Щодо застосування норм права, які регулюють підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Листом від 10.09.2019 № 77/0/27-19 Вчений секретар Науково-консультативної ради при Верховному Суді Л.М. Лобойко надіслав звернення голови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Гулька Б.І. щодо підготовки наукового висновку щодо застосування норм права, які регулюють підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Зокрема, у висновку слід дати відповідь на питання, «чи є підстави за встановлених обставин [у справі № 133/158/16-ц] вважати доведеним факт порушення орендарем умов договору оренди землі, виникнення правовідносин прихованої суборенди та наявність підстав для розірвання договору оренди землі у зв’язку з істотним порушенням його умов»?

Читайте також: Щодо застосування норм права, які регулюють відносини щодо права довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

1. Щодо доведеності факту суборенди.

Як вказано у запиті, земельна ділянка була передана власником, Поперечною Н.І., в оренду ФГ «Агродвір «Бродецьке», яке, в свою чергу, уклало договір про надання послуг з ТОВ «Сервісагротех» (послуги включали обробку земель, догляд за посівами, збирання врожаю тощо). Суди першої та апеляційної інстанції вважали, що у відносинах між орендарем та ТОВ «Сервісагротех» мають місце відносини прихованої суборенди земельної ділянки.

Погодитися з таким висновком не видається можливим.

За змістом чинного законодавства, оренда є речовим правом. Так, у п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і оренда, і суборенда земельної ділянки прямо віднесені до речових прав. Втім, більш важливо і те, що за змістом правового регулювання і до набрання чинності вказаним Законом, і на даний час і оренда, і суборенда земельної ділянки дійсно мають речовий характер, що виражається у їх абсолютному (а не зобов’язальному) характері, ступені їх пріоритетності по відношенню до інших прав, у т.ч. права власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «[р]ечові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації».

За викладеними у запиті обставинами справи, право суборенди за ТОВ «Сервісагротех» не реєструвалося, отже, воно не набуло права суборенди в розумінні чинного законодавства про оренду землі. Договір про надання послуг № 1 від 20.03.2015 року, вочевидь, не передбачав виникнення в ТОВ «Сервісагротех» права суборенди.

Переконатися у тому, що права суборенди у ТОВ «Сервісагротех» не виникло, можна за допомогою простого тесту. Уявімо, що Поперечна Н.І. та ФГ «Агродвір «Бродецьке» у договорі дозволили передачу орендарем земельної ділянки в суборенду. За таких обставин перешкод для того, щоб передати земельну ділянку в суборенду комусь іншому (не ТОВ «Сервісагротех») не буде, на відміну від ситуації, коли б за ТОВ «Сервісагротех» було зареєстроване право суборенди.

Є певна невизначеність щодо правової природи відносин, що виникли між орендарем (ФГ «Агродвір «Бродецьке») та ТОВ «Сервісагротех». Деякі положення в описі обставин справи (у запиті Голови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Гулька Б.І.) можна зрозуміти так, що саме підприємство, що надавало послуги з обробітку землі (ТОВ «Сервісагротех»), сплачувало орендну плату на користь орендаря, що може вказувати на існування між орендарем та цим підприємством відносин т.зв. «зобов’язальної» оренди, яка не підпадає під положення законодавства про оренду землі (т.зв. «речевої оренди») і регулюється загальними положеннями норм Цивільного кодексу України (глава 58 Цивільного кодексу України «Найм (оренда)»)[1].

Втім, на мій погляд, правова кваліфікація природи відносин між орендарем та ТОВ «Сервісагротех» у даному випадку правового значення для вирішення справи не має. Натомість, для вирішення справи важливі відносини між орендарем та власником землі, зокрема, те, чи було порушено права останнього, а отже – чи є підстави для захисту цих прав.

2. Щодо наявності підстав для розірвання договору оренди землі у зв’язку з істотним порушенням його умов.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», «[н]а вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України”.

Вважаю, що дане положення слід застосовувати в сукупності з правилами Цивільного кодексу України щодо розірвання договорів. Зокрема, відповідно до ч. 2 ст. 651 кодексу,

«2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.» [виділення додане]

Ніщо у законодавстві про оренду земель, на мій погляд, не може бути витлумачене як таке, що передбачає відхід від вказаних правил Цивільного кодексу – зокрема, дозволяє розривати договір у випадку, коли сторона договору взагалі не зазнала жодної шкоди або ця шкода є лише символічною. Такий висновок повністю узгоджується і з засадами здійснення цивільного судочинства.

Із викладених обставин справи не вбачається обставин, які могли б вказувати на те, що орендодавець, Поперечна Н.І., зазнала якої-небудь шкоди чи була чого небудь позбавлена внаслідок того, що суди попередніх інстанцій назвали «прихованою суборендою».

Зокрема, у разі, якщо земельна ділянка оброблялася технікою, яка не належить орендарю, це не спричинило жодних негативних наслідків для орендодавця.

Так само, у разі, якщо орендна плата була внесена орендодавцю не орендарем, а третьою особою, це також жодною мірою орендодавцю не могло зашкодити. Цивільне законодавство (ст. 528 Цивільного кодексу України) допускає виконання обов’язку боржника третьою особою, встановлюючи для цього певні умови: «якщо з умов договору, вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства або суті зобов'язання не випливає обов'язок боржника виконати зобов'язання особисто» (ч. 1 статті). Видається, що у даному випадку ці умови були дотримані, при цьому виконання було прийняте орендодавцем.

Єдиний факт, який міг би вказувати на порушення прав орендаря - це посилання в ухвалі Верховного Суду на те, що «за оренду земельної ділянки в 2015 році орендна плата орендодавцю взагалі ніким не була виплачена». Втім, вказане посилання міститься в описі позиції позивача і не згадується серед обставин, що були встановлені судами. Тому при підготовці даного висновку я виходжу з того, що відповідний факт в ході судового розгляду встановлений не був.

Посилання позивача на те, що передача земельної ділянки в суборенду порушило його право на розпорядження своєю земельною ділянкою, є помилковим, оскільки навіть у разі, якщо між орендарем та іншою особою виникли відносини «зобов’язальної» оренди, це жодною мірою не обмежило власника у можливості розпорядитися своєю земельною ділянкою.

Загалом, складається враження, що орендодавець використовує суто формальний привід задля уникнення виконання укладеного договору оренди. Така поведінка навряд чи може вважатися добросовісною, і, на мій погляд, не заслуговує на правовий захист навіть у випадку, якби якісь права орендодавця були формально порушені (у даному випадку, на мою думку, немає і цього).

Висновок:

1) відносини, що виникли між ФГ «Агродвір «Бродецька» (орендарем) та ТОВ «Сервісагротех» за обставин, встановлених судами, не можуть вважатися відносинами суборенди земельної ділянки у розумінні законодавства про оренду землі;

2) підстави для розірвання договору оренди, укладеного між Поперечною Н.І. та ФГ «Агродвір «Бродецька», за описаних обставин відсутні.

Автор: Член Науково-консультативної ради
при Верховному Суді
проф. кафедри земельного та аграрного праваюридичного факультету
Київського національного університету імені Тараса Шевченка
старший партнер
Юридичної групи EUCON д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.

[1] Детальніше щодо природи аналогічних правовідносин позиція автора висновку викладена тут: Мірошниченко А.М., Попов Ю.Ю. Зобов’язальне право найму (оренди) та інше використання чужихземельних ділянок від імені володільця у зобов’язальних відносинах // Вісник Вищої ради юстиції. – 2012. - № 12. – С. 78-89

Ухвала

12 червня 2019 року

м. Київ

справа № 133/158/16-ц

провадження № 61-21693сво18

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Синельникова Є. В.,

суддів: Висоцької В. С., Гулька Б. І., Крата В. І., Лесько А. О., Луспеника Д. Д.,

розглянув справу за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Агродвір «Бродецьке» про розірвання договору оренди земельної ділянки, за касаційною скаргою фермерського господарства «Агродвір «Бродецьке»на рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області, у складі судді Сороки Д. В., від 29 вересня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Вінницької області, у складі колегії суддів: Стадника І. М., Іващука В. А., Войтка Ю. Б., від 13 грудня 2016 року,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до фермерського господарства «Агродвір «Бродецьке» (далі - ФГ «Агродвір «Бродецьке») про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позов мотивовано тим, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,07 гектара, яка розташована на території Поличинецької сільської ради Козятинського району Вінницької області. Право власності на вказану земельну ділянку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю, серії НОМЕР_1 , виданим Козятинською районною держадміністрацією 26 березня 2003 року.

20 січня 2010 року вона уклала договір оренди землі з ФГ «Агродвір «Бродецьке» строком на вісім років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказаний договір оренди зареєстрований 07 листопада 2011 року у Козятинському районному відділі центру ДЗК за № 0521400040012342.

Із 2013 року відповідач не використовував орендовану земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва та фактично передав право користування зазначеною земельною ділянкою без її згоди іншим юридичним особам, з якими вона ніяких договірних відносин не має.

В 2014 - 2015 роках вона та інші жителі с. Поличинці бачили, як їх земельні ділянки обробляли, засівали та збирали урожай сільськогосподарською технікою з нанесеним логотипом «КУСТО АГРО», що підтверджується зробленими нею в 2015 році фотокартками вказаної сільськогосподарської техніки в с. Поличинці Козятинського району та під час обробітку земельних паїв жителів с. Поличинці.

За оренду земельної ділянки в 2015 році орендна плата орендодавцю взагалі ніким не була виплачена, хоча, відповідно до пункту 11 договору оренди землі орендна плата вноситься з 01 серпня до 31 грудня поточного року.

Позивач стверджує, що її орендовану земельну ділянку (пай) площею 3,07 гектара орендар фактично передав у користування сторонній особі без її на те згоди, тобто відбулася прихована суборенда земельної ділянки. При цьому, зміна умов договору оренди в письмовій формі за взаємною згодою сторін не проводилася.

Відповідачем порушено вимоги статті 8 Закону України «Про оренду землі», статті 93 ЗК України, що є істотним порушенням умов договору землі. Передачею земельної ділянки у фактичну оренду іншій особі були порушені права відповідача на розпорядження своєю власністю на власний розсуд.

Рішенням Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 29 вересня 2016 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди землі від 20 січня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Агродвір «Бродецьке» про оренду земельної ділянки площею 3,39 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , зареєстрований 07 листопада 2011 року у відділі Держкомзему у Козятинському району Вінницької області за № 0521400040012366, та зобов`язано негайно передати позивачу вказану земельну ділянку в стані, придатному для її цільового використання.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ФГ «Агродвір «Бродецьке» на порушення умов договорів оренди землі та норм Закону України «Про оренду землі» без погодження з орендодавцем передало належні позивачу земельні ділянки в користування третьої особи -Товариства з обмеженою відповідальністю «Сервісагротех» (далі - ТОВ «Сервісагротех»).

Ухвалою Апеляційного суду Вінницької області від 13 грудня 2016 року апеляційну скаргу ФГ «Агродвір «Бродецьке» відхилено. Рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 29 вересня 2016 року залишено без змін.

Постановляючи ухвалу про відхилення апеляційної скарги ФГ «Агродвір «Бродецьке», суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції.

У поданій у січні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційній скарзі ФГ «Агродвір «Бродецьке» просить ухвалені в справі рішення скасувати, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не взято до уваги, що відповідач, не маючи змоги придбати сільськогосподарську техніку, уклав договір про надання послуг з обробки землі з ТОВ «Сервісагротех», що не суперечить положенням чинного законодавства. Укладання такого договору не є передачею права користування земельними ділянками в розумінні статті 8 Закону України «Про оренду землі» та частини шостої статті 93 ЗК України.

Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не подано.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 лютого 2017 року відкрито касаційне провадження у даній справі та витребувано матеріали цивільної справи з Козятинського міськрайонного суду Вінницької області.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 09 листопада 2017 року справу за позовом ОСОБА_1 призначено до розгляду.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення»

ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

10129/ed_2018_10_02/pravo1/T04_1618.html?pravo=1#10129" rel="nofollow" target="_blank" title="Цивільний процесуальний кодекс України (ред. з 15.12.2017); нормативно-правовий акт № 1618-IV від 18.03.2004">Статтею 388 ЦПК України встановлено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

У травні 2018 року касаційна скарга разом із матеріалами цивільної справи надійшла до Верховного Суду.

