТОВ "КОМФОРТ ЛТД" надало відзив на касаційну скаргу, у якому просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 30.11.2023 залишити без змін, а касаційну скаргу Бучанської міської ради без задоволення.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. Рішенням Бучанської міської ради №2374-74-VІ від 30.07.2015 "Про розгляд звернення ТОВ "Комфорт ЛТД"", за результатами розгляду звернення Позивача, серед іншого, затверджена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 2,6885 га кадастровий номер 3210945300:01:040:0049 для будівництва та обслуговування спортивного тенісного клубу та житлової забудови на дві земельні ділянки, а саме на земельну ділянку площею 0,6743 га кадастровий номер 3210800000:01:040:0115 по вул. Лісова, 1-Б, та земельну ділянку площею 2,0112 га кадастровий номер 3210800000:01:040:0116 по вул. Лісова, 1-А в м. Буча, вирішено надати вказані земельні ділянки в оренду відповідачу та укласти відповідні договори оренди, погоджено відповідачу передачу цих земельних ділянок в суборенду третій особі.

4.2. Відповідно до цього рішення між сторонами:

- 10.08.2015 укладено договір оренди земельної ділянки, в п.п. 1.1, 1.2 якого сторонами погоджено, що орендодавець передає, а орендар приймає у платне строкове користування земельну ділянку, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Буча, яка розташована за адресою: місто Буча, вулиця Лісова, 1-а, площею 6 743 кв. м, кадастровий номер 3210800000:01:040:0115, для будівництва та обслуговування спортивного тенісного клубу та житлової забудови;

- 10.08.2015 укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір), в п.п. 1.1, 1.2 якого сторонами погоджено, що орендодавець передає, а орендар приймає у платне строкове користування земельну ділянку, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Буча, яка розташована за адресою: місто Буча, вулиця Лісова, 1-а, площею 20 112 кв. м, кадастровий номер 3210800000:01:040:0116, для будівництва та обслуговування спортивного тенісного клубу та житлової забудови.

4.3. Земельні ділянки передані орендарю згідно до актів прийому-передачі земельної ділянки від 10.08.2015.

4.4. Договір укладений на п`ять років та набирає чинності з дати його державної реєстрації (пункт 3.1 Договору).

4.5. Згідно з п. 3.3 Договору по закінченню терміну дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі орендар повинен повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

4.6. Звертаючись до суду з цим позовом Позивач зазначає про те, що він належно виконував свої обов`язки за договором та своєчасно повідомив орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк більше ніж за два місяці до закінчення строку дії Договору, додав до вказаного повідомлення проект відповідної додаткової угоди, проте останній хоча і не підписав таку угоду, однак і проти поновлення договору не заперечив.

4.7. На підтвердження звернення до Відповідача з відповідним повідомленням до матеріалів справи позивачем долучено лист-повідомлення від 20.05.2020 та докази його направлення (опис вкладення у цінний лист та квитанція № 16). До вказаного листа позивачем були додані проекти договорів оренди земельних ділянок за кадастровим номером 3210800000:01:040:0115 та за кадастровим номером 3210800000:01:040:0116.

4.8. Позивач зазначає про те, що, оскільки Відповідач, хоча і не підписав договір оренди щодо спірної земельної ділянки, але і проти поновлення Договору не заперечив, то він продовжує користуватись земельною ділянкою. Вказане, з огляду на положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", є підставою для поновлення Договору на новий строк на тих самих умовах.

4.9. Відповідні обставини слугували підставою для звернення з відповідним позовом в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

5.2. Згідно зі статтею 791 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

5.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

5.4. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

5.5. Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України). Положення частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.

5.6. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту - восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.

5.7. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

5.8. При цьому, колегія суддів зазначає, що Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду за результатами розгляду справи № 906/1314/21 (на яку посилається Скаржник при зверненні з касаційною скаргою) у постанові від 23.11.2023 було висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд, відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України, повинен застосовувати у подібних правовідносинах.

