Наслідком укладення договору оренди у період дії іншого договору оренди тієї ж земельної ділянки є визнання останнього договору оренди недійсним (ВП/ВС у справі № 587/2326/16-ц від 15 січня 2020 року)

Фабула судового акту: Позивач звернувся з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між відповідачем-1 та відповідачем-2 та скасування рішення про державну реєстрацію прав.

Позов мотивовано тим, що 19 квітня 2007 року відповідач-1 уклав з позивачем строком на 10 років договір оренди землі, який зареєстрований відповідно до чинного на той момент законодавства який і є чинним. Таким чином, на думку позивача оскаржений договір є недійсним, оскільки він не відповідає вимогам чинного законодавства, укладений до закінчення строку дії іншого договору оренди землі, стороною якого є позивач. Оскаржене рішення зумовило існування подвійної реєстрації права оренди на земельну ділянку та суттєве порушення прав позивача, який має чинний договір оренди землі.

Позиція Верховного Суду: Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов’язаний із порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушені прав) не змінює цивільно-правового характеру цього спору.

Такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено на підставі оскарженого договору державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, чи заявляється, окрім іншої, також вимога про визнання недійсним оскарженого договору, для виконання якого було прийняте оскаржене рішення, а також незалежно від того, яку з цих вимог позивач вважає основною, а яку – похідною.

Спір не є публічно-правовим і з огляду на суб’єктний склад має розглядатися за правилами цивільного судочинства.

Судами першої й апеляційної інстанцій встановлено, що на час підписання у грудні 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за відповідачем-2 був чинним інший договір оренди цього ж об’єкта, підписаний відповідачем-1 із позивачем у квітні 2007 року і зареєстрований у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України».

З огляду на зазначене вище Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним.

Аналізуйте судовий акт: Захист порушеного права орендаря земельної ділянки можливий лише у разі якщо його право користування, станом на дату ухвалення рішення судом, не припинилось. (ВП/ВС, справа № 610/1030/18 від 01 квітня 2020 року)

Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували (КСЦ/ВС у справі № 471/761/17-ц від 30 липня 2020 р)

Визначення розміру орендної плати шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не сформована як об`єкт цивільних прав, є безпідставним (ВС/КГС, № 922/1276/18,08.08.19)

Постанова

Іменем України

15 січня 2020 року

м. Київ

Справа № 587/2326/16-ц

Провадження № 14-442 цс 19

Велика Палата Верховного Суду у складі

судді-доповідача Гудими Д. А.

суддів Антонюк Н. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Єленіної Ж. М., Кібенко О. Р., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Лященко Н. П., Прокопенка О. Б., Пророка В. В., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г.

розглянула справу за позовом Спільного агрохімічного підприємства «Родючисть» (Товариство з обмеженою відповідальністю) (далі - позивач) до ОСОБА_1 , державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Сумської області Глушак Марії Василівни (далі - державний реєстратор), Фермерського господарства «Натон» (далі також - ФГ «Натон») про визнання недійсним договору та скасування рішення про державну реєстрацію прав

за касаційною скаргою ФГ «Натон» нарішення Сумського районного суду Сумської області від 27 лютого 2017 року, ухвалене суддею Степаненком О. А. та рішення Апеляційного суду Сумської області від 13 липня 2017 року, ухвалену колегією суддів у складі Ткачук С. С., Криворотенка В. І., Собини О. І.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. 18 листопада 2016 року позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив:

1.1. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,6502 га з кадастровим номером 5924786700:03:004:0165 (далі - земельна ділянка), укладений ФГ «Натон» із ОСОБА_1 29 грудня 2015 року (далі - оскаржений договір).

1.2. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 30636290 від 26 липня 2016 року про державну реєстрацію за ФГ «Натон» права оренди земельної ділянки (далі - оскаржене рішення).

2. Позов мотивував такими обставинами :

2.1. 19 квітня 2007 року ОСОБА_1 уклала з позивачем строком на 10 років договір оренди землі, який зареєстрований у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 23 жовтня 2007 року за № 040761304419 і є чинним.

2.2. З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 69960683 позивач дізнався, що державний реєстратор прийняв оскаржене рішення, згідно з яким зареєстрував право оренди земельної ділянки за ФГ «Натон» на підставі оскарженого договору.

2.3. Оскаржений договір є недійсним, оскільки він не відповідає вимогам чинного законодавства, укладений до закінчення строку дії іншого договору оренди землі, стороною якого є позивач.

2.4. Оскаржене рішення зумовило існування подвійної реєстрації права оренди на земельну ділянку та суттєве порушення прав позивача, який має чинний договір оренди землі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 27 лютого 2017 року Сумський районний суд Сумської області ухвалив рішення, яким позов задовольнив: визнав недійсним оскаржений договір; скасував оскаржене рішення.

4. Мотивував рішення тим, що оскаржений договір є недійсним, оскільки укладений ОСОБА_1 із ФГ «Натон» до закінчення строку дії іншого договору оренди землі, укладеного ОСОБА_1 із позивачем 19 квітня 2007 року. Земельна ділянка на момент укладення оскарженого договору законно перебувала у користуванні позивача; договір оренди землі від 19 квітня 2007 року не був розірваний у встановленому порядку.

5. Суд першої інстанції вважав, що державний реєстратор усупереч вимогам закону не зробив запитів до відповідних органів з метою перевірки наявності вже зареєстрованих прав на земельну ділянку, що призвело до існування подвійної реєстрації прав оренди земельної ділянки та суттєвого порушення прав позивача, які слід захистити у судовому порядку.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

6. 13 липня 2017 року Апеляційний суд Сумської області ухвалив рішення, яким скасував рішення суду першої інстанції в частині скасування оскарженого рішення; у цій частині у задоволенні позову відмовив, а в іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.

7. Апеляційний суд вважав рішення суду першої інстанції законним і обґрунтованим у частині визнання недійсним оскарженого договору. Вказав, що рішення суду про таке визнання є самостійною підставою для скасування запису про його державну реєстрацію. Тому державний реєстратор, отримавши таке рішення суду, зобов`язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав. Лише у разі відмови реєстраційної служби внести зміни щодо скасування державної реєстрації прав позивач може звернутися з відповідною вимогою до суду.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

8. 28 липня 2018 року ФГ «Натон» подало касаційну скаргу. Просить скасувати ухвалені у справі судові рішення у частині задоволення позову та закрити провадження у справі. Скаржиться на порушення судами норм процесуального права.

Короткий зміст ухвали суду касаційної інстанції

9. 31 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

10. Ухвалу мотивував тим, що ФГ «Натон» оскаржує рішення Сумського районного суду Сумської області від 27 грудня 2017 року та рішення Апеляційного суду Сумської області від 13 липня 2017 року, зокрема, з підстав порушення правил предметної та суб`єктної юрисдикції.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

11. Касаційну скаргу мотивує так:

11.1. Оскарження дій державного реєстратора належить до компетенції адміністративних судів, оскільки державний реєстратор є суб`єктом владних повноважень. Вимога про скасування оскарженого рішення є основною, а про визнання недійсним оскарженого договору - похідною. Тому цей спір має публічно-правовий характер, і його слід розглядати за правилами адміністративного судочинства.

11.2. Аналогічний висновок щодо юрисдикції суду зробив Верховний Суд України у постанові від 25 квітня 2017 року у справі № 21-3197а16 і Сумський окружний адміністративний суд у постанові від 12 серпня 2016 року у справі № 818/506/16.

11.3. Позивач не є стороною оскарженого договору, а тому не має права вимагати визнання його недійсним.

(2) Позиції інших учасників справи

12. Інші учасники справи відзиви на касаційну скаргу не подали.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

(1) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій

13. Право на доступ до суду реалізується на підставах і в порядку, встановлених законом. Кожний із процесуальних кодексів встановлює обмеження щодо кола питань, які можуть бути вирішені в межах відповідних судових процедур. Зазначені обмеження спрямовані на дотримання оптимального балансу між правом людини на судовий захист і принципами юридичної визначеності, ефективності й оперативності судового процесу.