27 березня 2019 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду справу передано на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Передаючи справу на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду виходила із того, що задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 у цій справі, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшли висновку, що ФГ «Агродвір «Бродецьке» на порушення умов договорів оренди землі та норм Закону України «Про оренду землі» без погодження з орендодавцем передало належні позивачу земельні ділянки в користування третьої особи ТОВ «Сервісагротех» (прихована суборенда), що є істотним порушенням умов договору оренди землі, прав позивача на розпорядження своєю власністю та підставою для розірвання договору оренди землі.

Такого ж висновку дійшла колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 18 лютого 2018 року, прийнятій за наслідками розгляду касаційної скарги ОСОБА_2 на рішення Апеляційного суду Вінницької області від 01 серпня 2018 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ФГ «Агродвір «Бродське» про розірвання договору оренди земельної ділянки. Розглядаючи справу, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виходила з того, що суд першої інстанції, надавши системну оцінку зібраним у справі доказам, встановив, що відповідач фактично передав сторонній особі у суборенду земельну ділянку, яка належить ОСОБА_2 , без її на те згоди, тобто відбулася прихована та не зареєстрована в законному порядку суборенда земельної ділянки. При цьому зміна умов договору оренди в письмовій формі за взаємною згодою сторін не проводилась (справа № 133/600/16-ц, провадження № 61-3350св18).

Разом з цим, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного судуне погодилася із зазначеним висновком суду першої та апеляційної інстанції, оскільки фактичної передачі спірної земельної ділянки від ФГ «Агродвір «Бродецьке» до третьої особи не відбулося. Відповідач, не маючи змоги придбати сільськогосподарську техніку, уклав господарський договір про надання послуг по обробітку землі з ТОВ «Сервісагротех». Факт припинення обробітку за цільовим призначенням, як і передачі функцій по обробітку та оплаті орендної плати від ФГ «Агродвір «Бродецьке» до ТОВ «Сервісагротех» не доведено.

Зазначене свідчить про існування різного підходу до розуміння та тлумачення положень статей 8, 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 93 Земельного кодексу України між судовими колегіями різних судових палат Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Відповідно до частини другої 10261/ed_2018_10_02/pravo1/T04_1618.html?pravo=1#10261" rel="nofollow" target="_blank" title="Цивільний процесуальний кодекс України (ред. з 15.12.2017); нормативно-правовий акт № 1618-IV від 18.03.2004">статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати, передає справу на розгляд об`єднаної палати, якщо ця колегія або палата вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з іншої палати або у складі іншої палати чи об`єднаної палати.

З огляду на викладене, касаційна скарга ФГ «Агродвір «Бродецьке» на рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 29 вересня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Вінницької областівід 13 грудня 2016 року підлягає прийняттю до розгляду Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.

Відповідно до частини тринадцятої статті 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.

Згідно з частиною першою 10251/ed_2018_10_02/pravo1/T04_1618.html?pravo=1#10251" rel="nofollow" target="_blank" title="Цивільний процесуальний кодекс України (ред. з 15.12.2017); нормативно-правовий акт № 1618-IV від 18.03.2004">статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

З огляду на вказане справа розглядатиметься Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами (у письмовому провадженні).

Керуючись частиною тринадцятою статті 7, частиною першою статті 10251/ed_2018_10_02/pravo1/T04_1618.html?pravo=1#10251" rel="nofollow" target="_blank" title="Цивільний процесуальний кодекс України (ред. з 15.12.2017); нормативно-правовий акт № 1618-IV від 18.03.2004">402 ЦПК України, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Прийняти до розгляду справу за позовом ОСОБА_1 до фермерського господарства «Агродвір «Бродецьке» про розірвання договору оренди земельної ділянки, за касаційною скаргою фермерського господарство «Агродвір «Бродецьке»на рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області від 29 вересня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Вінницької області від 13 грудня 2016 року.

Призначити справу до розгляду Верховним Судом у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Направити учасникам справи копії цієї ухвали для відома.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання й оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Синельников

Судді: В. С. Висоцька

Б. І. Гулько

В. І. Крат

А. О. Лесько

Д. Д. Луспеник