5.9. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі, у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

5.10. Відповідно до абзацу четвертого розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

5.11. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

5.12. Суди попередніх інстанцій, ухвалюючи рішення по суті спору, встановили, що Позивач не пізніше ніж за два місяці до спливу строку вказаного договору оренди 20.05.2020 звернувся до Відповідача з повідомленням про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, до якого додав проект договору оренди земельної землі, що підтверджується описом вкладення до цінного листа. Натомість Відповідач вимоги Закону України "Про оренду землі" щодо розгляду листа-повідомлення від 20.05.2020 про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом укладення відповідної додаткової угоди або заперечення проти її укладення не виконала.

5.13. Ураховуючи наведене, суди попередніх інстанцій встановили виконання позивачем алгоритму дій, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі" для поновлення договору оренди, шляхом визнання укладеною додаткової угоди, а відтак і наявність передумов для його поновлення у судовому порядку.

5.14. Втім, Суд вважає такий висновок передчасним з огляду на таке.

5.15. Питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідних редакціях) неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду. Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20 суди зазначили, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар".

5.16. При цьому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

5.17. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі") (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 903/1030/19).

5.18. Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає таким чином:

- якщо орендар у строки, встановлені договором або за відсутності інших строків, встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того, чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах" (постанова Верховного Суду від 21.09.2022 у справі 926/2720/21).

5.19. Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених Законом України "Про оренду землі" строків: орендарем - для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем - для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов`язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов`язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди" (подібна правова позиція є усталеною та міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20).

5.20. Як зазначено Судом вище, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

5.21. З матеріалів справи вбачається, що звертаючись з відповідним позовом ТОВ "КОМФОРТ ЛТД" вказує про належне надсилання Відповідачу повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк рекомендованим листом.

5.22. У свою чергу позиція Ради полягає в тому, що нею не було отримано повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому, Відповідач посилається на: 1) копію відповіді від 25.10.2022 № 12.1-15/1115 начальника управління організаційно-документального забезпечення Бучанської міської ради; 2) відповідь АТ "Укрпошта" щодо пересилання поштового відправлення за номером 08053001864933, в якій зазначено про некоректність номеру відправлення, оскільки відповідний номер має чотирнадцять, а не тринадцять символів, як це передбачено вимогами Правил надання послуг поштового зв`язку.

5.23. Господарські суди попередніх інстанцій, проаналізувавши зазначені докази та обставини, пов`язані з направленням орендарем Раді повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, дійшли висновку про належне та своєчасне надсилання такого листа - повідомлення.

5.24. У контексті доводів касаційної скарги щодо належного направлення повідомлення про намір реалізації права на укладення договору оренди землі на новий строк Суд зазначає, що чинним законодавством, виходячи з аналізу положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", не визначено спосіб повідомлення про це орендодавця.

5.25. Зокрема такими способами можуть бути: подання такого повідомлення безпосередньо орендодавцю, надсилання його засобами поштового зв`язку, кур`єрською доставкою тощо.

5.26. Орендар, реалізовуючи зазначений обов`язок щодо повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди разом із проектом додаткової угоди (за частиною другою, частиною третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі") також повинен усвідомлювати необхідність документального підтвердження виконання такого обов`язку.

5.27. У свою чергу, направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у даному випадку АТ "Укрпошта" (висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 25.04.2018 у справі № 800/547/17, та численні правові висновки Верховного Суду, викладені, зокрема, у постановах від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б, від 21.01.2021 у справі № 910/16249/19, від 18.03.2021 у справі № 911/3142/19, від 19.05.2021 у справі № 910/16033/20, від 07.02.2024 у справі № 904/853/23).