14. Цивільний процесуальний кодекс (далі - ЦПК) України у редакції, чинній на час звернення з позовом до суду, передбачав, що суди розглядають за правилами цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають, зокрема, із цивільних, земельних та інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства (частина перша статті 15).

15. Критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність спору щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів у будь-яких правовідносинах, крім випадків, коли такий спір вирішується за правилами іншого судочинства, а, по-друге, спеціальний суб`єктний склад цього спору, в якому однією зі сторін є, як правило, фізична особа.

16. Відповідно до статті 2 Кодексу адміністративного судочинства (далі - КАС) України (тут і далі - у редакції, чинній на час звернення з позовом до суду) завданням адміністративного судочинства є, зокрема, захист прав юридичних осіб у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку органів державної влади, їхніх посадових і службових осіб, інших суб`єктів при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, шляхом справедливого, неупередженого та своєчасного розгляду адміністративних справ.

17. Справою адміністративної юрисдикції є переданий на вирішення адміністративного суду публічно-правовий спір, у якому хоча б однією зі сторін є орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, їхня посадова чи службова особа або інший суб`єкт, який здійснює владні управлінські функції на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень (пункт 1 частини першої статті 3 КАС України).

18. Пункт 7 частини першої статті 3 КАС України визначав, що суб`єкт владних повноважень - це, зокрема, орган державної влади, його посадова чи службова особа, інший суб`єкт при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.

19. До адміністративних судів можуть бути оскаржені будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб`єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок судового провадження (частина друга статті 2 КАС України).

20. Юрисдикція адміністративних судів поширюється на правовідносини, що виникають у зв`язку зі здійсненням суб`єктом владних повноважень владних управлінських функцій. Юрисдикція адміністративних судів поширюється на публічно-правові спори, зокрема спори юридичних осіб із суб`єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (частина перша, пункт 1 частини другої статті 17 КАС України).

21. Отже, до справ адміністративної юрисдикції віднесені публічно-правові спори, ознакою яких є не лише спеціальний суб`єктний склад, але і їх виникнення з приводу виконання чи невиконання суб`єктом владних повноважень публічно-владних управлінських функцій.

22. Велика Палата Верховного Суду вже висловлювала думку про те, що до юрисдикції адміністративного суду належить спір, який виник між двома (кількома) суб`єктами стосовно їх прав та обов`язків у конкретних правових відносинах, у яких хоча б один суб`єкт законодавчо вповноважений, зокрема, владно керувати поведінкою іншого (інших) суб`єкта (суб`єктів), а останній (останні) відповідно зобов`язаний виконувати вимоги та приписи такого суб`єкта владних повноважень. Тобто, публічно-правовим вважається, зокрема, спір, у якому сторони правовідносин виступають одна щодо одної не як рівноправні, і в якому одна зі сторін, яка є суб`єктом владних повноважень, може вказувати або забороняти іншому учаснику правовідносин певну поведінку, давати дозвіл на передбачену законом діяльність тощо. Необхідною ознакою суб`єкта владних повноважень є здійснення ним публічно-владних управлінських функцій. Ці функції суб`єкт повинен виконувати саме в тих правовідносинах, у яких виник спір. (див. пункт 5.8 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 914/2006/17; пункти 28-30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16; пункт 20 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 листопада 2019 року у справі № 171/1584/18).

23. Позивач заявив вимогу про скасування оскарженого рішення через те, що, за твердженням позивача, відбулося порушення його права оренди земельної ділянки іншою особою, за якою державний реєстратор зареєстрував аналогічне право на ту саму земельну ділянку.

24. Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушені прав) не змінює цивільно-правового характеру цього спору (див. пункт 36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16).

25. Такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено на підставі оскарженого договору державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства, чи заявляється, окрім іншої, також вимога про визнання недійсним оскарженого договору, для виконання якого було прийняте оскаржене рішення, а також незалежно від того, яку з цих вимог позивач вважає основною, а яку - похідною (див. пункт 32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, пункт 22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).

26. Отже, спір не є публічно-правовим і з огляду на суб`єктний склад має розглядатися за правилами цивільного судочинства. А тому необґрунтованими є наведені у касаційній скарзі доводи щодо наявності юрисдикції адміністративного суду (аналогічні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц).

27. Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи касаційної скарги щодо застосування у цій справі висновків Верховного Суду України, сформульованих у постанові від 25 квітня 2017 року у справі № 21-3197а16, стосовно юрисдикції адміністративного суду у спорах з державним реєстратором про скасування його рішень про державну реєстрацію права приватної власності на майно на підставі договорів іпотеки, оскільки у постанові від 30 січня 2019 року у справі № 755/10947/17 Велика Палата Верховного Суду від вказаних висновків відступила.

(1.2) Щодо інших доводів касаційної скарги

28. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що 19 квітня 2007 року ОСОБА_1 як орендодавець уклала з позивачем як орендарем строком на 10 років договір оренди землі (пункт 8 цього договору), який набрав чинності після підписання сторонами та державної реєстрації (пункт 42 вказаного договору). Після спливу зазначеного строку орендар отримав переважне право поновлення договору оренди землі на новий строк. А 23 квітня 2007 року на підставі акта приймання-передачі ОСОБА_1 передала земельну ділянку у користування позивачеві.

29. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України).

30. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом (далі - ЗК) України, Законом України «Про оренду землі».

31. Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання ОСОБА_1 із позивачем договору оренди землі та його реєстрації).

32. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

33. Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

34. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (статті 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання ОСОБА_1 з позивачем договору оренди землі та його державної реєстрації).

35. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції).

36. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що на час підписання 29 грудня 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ «Натон» був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_1 із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України».

37. Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

38. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

39. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

40. Внаслідок укладення оскарженого договору ФГ «Натон» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки.

41. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним.

42. Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи касаційної скарги про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту та не міг звертатися з позовом про визнання недійсним оскарженого договору, стороною якого він не був. Крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

43. Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

44. Оскільки ФГ «Натон» у касаційній скарзі просить скасувати рішення судів першої й апеляційної інстанцій у частині задоволення позову та не оскаржує судові рішення у частині позовних вимог, у задоволенні яких суди відмовили, суд касаційної інстанції діє з урахуванням визначених законом меж розгляду ним справи.

(2) Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

(2.1) Щодо суті касаційної скарги

45. Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини першої статті 409 ЦПК України).

46. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (стаття 410 ЦПК України).

47. Оскільки, враховуючи наведені вище висновки, рішення Сумського районного суду Сумської області від 27 лютого 2017 року у нескасованій частині та рішення Апеляційного суду Сумської області від 13 липня 2017 року є по суті правильними та законними, Велика Палата Верховного Суду залишає вказані рішення без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

(2.2) Щодо судових витрат

48. З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, покладаються на ФГ «Натон».

Керуючись частиною першою статті 400, пунктом 1 частини першої статті 409, статтями 410 416 418 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

П О С Т А Н О В И Л А :

1. Касаційну скаргу Фермерського господарства «Натон» залишити без задоволення.

2. Рішення Сумського районного суду Сумської області від 27 лютого 2017 року у нескасованій частині та рішення Апеляційного суду Сумської області від 13 липня 2017 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Д. А. ГудимаСудді:Н. О. АнтонюкН. П. Лященко С. В. БакулінаО. Б. Прокопенко В. В. БританчукВ. В. Пророк Ю. Л. ВласовЛ. І. Рогач Ж. М. ЄленінаО. М. Ситнік О. Р. КібенкоО. С. Ткачук В. С. КнязєвВ. Ю. Уркевич Л. М. ЛобойкоО. Г. Яновська