Отмена уведомления и декларации после ввода строительства в эксплуатацию: новый подход Верховного Суда 2026 года

Многие застройщики и владельцы недвижимости долгое время руководствовались железобетонным правилом: «Если объект введен в эксплуатацию и право собственности оформлено в ГРПП (Государственном реестре вещевых прав) — государственный архитектурно-строительный контроль уже ничего не может сделать с уведомлением о начале строительных работ и декларацией о готовности, ведь последние исчерпали свое действие».

Однако постановления Кассационного административного суда в составе Верховного Суда от 16.02.26 по делу 640/36731/21 и от 19.02.26 по делу 120/14651/24 полностью переворачивают эту практику и закрывают популярную «схему» обхода градостроительного законодательства.

Отменяя регистрацию уведомления и декларации о готовности, Верховный суд сформулировал следующие правовые позиции:

Принцип преобладания сущности над формой (Substance over form): суд подчеркнул, что правовая квалификация действий застройщика должна осуществляться по фактическим последствиям (изменение площади, демонтаж), а не по названию рабочего проекта.

Исчерпание действия уведомления или декларации не мешает отменить запись в реестре строительной деятельности: суд четко разграничил силу документа как правоустанавливающего акта и юридическую силу записи в публичном реестре. Сохранение в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (далее – ЕГЭССС) записей, основанных на недостоверной информации, нарушает принцип достоверности государственных реестров и публичный интерес. Поскольку данные были недостоверными, запись в Реестре строительной деятельности должна быть отменена.

Регистрация права собственности не «отбеливает» самовольное строительство: сам факт внесения объекта в Реестр вещевых прав (ГРПП) не легитимизирует объект, если он возведен с нарушением закона, градостроительной документации и т.п. Запись о праве собственности не препятствует отмене разрешительных строительных документов, в частности уведомления и декларации.

Проверка не обязательна, если обман очевиден: суд отметил, что часть 2 статьи 39-1 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» не обязывает ГАСК проводить исключительно внеплановую проверку, если факт подачи недостоверных данных очевиден и подтверждается другими законными доказательствами (например, актом обследования согласно местному порядку). Особенно в условиях моратория на проверки во время военного положения.

Вывод для бизнеса и граждан

Следовательно, даже если застройщик зарегистрировал уведомление или декларацию и в дальнейшем оформил право собственности — ГАСК, прокуратура, городской совет, сосед или другое заинтересованное лицо имеет право через суд «обнулить» эти документы в случае выявления обмана. Объект потеряет статус введенного в эксплуатацию со всеми юридическими последствиями (утрата права собственности) и получит статус самовольного строительства (самостроя).

ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ БУДУТ РАССМОТРЕНЫ

Строительство уже завершено, а право собственности зарегистрировано — значит, декларация и уведомление «исчерпали свое действие» и не могут быть отменены;

Проверка ГАСК не обязательна, если обман очевиден;

Что делать, если вместо СС1 построили / строят СС2;

Легализация (приведение в соответствие) в случае, если суд отменит уведомление или декларацию;

Какой срок установлен для обращения в суд с иском о судебной отмене регистрации уведомления или декларации;

Внесудебная возможность отмены уведомления, декларации о готовности объекта к эксплуатации;

Как узнать содержание декларации о готовности объекта к эксплуатации;

Что именно просить у суда, чтобы отменить декларацию о готовности объекта к эксплуатации;

Как повлияет отмена судом градостроительных условий и ограничений на отмену декларации о готовности объекта к эксплуатации;

Занижение класса последствий как основание для отмены декларации о готовности объекта к эксплуатации;

Кто несет ответственность за полноту и достоверность данных в уведомлении о начале выполнения строительных работ и декларации о готовности объекта к эксплуатации;

Последствия выявления соответствующим органом государственного архитектурно-строительного контроля факта подачи недостоверных данных;

Наличие в Реестре строительной деятельности записей, основанных на документах, регистрация которых отменена или права по которым прекращены в судебном порядке, недопустимо;

Что понимается под понятием «недостоверные данные»;

Получение официальной информации от исполнителя технической инвентаризации о несовершении им юридически значимых действий как основание для отмены декларации;

Основанием для отмены регистрации уведомления о начале выполнения строительных работ и декларации о готовности к эксплуатации объекта является сам факт подачи недостоверных данных;