5.28. Виходячи з принципу добросовісності переговорів сторін орендних правовідносин, відтвореного у положеннях статті 33 Закону України "Про оренду землі", таке повідомлення повинно бути реалізовано у спосіб, який передбачав би можливість його своєчасного отримання орендодавцем, обізнаність щодо руху та стану відправлення, та пред`явлення доказів на підтвердження виконання даної операції.

5.29. Водночас, у випадку, якщо орендодавець заперечує отримання повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди надісланого засобами поштового зв`язку, то, в такому випадку, виходячи з принципу добросовісності виконання працівниками поштового зв`язку своїх обов`язків, зазначене може бути підтверджено або спростовано виключно з урахуванням інформації, яка надається оператором поштового зв`язку, та її документального підтвердження.

5.30. За змістом статті 13 Закону України "Про поштовий зв`язок" оператори надають користувачам послуги поштового зв`язку відповідно до законодавства України та провадять іншу підприємницьку діяльність в установленому законом порядку. Послуги поштового зв`язку надаються на договірній основі згідно з Правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, та повинні відповідати встановленим нормам якості.

5.31. З наданої позивачем квитанції №16 вбачається інформація про направлення відправлення рекомендованим листом, в графі "особливі відмітки" містить номер відправлення 08053001864933.

5.32. Правила надання послуг поштового зв`язку (далі - Правила № 270, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, передбачають порядок вручення рекомендованих поштових відправлень.

5.33. У пункті 99 Правил № 270 зазначено, що рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою "Судова повістка"), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.

У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.

5.34. Оформлення цих поштових операцій визначено в пункті 105 Правил № 270. Так, Одержання реєстрованого поштового відправлення, грошових коштів за поштовим переказом здійснюється за умови пред`явлення документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус, визначених законодавством. У разі отримання рекомендованого поштового відправлення одержувач власноруч зазначає прізвище та ставить свій підпис в книзі (на окремому аркуші) встановленого зразка. У разі отримання інших реєстрованих поштових відправлень, поштових переказів одержувач заповнює відповідний бланк повідомлення: зазначає найменування, серію та номер пред`явленого документа, дату одержання та ставить свій підпис.

5.35. Штриховий кодовий ідентифікатор - штрихова позначка, побудована за певними правилами і призначена для автоматичної ідентифікації реєстрованих поштових відправлень (пункт 2 Правил № 270).

5.36. Присвоєння поштовому відправленню штрихового кодового ідентифікатора надає споживачу поштових послуг можливість відслідковувати в системі АСРК поштове відправлення та отримувати інформацію через інтернет на офіційному сайті АТ "Укрпошта" (подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 29.07.2021 у справі № 925/418/20).

5.37. У пункті 106 Правил № 270 передбачено, що під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище. Відповідні дані на бланку повідомлення про вручення також зазначаються про особу, уповноважену на одержання внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка", адресованого юридичній особі або фізичній особі за місцем роботи. Бланк повідомлення про вручення рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" повертається за зворотною адресою в першочерговому порядку.

5.38. Із наведених положень можливо дійти висновку, що загальний порядок фіксації та оформлення вручення рекомендованого поштового відправлення передбачає встановлення особи одержувача та зазначення на бланку повідомлення інформації, яка дозволяє ідентифікувати особу отримувача.

5.39. Належним підтвердженням направлення особою поштового повідомлення рекомендованим листом та його отримання адресатом є: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з відображенням інформації про особу отримувача.

5.40. Отже, в рамках даного спору, за умови позиції Позивача щодо направлення повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк засобами поштового зв`язку - рекомендованим листом, з його боку підлягає наданню:

- за умови отримання адресатом поштової кореспонденції: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з відображенням інформації про особу отримувача.

- за умови неотримання адресатом поштової кореспонденції, надісланої за належною адресою орендодавця: опис вкладення до рекомендованого листа, розрахункова квитанція, саме поштове відправлення з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відмітками поштового відділення щодо причин його невручення.

5.41. ТОВ "Комфорт ЛТД" не надано рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, як обов`язкового елементу фіксації та оформлення надсилання рекомендованого поштового відправлення.

