Підводні камені договору оренди земельної ділянки: на що звертати увагу та як себе убезпечити

СВІТЛАНА ДУНАЄВСЬКА,
член комісії Нотаріальної палати України
з питань співробітництва з органами державної влади та місцевого самоврядування,
приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу

Мораторій на продаж сільськогосподарських угідь є чи найбільш актуальною темою сьогодення, як для політиків, так і для власників земельних ділянок. І якщо для одних – це питання піару, то для інших – спосіб і можливість отримати якийсь майновий дохід. При цьому, селяни узгоджують з орендарями, як правило, лише вартість оренди та форму її оплати, але не завжди в строк чи взагалі їх отримують, а дієвих інструментів, передбачених у договорі, щоб змусити орендаря виконувати свої обов’язки належно, люди не мають.
Чи знають селяни свої права та чи вміють себе захистити у відносинах з фермерами та аграрними підприємствами, що використовують їх землі? Питання, яке не має стверджувальної відповіді. У більшості випадків власники земельних наділів підписують шаблонні договори, не знаючи юридичних наслідків таких правочинів.
Спробуємо окреслити типові помилки та вказати на більш значущі моменти при укладанні договору оренди земельної ділянки.

Форма договору

Першим кроком, необхідним для оформлення відносин між фермером та власником земельної ділянки є укладення договору її оренди. Відповідно до закону, він може мати просту письмову форму, але за взаємним бажанням орендаря і орендодавця, вони можуть посвідчити його нотаріально.

Істотні умови договору

Договір оренди земельної ділянки повинен містити такі істотні умови:

а) інформацію про земельну ділянку, що передається в оренду: кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
б) строк дії договору оренди;
в) орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

! Важливо пам’ятати, що якщо договір не містить хоча б одну із вище зазначених істотних умов, він вважається неукладеним.

Досить зручним для оформлення взаємин сторін є використання типового договору оренди землі, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220. Тим не менш, він має характер певного шаблону і особливості відносин орендаря та орендодавця сторонам слід визначати в договорі самостійно.

Строки

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. 10 років є на сьогодні мінімальним строком оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація.

Орендна плата

Базою для розрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка землі. Вона зазначена в кожному сертифікаті на отримання земельної частки (паю). Розмір ставки орендної плати за землі сільськогосподарського призначення повинен бути не менше 3 відсотків від вартості земельної ділянки відповідно до статті 1 Указу Президента України від 02.02.2002 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» зі змінами.

Якщо не платять

Непоодинокими є випадки коли орендарі не виплачують в строк орендну плату в грошовій або в натуральній формі (зерно, цукор, крупи, тощо), або ж остання має неналежну якість. Постає питання як орендаря, по-перше, стимулювати до уникнення порушень взятих на себе обов’язків, по-друге, отримати для себе певну компенсацію за таке порушення. Варто у договорі оренди передбачити штрафні санкції для орендаря. Найбільш поширеними та простими, з точки зору визначення та застосування, є неустойка, яка згідно цивільного законодавства має два види: штраф та пеню. Також законом передбачено сплату боржником трьох відсотків річних (якщо більший розмір не передбачено в договорі) та індексу інфляції. При цьому, варто мати на увазі, що пеня та відсотки можуть бути застосовані лише у разі невиконання орендарем обов’язку зі сплати грошових коштів.
Якщо орендна плата визначена у натуральній формі, то слід застосовувати штраф, який може бути виражений у грошовому еквіваленті або в тій же натуральній формі. Наприклад, у договорі можна передбачити, що невидача орендарю у встановлений строк (термін) зерна, чи іншого майна передбаченого як орендна плата, або ж видача такого майна в неналежній кількості або якості має наслідком застосування до орендаря штрафу у розмірі 1000 гривень (або 50 кг цукру) за кожен випадок порушення. Також сплата штрафних санкцій здійснюється додатково та не звільняє від обов’язку сплатити орендну плату у визначеній договором формі.

Розірвання договору

Якщо попри штрафні санкції орендар не виконує належно договір, в тому числі використовує земельну ділянку всупереч визначених у договорі умов (наприклад, надмірно виснажує землю, використовує пестициди, які суттєво погіршують її стан), орендодавець має право розірвати договір оренди. Тим паче останній може бути укладений на багато років і перспектива систематичних порушень з боку орендаря навряд чи може когось влаштовувати. В такому разі слід знати наступне. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або ж самим договором. Це означає, що одностороння відмова повинна передбачатися у договорі та мати відповідний механізм. Його слід вважати певною послідовністю дій сторін. Наприклад, у разі систематичного порушення орендарем договору, псування, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, орендодавець може надіслати орендарю лист-повідомлення розірвання оренди. Такий лист повинен бути рекомендованим з повідомленням про вручення, що підтвердить ваше бажання розірвати договір та зафіксує момент, коли орендар дізнався про розірвання договору. З моменту отримання зазначеного листа орендар має звільнити орендовану землю протягом відповідного періоду, враховуючи сезонність та с/г роботи (наприклад, період збору врожаю, тощо). Це звичайно ж найбільш простий спосіб врегулювання спірних відносин між сторонами.

Наслідки

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати за шість місяців – на землях сільськогосподарського призначення, і за рік – а на землях несільськогосподарського призначення , якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Державна реєстрація

Слід розділяти момент укладення договору оренди та момент державної реєстрації права оренди, що за ним виникає, оскільки вони мають принципово різні юридичні наслідки. Так, сторони дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ. Але підписання договору не означає, що орендар може вже користуватися земельною ділянкою, відповідне право в нього виникає з моменту його державної реєстрації. Саме тоді, а не з часу підписання сторонами акту прийому-передачі, як багатьма людьми вважається, земельна ділянка передається орендарю. Крім того, якщо сторони вказали, що договір діє певну кількість років з моменту підписання, то незалежно від часу зі спливом якого була зареєстрована оренда, її дія не може перевищувати строку чинності договору. Сторони можуть домовитись, що договір діє до закінчення строку дії оренди, який відліковується з моменту її державної реєстрації і становить стільки-то років. Також задля реалізації інтересів орендаря, сторони за взаємною згодою враховують, при визначенні строку договору, час посівної сівозміни певної сільськогосподарської культури, якою засівається орендована земельна ділянка. Варто звернути увагу, якщо до 1 січня 2013 року в українському законодавстві передбачалась необхідність реєстрації договору оренди, то після 01.01.2013 реєструється лише право оренди.

Куди і хто звертається за державною реєстрацією.

За державною реєстрацією оренди може звернутися як орендар, так і орендодавець до: нотаріусів, інших державних реєстраторів, визначених у законі (виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, міських, районних, районних у місті Києві державної адміністрації або акредитованих суб’єктів, в яких працюють державні реєстратори). При цьому варто мати на увазі, що звертатися можна до державних реєстраторів незалежно від місця розташування земельної ділянки, але у межах області, міста Києва. При цьому, якщо договір оренди нотаріально посвідчувався, здійснити реєстрацію оренди, що виникає в його результаті, вправі лише нотаріус, що здійснював зазначену нотаріальну дію.

Документи

Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
У разі якщо оригінали документів, необхідні для проведення реєстраційних дій, відповідно до законодавства, залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, що їх видають, заявник подає копії документів, оформлені такими органами відповідно до законодавства.
Заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається за умови ідентифікації заявника (фізичної або юридичної особи) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи.
Іншими документами (їх копіями), які подаються із заявою є:

а) документ, що посвідчує особу заявника;
б) довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;
в) копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
г) документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;
д) договір оренди земельної ділянки; е) витяг з ДЗК про земельну ділянку, окрім випадків коли нотаріус, який проводитиме реєстрацію підключений до ДЗК;

Окрім того, якщо при зверненні за державною реєстрацією оренди виявиться, що право власності на земельну ділянку виникло до 1 січня 2013 року, але не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор (нотаріус) здійснює також і його реєстрацію. При цьому, для державної реєстрації необов’язковим є звернення власника, право власності за ним може бути зареєстровано за заявою орендаря. Останній не зобов’язаний подавати документ, на підставі якого виникло право власності (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, державний акт про право власності, тощо), за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.

Строки та адміністративний збір

Державна реєстрація права власності та оренди проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав. За державну реєстрацію оренди у строк, зазначений у попередньому реченні, справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. З 1 січня 2017 року, відповідно до бюджету на 2017 рік, прожитковий мінімум на одну особу в розрахунку на місяць складає 1 тис. 544 гривні, з 1 травня - 1 тис. 624 гривні, а з 1 грудня - 1 тис. 700 гривень.
За державну оренди реєстрацію у строки менше п’яти робочих днів справляється адміністративний збір у такому розмірі:а) 0,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - у строк два робочі дні;б) 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк один робочий день; в) 2,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб - у строк 2 години.
За державну реєстрацію права власності у строк, що не перевищує п’яти робочих днів справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. За державну реєстрацію права власності, проведену у строки менші, ніж зазначено у попередньому реченні, справляється адміністративний збір у такому розмірі:а) 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк два робочі дні; б) 2 прожиткових мінімума для працездатних осіб - у строк один робочий день; в) 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк 2 години.
За результатом проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор (нотаріус) формує витяг. Саме витяг і підтверджує реєстрацію права оренди.
Варто наголосити, що у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, потрібно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди. Якщо цього не здійснити, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати нову оренду до припинення попередньої буде неможливо.
Нотаріальна палата України радить громадянам скористатися правом на безоплатну консультацію та отримати відповідні консультації та роз’яснення у будь-якого нотаріуса, що допоможе розібратися у юридичних тонкощах таких правочинів, як, наприклад, договір оренди землі.
Знайте свої права та вмійте їх захищати!