Каких проблем с коммуникациями ждать после отмены декларации;

Непредоставление застройщиком в суд проектно-сметной документации;

Спорный дом уже введен в эксплуатацию — стоит ли в нем покупать квартиру;

Какие последствия постановлений Верховного суда касательно декларации возникнут для нотариусов и регистраторов, которые уже оформили право собственности на квартиры или здание;

Может ли застройщик подать декларацию повторно после того, как первую отменил суд;

Распространяется ли подход Верховного суда на мелкое строительство в частном секторе (например, садовые дома, гаражи);

Что происходит с договорами аренды или ипотеки, если суд отменяет декларацию о готовности здания.

ВОТ УЖЕ И ОТВЕТЫ

СТРОИТЕЛЬСТВО УЖЕ ЗАВЕРШЕНО, А ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО — ЗНАЧИТ, ДЕКЛАРАЦИЯ И УВЕДОМЛЕНИЕ «ИСЧЕРПАЛИ СВОЕ ДЕЙСТВИЕ» И НЕ МОГУТ БЫТЬ ОТМЕНЕНЫ

Нет, это утверждение ошибочно, что четко подтвердил Верховный суд в своем новом постановлении от 19 февраля 2026 года по делу 120/14651/24.

Главные тезисы суда по этому вопросу:

● разница между актом и записью: хотя уведомление и декларация как акты однократного применения действительно исчерпывают свое действие после завершения строительства и регистрации права собственности, это не препятствует отмене самих записей об их регистрации в Реестре строительной деятельности;

● приоритет достоверности публичного реестра: если документы были зарегистрированы на основании недостоверных данных (например, реальную реконструкцию задекларировали как капремонт или вместо СС1 построили СС2), сохранение таких записей в реестре противоречит закону и принципу достоверности публичных данных;

● регистрация права собственности не спасает от отмены: сам факт оформления права собственности в ГРПП (Государственном реестре вещевых прав) не легитимизирует объект и не является препятствием для отмены строительных документов, содержавших обман. Объект в таком случае теряет статус принятого в эксплуатацию и тем самым становится самостроем

ВИДЕО В ТЕМУ: Розгляд скарги на порушення при будівництві / УДАБК / ДІАМ

ПРОВЕРКА ГАСК НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНА, ЕСЛИ ОБМАН ОЧЕВИДЕН

Часть 2 ст. 39-1 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» не обязывает ГАСК проводить исключительно внеплановую проверку, если факт подачи недостоверных данных очевиден и подтверждается другими законными доказательствами (например, актом обследования согласно местному порядку).

Указанное согласуется с выводами Верховного Суда, изложенными в постановлениях от 20.07.22 по делу 640/18400/18, от 24.4.24 по делу 640/31320/20, от 20.1.25 по делу 520/7198/22 и от 29.1.25 по делу 640/29330/21, согласно которым законодатель не требует от контролирующего органа проведения мероприятий государственного архитектурно-строительного контроля и оформления их результатов в качестве обязательного условия для обращения в суд с иском об отмене регистрации декларации. Доказательствами недостоверности данных в таком деле могут быть любые надлежащие и допустимые доказательства, а не только акты проверок или распорядительные документы, оформленные в рамках контрольных мероприятий.

Верховный Суд также обращает внимание на то, что часть вторая статьи 39-1 Закона 3038-VI не ставит возможность обращения органа государственного архитектурно-строительного контроля в суд в зависимость от обязательного проведения проверки в случае, если недостоверность поданных данных очевидна и подтверждается надлежащими доказательствами, полученными законным способом.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВМЕСТО СС1 ПОСТРОИЛИ / СТРОЯТ СС2

Если вместо объекта класса последствий СС1 фактически построили объект класса СС2, это считается самовольным строительством из-за нарушения утвержденного проекта и недостоверности данных в разрешительных документах.

С учетом практики Верховного Суда 2026 года по делу № 120/14651/24, алгоритм действий зависит от того, на каком этапе выявлено нарушение:

Если объект еще не введен в эксплуатацию:

Инициировать внеплановую проверку органом ГАСК: для этого подать обоснованную соответствующую жалобу с приложением надлежащих доказательств.

Остановить работы: Орган ГАСК имеет право по результатам проведения проверки выдать предписание о приостановке строительных работ.

Инициировать, чтобы ГАСК обратился в суд: для прекращения действия уведомления о начале строительных работ.

Если ГАСК уклоняется от обращения в суд, тогда: самостоятельно обратиться в суд, чтобы в судебном порядке обязать ГАСК обратиться в суд.

Подать отдельный иск в суд: в котором просить отменить регистрацию уведомления о начале проведения строительных работ.

Если объект уже ввели в эксплуатацию как СС1:

Риск отмены через суд: орган ГАСК, обнаружив обман, имеет право обратиться в суд. Суд отменит регистрацию уведомления и декларации о готовности, даже если строительство завершено, а право собственности уже зарегистрировано.

Такой иск может подать не только ГАСК, но и другое лицо, чьи права нарушены соответствующим уведомлением или декларацией. Например, это сосед, прокуратура, городской совет, областная государственная (военная) администрация и т.п.

ЛЕГАЛИЗАЦИЯ (ПРИВЕДЕНИЕ В СООТВЕТСТВИЕ) В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ СУД ОТМЕНИТ УВЕДОМЛЕНИЕ ИЛИ ДЕКЛАРАЦИЮ

Указанная возможность является довольно дискуссионной (фактически невозможной), так как, как правило, все упирается в землю, ее целевое назначение (использование) и т.п.

Теоретическая легализация: чтобы избежать статуса самовольного строительства и связанных с этим штрафов, собственнику (застройщику) придется:

Получить градостроительные условия и ограничения (если для данного типа СС2 они обязательны).

Разработать новую проектную документацию в соответствии с требованиями класса СС2.

Пройти экологическую экспертизу (СЭО — стратегическая экологическая оценка) проектной документации (если таковая обязательна для данного вида строительства).

Повторно зарегистрировать / получить разрешение на выполнение строительных работ, выполнить необходимые технические условия и ввести объект в эксплуатацию уже по законной процедуре для класса СС2 путем регистрации акта готовности объекта к эксплуатации.

Обрати внимание: в некоторых случаях для реализации приведенного плана действий потребуется решение городского совета (исполкома), особенно это касается коммунальной земли и возможности ее застройки именно под СС2.

КАКОЙ СРОК УСТАНОВЛЕН ДЛЯ ОБРАЩЕНИЯ В СУД С ИСКОМ О СУДЕБНОЙ ОТМЕНЕ РЕГИСТРАЦИИ УВЕДОМЛЕНИЯ, ДЕКЛАРАЦИИ

Нужно смотреть, кто именно будет подавать иск и какие именно права таким строительством нарушены.

Если иск будет от ГАСК, тогда это административный суд, и срок установлен в 3 месяца с даты, когда ГАСК узнал (имел возможность узнать) о несоответствии строительства спорному уведомлению (декларации). Установление такой даты является вопросом факта и подлежит оценке с учетом конкретных обстоятельств дела. Это предусмотрено абзацем 2 части 2 статьи 122 Кодекса административного судопроизводства Украины. При нарушении такого срока можно просить суд о его возобновлении с указанием уважительных причин (доказательств).

Если иск будет подаваться соседом, права которого нарушены спорным строительством, тогда это будет нарушение именно частных прав такого соседа, и срок обращения в суд составляет три года с момента, когда он узнал (имел возможность узнать) о несоответствии строительства спорному уведомлению (декларации). Можно обратиться и по истечении указанного срока, но застройщик в таком случае может просить суд применить сроки исковой давности (составляют 3 года). В любом случае, при нарушении срока обращения в суд соседом / иным лицом, можно просить суд о его возобновлении с указанием уважительных причин / доказательств.

ВИДЕО БОНУС: Що робити сусідам, якщо поруч розпочалося самовільне будівництво. Інструкція дій

ВНЕСУДЕБНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ОТМЕНЫ УВЕДОМЛЕНИЯ, ДЕКЛАРАЦИИ О ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЭКСПЛУАТАЦИИ

Такая возможность реализуется исключительно в судебном порядке через органы государственного архитектурно-строительного контроля и надзора (статьи 39-1, 41-1 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»).

КАК УЗНАТЬ СОДЕРЖАНИЕ ДЕКЛАРАЦИИ О ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЭКСПЛУАТАЦИИ

Можно следующими способами:

Через интернет-портал Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭССС) (онлайн и бесплатно): вся информация о строительстве автоматически вносится в систему.

Перейдите на публичный портал (e-construction.gov.ua).

Воспользуйтесь поиском в разделе «Реестр строительной деятельности».

Искать можно по регистрационному номеру документа (например, по форме ОД101240822846), по адресу объекта недвижимости, по кадастровому номеру земельного участка или коду ЕГРПОУ. Там доступны технико-экономические показатели, площадь, этажность и данные заказчика.

Через Государственный реестр вещевых прав (ГРПП): если объект уже зарегистрирован как готовая недвижимость, вы можете заказать информационную справку через портал «Дія» или в личном кабинете ГРПП (услуга платная, около 40 грн). Также такую справку / сведения можно получить через нотариуса (стоимость 1–2 тысячи гривен). В справке по адресу или кадастровому номеру будут указаны основания возникновения права собственности — в частности, номер и дата декларации, на основании которой объект внесли в реестр.

Путем подачи Запроса на публичную информацию: любое лицо (включая соседей) имеет право направить письменный или электронный запрос в местный орган ГАСК, который регистрировал эту декларацию. Поскольку информация о строительстве представляет публичный интерес, орган обязан предоставить ответ и копию документа (с закрытыми персональными данными физических лиц) в течение 5 рабочих дней.

Через адвокатский запрос.

Истребовать через суд (если вышеперечисленные способы не дали результата).

ЧТО ИМЕННО ПРОСИТЬ У СУДА, ЧТОБЫ ОТМЕНИТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ О ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЭКСПЛУАТАЦИИ

Отменить регистрацию декларации от такого-то числа за таким-то номером о готовности к эксплуатации такого-то объекта с названием и адресом, указанными в декларации.

КАК ПОВЛИЯЕТ ОТМЕНА СУДОМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ НА ОТМЕНУ ДЕКЛАРАЦИИ О ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЭКСПЛУАТАЦИИ

Отмена судом градостроительных условий и ограничений (ГУО) является автоматической «юридической катастрофой» для декларации и правового статуса здания в целом. Влияние происходит по принципу «цепной реакции»:

Утрата законного основания: ГУО являются базовым фундаментом для всего процесса проектирования и строительства. Если суд отменяет ГУО, это означает, что объект с самого начала не имел законных правовых оснований для проектирования.

Превращение в самовольное строительство: Строительство объекта без действующих ГУО (или в случае их отмены судом) автоматически переводит такую недвижимость в статус самовольного строительства (в соответствии со ст. 376 Гражданского кодекса Украины).

Безусловное основание для отмены декларации: Отмена ГУО является самостоятельным и безусловным основанием для того, чтобы орган ГАСК (или заинтересованные лица, например, соседи или прокуратура) обратился в суд для отмены регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Позиция ВС относительно «готового объекта»: Настоящие прецеденты показывают: даже если строительство полностью завершено, а право собственности уже внесено в ГРПП, суд отменит декларацию. В свою очередь, отмена декларации лишает объект статуса введенного в эксплуатацию и открывает путь к отмене регистрации права собственности или даже к иску о сносе.

Таким образом, отмена ГУО судом полностью аннулирует юридическую законность строительства, что делает последующую отмену декларации о готовности лишь вопросом времени (через новый судебный иск ГАСК или заинтересованного лица).

ВИДЕО В ТЕМУ: Судові спори, щодо детальних планів території

ЗАНИЖЕНИЕ КЛАССА ПОСЛЕДСТВИЙ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОТМЕНЫ ДЕКЛАРАЦИИ О ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЭКСПЛУАТАЦИИ

Да, занижение класса последствий является абсолютным основанием для отмены декларации о готовности объекта к эксплуатации через суд.

Согласно нормам закона и актуальной судебной практике Верховного Суда:

Подача недостоверных данных: занижение класса последствий (например, когда вместо более сложного объекта СС2 или СС3 документы подают по упрощенной процедуре как для СС1) квалифицируется как предоставление заведомо недостоверных данных.

Признак самовольного строительства: в соответствии с ч. 2 ст. 39-1 Закона «О регулировании градостроительной деятельности», если выявленные недостоверные данные дают основания считать объект самовольным строительством (а строительство СС2/СС3 без надлежащего разрешения и экспертизы является таковым), орган ГАСК обязан обратиться в суд с иском об отмене регистрации декларации.

Принцип пропорциональности и неизбежность отмены: Верховный Суд подчеркивает, что злоупотребление декларативным принципом и введение контролирующих органов в заблуждение не может порождать законных правовых последствий. Суд отменит такую декларацию (и соответствующую запись о регистрации в Реестре строительной деятельности), даже если объект уже построен, а право собственности на него зарегистрировано в ГРПП.

КТО НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПОЛНОТУ И ДОСТОВЕРНОСТЬ ДАННЫХ В УВЕДОМЛЕНИИ О НАЧАЛЕ ВЫПОЛНЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ И ДЕКЛАРАЦИИ О ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА К ЭКСПЛУАТАЦИИ

Согласно предписаниям части восьмой статьи 36 и части десятой статьи 39 Закона №3038-VI, заказчик строительства в соответствии с законом несет ответственность за полноту и достоверность данных, указанных в поданных им уведомлении о начале выполнения строительных работ и декларации о готовности объекта к эксплуатации.

А потому:

Регистрация не снимает вины: сам факт того, что орган ГАСК успешно зарегистрировал уведомление или декларацию, не означает, что данные в них достоверны. При регистрации ГАСК проверяет только комплектность документов, но не осуществляет выездного обследования.

Последствия обмана: если заказчик вносит ложные сведения (например, маскирует реконструкцию под капремонт или СС2 выдает за СС1, чтобы избежать получения ГУО), это считается злоупотреблением декларативным принципом. В таком случае заказчик рискует тем, что суд отменит регистрацию документов даже после оформления права собственности.

ПОСЛЕДСТВИЯ ВЫЯВЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩИМ ОРГАНОМ ГОСУДАРСТВЕННОГО АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ ФАКТА ПОДАЧИ НЕДОСТОВЕРНЫХ ДАННЫХ

В таком случае последствия зависят от характера нарушений и этапа строительства:

Если нарушения НЕ являются признаком самовольного строительства: орган ГАСК письменно уведомляет об этом заказчика. Последний обязан в течение 3 рабочих дней подать исправленные (достоверные) данные по установленной форме.

Если данные являются признаком самовольного строительства (до ввода в эксплуатацию): орган ГАСК выдает предписание о приостановке подготовительных или строительных работ и обращается в суд с иском о прекращении права на их выполнение.

Если объект уже введен в эксплуатацию: орган ГАСК обращается в административный суд с иском об отмене регистрации декларации о готовности объекта и/или уведомления о начале работ.

Отмена статуса объекта: суд отменяет эти записи в Реестре строительной деятельности, даже если строительство завершено, а право собственности зарегистрировано в ГРПП. Объект теряет статус принятого в эксплуатацию и подлежит правовой оценке как самовольное строительство.

Привлечение к ответственности: Заказчик несет полную юридическую ответственность за подачу недостоверных данных и уклонение от требований закона.

Данные последствия продиктованы частью второй статьи 39-1 Закона о регулировании градостроительной деятельности.

Верховный Суд также обращает внимание на то, что в правоотношениях в сфере градостроительства заказчик строительства обязан действовать добросовестно. При этом подача недостоверных данных в уведомлении о начале выполнения строительных работ и/или декларации о готовности объекта к эксплуатации противоречит принципу запрета противоречивого поведения (venire contra factum proprium), согласно которому лицо не может ссылаться на приобретенное им право, если такое право возникло в результате сознательного введения органа государственной власти в заблуждение.

НАЛИЧИЕ В РЕЕСТРЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАПИСЕЙ, ОСНОВАННЫХ НА ДОКУМЕНТАХ, РЕГИСТРАЦИЯ КОТОРЫХ ОТМЕНЕНА ИЛИ ПРАВО ПО КОТОРЫМ ПРЕКРАЩЕНО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ, НЕДОПУСТИМО

Административный суд, гарантируя принцип верховенства права, должен обеспечивать отображение в публичных реестрах актуального состояния правоотношений. Наличие в Реестре строительной деятельности записей, основанных на документах, регистрация которых отменена или право по которым прекращено в судебном порядке, недопустимо. Следовательно, отмена регистрации уведомления о начале выполнения строительных работ (как записи) является превентивной мерой, направленной на недопущение дальнейшего использования недостоверных сведений в соответствующих правоотношениях.

ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД ПОНЯТИЕМ «НЕДОСТОВЕРНЫЕ ДАННЫЕ»

Под этим понятием в градостроительном законодательстве понимаются сведения, которые заказчик указал в уведомлении о начале работ или декларации о готовности объекта, но которые не соответствуют фактическим обстоятельствам строительства или характеристикам объекта (часть вторая статьи 39-1 Закона о регулировании градостроительной деятельности).

Недостоверными данными, в частности, являются:

Маскировка вида строительства: умышленное указание «капитального ремонта» вместо «реконструкции» с целью уклонения от получения градостроительных условий и ограничений (ГУО) или сокрытия изменений геометрических размеров и площади объекта.

Сокрытие отсутствия прав на землю: утверждение о праве на выполнение работ без документов на земельный участок, когда характер работ (например, изменение внешнего фундамента или параметров здания) обязательно требует наличия таких документов.

Занижение класса последствий: внесение информации о классе последствий СС1 для объектов, которые по своим техническим параметрам относятся к категориям СС2 или СС3.

Наличие надлежащим образом утвержденного проекта (проектной документации на строительство): несоответствие проекту означает, что это будет самовольным строительством.

И т.п.

Главный критерий: если задекларированные заказчиком данные на бумаге расходятся с фактическим состоянием или последствиями выполненных строительных работ, такие сведения признаются недостоверными и служат основанием для судебной отмены разрешительных градостроительных документов.

ПОЛУЧЕНИЕ ОФИЦИАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ ОТ ИСПОЛНИТЕЛЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ О НЕСОВЕРШЕНИИ ИМ ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫХ ДЕЙСТВИЙ КАК ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОТМЕНЫ ДЕКЛАРАЦИИ

Принцип эффективности государственного контроля предусматривает, что в случае получения официальной информации от исполнителя технической инвентаризации о несовершении им юридически значимых действий, орган государственного архитектурно-строительного контроля может констатировать недостоверность данных на основании достаточных и убедительных документальных доказательств без обязательного проведения физического осмотра объекта (то есть без проведения внеплановой проверки).

В то же время, такая информация представляет собой очевидную недостоверность для целей применения мер по обращению в суд для отмены декларации, что согласуется с частью второй статьи 39-1 Закона 3038-VI.

ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОТМЕНЫ РЕГИСТРАЦИИ УВЕДОМЛЕНИЯ О НАЧАЛЕ ВЫПОЛНЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ И ДЕКЛАРАЦИИ О ГОТОВНОСТИ К ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА ЯВЛЯЕТСЯ САМ ФАКТ ПОДАЧИ НЕДОСТОВЕРНЫХ ДАННЫХ

Именно так, даже при условии непроведения внеплановой проверки спорного строительства. В данном случае недостоверные данные могут быть подтверждены:

фото- и видеофиксацией;

материалами технической инвентаризации, в т.ч. архивными;

проектно-сметной документацией на строительство;

другими официальными документами, в т.ч. материалами по другим судебным делам и уголовным производствам;

и т.п.

Такие доказательства застройщик имеет право опровергать, в том числе в судебном порядке.

ВИДЕО ПОМОЩЬ: ПОВІДОМЛЕННЯ ЩОДО ВИКОНАННЯ ПІДГОТОВЧИХ РОБІТ НА ОБ’ЄКТІ. ПОРЯДОК ОТРИМАННЯ

КАКИХ ПРОБЛЕМ С КОММУНИКАЦИЯМИ ЖДАТЬ ПОСЛЕ ОТМЕНЫ ДЕКЛАРАЦИИ

Объект, у которого отменен ввод в эксплуатацию, не сможет заключить постоянные договоры с водоканалом, облэнерго и газовой службой. Жильцы рискуют и вовсе остаться без света и воды.

НЕПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКОМ В СУД ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Непредоставление такой документации, которая в соответствии с законодательством должна быть разработана и храниться у заказчика строительства, оценивается судами как дополнительное подтверждение недостоверности данных, указанных в декларации о готовности объекта к эксплуатации.

СПОРНЫЙ ДОМ УЖЕ ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, СТОИТ ЛИ В НЕМ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ

Покупка квартиры в доме, который уже введен в эксплуатацию, но в отношении которого существует судебный спор, несет в себе критически высокие риски.

С учетом прецедентной практики Верховного Суда (постановление от 19 февраля 2026 года по делу 120/14651/24), покупать такое жилье не рекомендуется по нескольким причинам:

Риск отмены декларации: даже если дом сдан, а застройщик бьет себя в грудь, что «все готово», суд по иску ГАСК может в любой момент отменить декларацию о готовности, если обнаружит обман или нарушения в проектной документации (например, занижение класса последствий или несоответствие земли).

Право собственности не защитит: Верховный Суд четко указал, что сам факт регистрации права собственности на недвижимость в ГРПП не легитимизирует нарушения и не мешает суду аннулировать разрешительные документы.

Утрата статуса жилья: если суд отменит декларацию, дом юридически превратится в объект самовольного строительства. Вы не сможете оформить право собственности на квартиру, продать ее, подарить, а при худшем сценарии (если спор касается существенных нарушений градостроительных норм) — встанет вопрос о его перестройке или сносе.

Проблемы с коммуникациями: объект, у которого отменен ввод в эксплуатацию, не сможет заключить постоянные договоры с водоканалом, облэнерго и газовой службой. Жильцы будут вынуждены платить по промышленным (коммерческим) тарифам или вообще останутся без света и воды.

Совет: если дом имеет статус «спорного», лучше отказаться от сделки до окончательного разрешения дела в суде и вступления решения в законную силу. «Бумажный ввод в эксплуатацию» больше не является гарантией безопасности для инвестора.

КАКИЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЙ ВЕРХОВНОГО СУДА КАСАТЕЛЬНО ДЕКЛАРАЦИИ ВОЗНИКНУТ ДЛЯ НОТАРИУСОВ И РЕГИСТРАТОРОВ, КОТОРЫЕ УЖЕ ОФОРМИЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ ИЛИ ЗДАНИЕ

Нотариусы и государственные регистраторы не несут ответственности за отмену разрешительных градостроительных документов, если на момент регистрации права собственности данные в ЕГЭССС и декларация были действующими. Однако отмена судом декларации о готовности является прямым основанием для последующего оспаривания и отмены решений о праве собственности в судебном порядке. Регистрационное действие теряет свой первичный юридический базис, поскольку отпал первоисточник права собственности.

МОЖЕТ ЛИ ЗАСТРОЙЩИК ПОДАТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ ПОВТОРНО ПОСЛЕ ТОГО, КАК ПЕРВУЮ ОТМЕНИЛ СУД

Подать может, но не факт, что она будет зарегистрирована.

Нужно исходить из оснований отмены первой. Если таковым является маскировка СС2 под СС1, то в повторной регистрации будет отказано, поскольку в таком случае для СС2 подается уже не декларация, а соответствующий акт [готовности объекта к эксплуатации].

РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ЛИ ПОДХОД ВЕРХОВНОГО СУДА НА МЕЛКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В ЧАСТНОМ СЕКТОРЕ (НАПРИМЕР, САДОВЫЕ ДОМА, ГАРАЖИ)

Да, закон один для всех. Однако для частных жилых, садовых или дачных домов площадью до 500 кв.м (то есть СС1) риск значительно меньше, так как они по закону не требуют получения градостроительных условий и ограничений. Если собственник не вышел за установленные ограничения для СС1, земля соответствует запланированному строительству и не нарушены геометрические размеры, оснований для обвинения в «недостоверности данных» нет.

ЧТО ПРОИСХОДИТ С ДОГОВОРАМИ АРЕНДЫ ИЛИ ИПОТЕКИ, ЕСЛИ СУД ОТМЕНЯЕТ ДЕКЛАРАЦИЮ О ГОТОВНОСТИ ЗДАНИЯ

Такие договоры оказываются под угрозой признания недействительными, прекращенными или расторгнутыми, поскольку объект теряет статус введенного в эксплуатацию, юридически перестает существовать как недвижимость и получает статус самостроя. Банки в таких случаях обычно требуют от заемщиков досрочного возврата кредитов ввиду отсутствия предмета ипотеки.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефон и телеграм: 095-235-31-10, 096-476-66-66

Сайт

Электронная почта: gplu.dp@gmail.com