5.42. Ураховуючи зміст квитанції №16 (зазначення в ній номеру відправлення 08053001864933), таке повідомлення повинно містити аналогічний номер відправлення 08053001864933.

5.43. При цьому, до зазначених документів не надано копії фіскального чека, який підтверджує здійснення оплати за надані послуги.

5.44. Надана Позивачем квитанція № 16 містить номер поштового відправлення, який (відповідно до відповіді АТ "Укрпошта" щодо пересилання поштового відправлення за номером 08053001864933) не відповідає вимогам Правил надання послуг поштового зв`язку.

5.45. Однак, судами попередніх інстанцій не перевірено чи є надана квитанція № 16 розрахунковим документом, який може підтверджувати надання поштових послуг та має надаватися особам, які їх отримують.

5.46. Таким чином, за умови відсутності рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відповідною відміткою про вручення поштового відправлення адресатові або поштове відправлення з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з відсутністю інформації про його отримання, разом з поштовим конвертом та довідкою з визначенням підстав такого неотримання, висновки судів попередніх інстанцій є передчасними.

5.47. Додатково суд зазначає, що, як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, Позивачем на підтвердження відповідної обставини надано лише опис вкладення до цінного листа та квитанцію № 16.

5.48. При цьому суди виходили з того, що на описі вкладення у цінний лист міститься відбиток штампу поштового відділення, на якому зокрема міститься дата відправлення (20.05.2020).

5.49. Втім зазначена дата у відбитку штампа не є статичною та може змінюватись у ручному режимі. А отже, не є безумовним підтвердженням дати відправлення, на відміну від фіскальних документів, що видаються відділенням поштового зв`язку при наданні послуг.

5.50. У такому випадку судам необхідно було встановити реальність здійснення поштового відправлення Позивачем у цю дату, зокрема шляхом дослідження і доданої квитанції з точки зору її відповідності критеріям фіскального документа, який підтверджує надання послуги.

5.51. При цьому, Позивач не був позбавлений можливості отримати такі докази у відділенні поштового зв`язку, яке надавало таку послугу.

5.52. Натомість суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували та формально послалися виключно на те, що Рада не довела неотримання зазначеного повідомлення орендаря.

5.53. Суд зазначає, що приписами частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

5.54. Натомість суди фактично переклали тягар доведення відповідної обставини на Раду, застосувавши концепцію негативного доказу (певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує), яка сама по собі порушує принцип змагальності господарського процесу.

5.55. У статті 79 Господарського процесуального кодексу України встановлений стандарт доказування "вірогідності доказів", який, на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, відповідно до наведеного стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

5.56. У силу вказаної норми процесуального права наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

5.57. Тлумачення змісту цієї статті свідчить про те, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, аніж протилежний.

Подібні за змістом висновки викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18, від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 908/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц

5.58. Проте, при розгляді даного спору судами попередніх інстанцій не надано обґрунтування чому надані Позивачем докази на підтвердження обставини направлення повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк засобами поштового зв`язку - рекомендованим листом мають більшу вірогідність ніж доводи Відповідача щодо його неотримання з врахуванням відповіді від 25.10.2022 № 12.1-15/1115 начальника управління організаційно-документального забезпечення Бучанської міської ради та відповіді АТ "Укрпошта" щодо пересилання поштового відправлення №08053001864933.

5.59. Щодо доводів касаційної скарги про недослідження судами обставин, пов`язаних із виконанням договору, Суд зазначає таке.

Суди при дослідженні питання належності виконання орендарем умов Договору, як передумови для його поновлення в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі", аналізуючи обставину наявності акта Державної екологічної інспекції Столичного округу від 29.10.2018, в якому зазначено про проведення на земельній ділянці з кадастровим номером 3210800000:01:040:0116 рубки сироростучих дерев, дійшли висновку про відсутність порушень Позивачем умов Договору.

5.60. Суди встановили, що у акті Державної екологічної інспекції Столичного округу від 29.10.2018 зазначено про проведення на земельній ділянці з кадастровим номером 3210800000:01:040:0116 рубки сироростучих дерев невідомими особами.

5.61. Аналізуючи відповідний доказ, судами зазначено про недоведеність даним актом саме вини Позивача у відповідній вирубці дерев, а відтак і свідчення неналежності виконання ним умов Договору.

5.62. Одночасно суди виходили з недоведеності обставин ненадання Позивачем доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням орендарем умов договору та цільовим використанням земельної ділянки, оскільки зміст актів про неможливість огляду земельної ділянки від 27.03.2019, від 11.11.2019 та від 12.11.2019 свідчить про те, що 1) позивача не було попереджено про огляд земельної ділянки, 2) перевірки проводились не з метою контролю за додержанням позивачем умов Договору та цільовим використанням земельної ділянки, а з огляду на звернення ГО "Еко-Буча".

5.63. Натомість у даній справі в умовах встановлення того, що земельні ділянки перебували в оренді Позивача, суди фактично повторно застосували концепцію негативного доказу.

5.64. Судами акцентовано увагу на необхідності доведення саме Відповідачем обґрунтованості позиції щодо неналежності виконання орендарем умов Договору за вищезазначених обставин. Тобто, судами перекладено весь тягар доведення наявності / відсутності вини орендаря у вирубці дерев на Відповідача, ігноруючи принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю та відповідальність особи забудовника за збереження зелених насаджень і належний догляд за ними.

5.65. Колегія суддів касаційної інстанції погоджується з аргументами Скаржника, що господарськими судами не враховано обставину реєстрації речового права на земельну ділянку за ТОВ "КОМФОРТ ЛТД" на час проведення позапланової перевірки Державною екологічною інспекцією столичного округу (25.10.2018), встановлення факту рубки дерев без відповідного дозволу у кількості 61 шт.

5.66. Також, судами не враховано, що Позивачу видано містобудівні умови та обмеження забудови даної земельної ділянки та декларацію про початок будівництва.

5.67. Відповідно до абзацу 5 пункту 5.5 Правил утримання зелених насаджень у населених пунктах України, затверджених Міністерством будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 10.04.2006 № 105 відповідальними за збереження зелених насаджень і належний догляд за ними на територіях земельних ділянок, які відведені під будівництво, є забудовники чи власники цих територій.

5.68. У зв`язку з цим, за умови недоведення іншого, відповідальною особою за незаконне видалення зелених насаджень на орендованій земельній ділянці є особа забудовник, за якою зареєстроване речове право на таку земельну ділянку.

5.69. Наведене свідчить про неналежне дослідження та встановлення судами попередніх інстанцій обставин належного виконання Позивачем умов Договору.

5.70. Згідно з імперативними приписами статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.71. При цьому встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.

5.72. Суд зазначає, що суди повинні неухильно додержуватися вимог про законність та обґрунтованість рішення у справі, яке повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

6.5. Під час нового розгляду справи господарському суду слід:

- дослідити і встановити наявність/відсутність рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення - листа-повідомлення від 20.05.2020, за наслідками чого встановити наявність/відсутність належного направлення Позивачем орендодавцю повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк рекомендованим листом;

- дослідити і встановити чи надана Позивачем квитанція № 16 є розрахунковим документом в розумінні положень законодавства, який підтверджує здійснення господарської операції та надання послуг;

- дослідити і встановити належне виконання Позивачем Договору, як обставини від якої залежить виникнення права на автоматичне поновлення умов договору на той самий строк та на тих самих умовах;

-повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників справи, якими вони обґрунтовували свої доводи і заперечення під час розгляду справи, і в залежності від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 300 301 308 310 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Бучанської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 21.05.2024 та рішення Господарського суду Київської області від 30.11.2023 скасувати, а справу № 911/1284/23 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко