ВС висловився щодо умов приватизації комунального майна (ВС/КГС у справі № 906/967/19 від 22 вересня 2020 р.)

Фабула судового акта: У цій справі прокурор в інтересах держави звернувся до суду з позовом про визнання незаконним та скасування рішення сесії міської ради про приватизацію нежитлового приміщення.

Так, ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що обов'язковою умовою набуття орендарем права на викуп орендованого майна є, зокрема, 1) здійснення орендарем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна та 2) письмова згода орендодавця на здійснення таких невід'ємних поліпшень.
На думку позивача, орендар не набув права на приватизацію, оскільки виконавчий комітет ради, на час здійснення поліпшень, не надав згоду на їх здійснення.

Позиція ВС: ВС зробив висновок, що надання орендодавцем згоди орендарю уже після здійснення останнім невід'ємних поліпшень орендованого майна свідчить про подальше схвалення радою невід'ємних поліпшень і не суперечить положенням Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачені особливості приватизації окремих груп об'єктів. Зокрема, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Судами попередніх інстанцій установлено, що орендар здійснив невід'ємні поліпшення в орендованому нежитловому приміщення до прийняття міською радою рішення, яким надавалася згода на здійснення невід'ємних поліпшень комунальної власності.

Положення ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686, як і положення статті 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який втратив чинність, встановлюють, що передумовою приватизації об'єкту оренди шляхом викупу, зокрема, є умова щодо отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень орендарем.

Разом з тим зі змісту наведених положень не вбачається імперативної вимоги щодо попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень.

Аналізуйте судовий акт: Передача в оренду державного майна без погодження з Фондом держмайна України - правові наслідки (ВС/ВГС у справі № 903/946/17 від 30 листопада 2018р.)

Приватизація державного житлового фонду здійснюється також і органами, створеними державними підприємствами, організаціями, установами, у господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться цей фонд (спр. № 638/13219/16-ц, 09.11.17)

Комунальна нерухомість витребовується у добросовісного набувача, якщо судом визнано недійсним рішення місцевої ради та договір про відчуження цієї нерухомості (ВСУ від 25 січня 2017р. у справі № 3-1533гс16)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2020 року

м. Київ

Справа № 906/967/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Зуєва В. А., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

прокуратури - Збарих С. М.(за посвідченням),

відповідача-1 - не з`явився,

відповідача-2 - не з`явився,

третьої особи - не з`явився,

розглянув касаційну скаргу першого заступника прокурора Рівненської області

на рішення Господарського суду Житомирської області від 23.04.2020 (cуддя Сікорська Н. А.) і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.07.2020 (судді: Юрчук М. І. (головуючий) Павлюк І. Ю., Крейбух О. Г.) у справі

за позовом Першого заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури в інтересах держави

до: 1) Житомирської міської ради,

2) Виконавчого комітету Житомирської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Фізична особа-підприємець Хоруженко Олег Володимирович,

про визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. Перший заступник керівника Житомирської місцевої прокуратури в інтересах держави звернувся до суду з позовом до Житомирської міської ради та виконавчого комітету Житомирської міської ради про:

- визнання незаконним та скасування рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 01.08.2018 № 788 "Про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень комунальної власності міста Житомира" (далі - рішення №788) в частині надання Фізичній особі-підприємцю Хоруженку Олегу Володимировичу (далі - ФОП Хоруженко О. В.) згоди на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25;

визнання незаконним та скасування рішення сорок четвертої сесії Житомирської міської ради сьомого скликання від 18.12.2018 № 1303 "Про приватизацію вбудованого нежитлового приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25 шляхом викупу" (далі - рішення № 1303).

2. В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на те, що рішення №1303, прийнято за відсутності належного документального підтвердження здійснення поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, у розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, що відповідно до частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" є обов`язковою умовою набуття орендарем права на викуп орендованого майна.

Прокурор зазначав, що проведення приватизації шляхом викупу за відсутності проведених невід`ємних поліпшень після винесення виконавчим комітетом Житомирської міської ради оскаржуваного рішення № 788 свідчить про незабезпечення конкурентних умов для приватизації, рівності та змагальності всіх бажаючих, тобто шляхом проведення аукціону, чого відповідачами не було забезпечено.

Також прокурор вважає, що продаж нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Житомира на позаконкурентних засадах за відсутності правових підстав для цього суперечить самій меті інституту приватизації державного та комунального майна та перешкоджає залученню ефективних механізмів приватної частки економіки, внутрішніх та іноземних інвестицій та інших додаткових джерел фінансування в державну економіку тим самим, створюючи підстави для уповільнення її розвитку.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 23.04.2020, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.07.2020, відмовлено у задоволенні позову.

4. Судові рішення мотивовано тим, що прокурором не доведено обставин, які б порушували інтереси держави для скасування рішення № 788. Крім того факт здійснення, характер і склад невід`ємних поліпшень здійснений саме ФОП Хоруженком О. В., а також ринкова вартість об`єкту нерухомості підтверджені належними доказами. За наведених обставин, суди дійшли висновку, що посилання прокурора на використання в процесі приватизації об`єкту нерухомості шляхом викупу оцінки майна щодо ринкової вартості об`єкту приватизації, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності Качинською І. В., є безпідставним.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі перший заступник прокурора Рівненської області просить рішення і постанову скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права, а саме статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686 (далі - Порядок № 686), щодо врахування проведених робіт, як невід`ємні поліпшення, до надання згоди на їх проведення орендодавцем.

Узагальнені доводи інших учасників справи

7. Відповідачі у відзиві на касаційну скаргу просять залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях. Відзиву на касаційну скаргу від третьої особи не надійшло.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.08.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою першого заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 23.04.2020 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.07.2020 у справі № 906/967/19; призначено розгляд справи у судовому засіданні на 22.09.2020.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

9. Суди встановили, що 15.12.2015 між територіальною громадою міста Житомира в особі Житомирської міської ради в особі директора комунального підприємства "Агентство з управління майном" Матвеюка В. В. (орендодавець) та ФОП Хоруженком О. В. (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, за змістом якого:

орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування вбудоване приміщення літ. "А" загальною площею 208,3 м2, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, № 25 для розміщення офісу, та знаходиться на балансі КВЖРЕП № 8, вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки станом на 31.03.2015 і становить 735 180,00 грн з орендною платою у розмірі 75,00 грн за 1 м2 без ПДВ за базовий місяць розрахунку (підпункт 1.1.1 пункту 1.1.);

договір діє з 02.09.2015 по 02.09.2022 (пункт 8.1).

10. У 2016 році на замовлення ФОП Хоруженка О. В. Приватним підприємством "Здобуток-ІІ" розроблено робочий проект "Реконструкція (невід`ємні поліпшення) орендованих приміщень будинку по вул. Київській, 25 у м. Житомирі".

11. 18.10.2017 Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради заявою за № 505 повідомило ФОП Хоруженка О. В., що не заперечує щодо проведення невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25 загальною площею 208,3 м2, за умови погодження таких робіт з відповідними дозвільними органами.

12. Пунктом 2 рішення Житомирської міської ради від 18.12.2017 № 870 затверджено перелік об`єктів комунальної власності міста Житомира, що підлягають приватизації у 2018 році, в число яких, включено нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25 (позиція № 16 додатку № 2 до рішення міської ради).

13. У подальшому пунктом 1 рішення тридцять другої сесії Житомирської міської ради сьомого скликання від 01.03.2018 № 952 зазначене приміщення включено до переліку об`єктів комунальної власності міста Житомира, що підлягають приватизації у 2018 році шляхом викупу.

14. Зазначені рішення органу місцевого самоврядування прийнято відповідно та з посиланням на положення Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), який з набранням чинності 07.03.2018 Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна", втратив чинність.

15. Рішенням Житомирської міської ради від 26.06.2018 № 1092 "Про приведення у відповідність до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" рішень міської ради від 18.12.2017 № 870 та від 01.03.2018 № 952" вирішено:

затвердити переліки об`єктів малої приватизації комунальної власності міста Житомира, що підлягають та не підлягають приватизації у 2018 році у новій редакції згідно з додатками 1, 2;

вважати такими, що втратили чинність пункти 2, 3, 4 рішення тридцятої сесії Житомирської міської ради сьомого скликання від 18.12.2017 № 870 "Про перелік об`єктів комунальної власності м. Житомира, що підлягають та не підлягають приватизації у 2018 році" та пункти 1, 2 рішення тридцять другої сесії Житомирської міської ради сьомого скликання від 01.03.2018 № 952 "Про перелік об`єктів комунальної власності міста Житомира, що підлягають приватизації у 2018 році шляхом викупу та аукціону";

внести до Електронної торгової системи "РгоZorro" Продажі" інформацію про прийняте рішення після відбору операторів електронних майданчиків для організації проведення електронних аукціонів з продажу об`єктів малої приватизації державним підприємством "ПРОЗОРРО. ПРОДАЖІ".

16. 17.07.2018 Товариством з обмеженою відповідальністю "Експертиза МВК" затверджено експертний звіт щодо розгляду кошторисної частини проектної документації робочого проекту "Реконструкція (невід`ємне поліпшення)" орендованих приміщень будинку по вул. Київській,25, в м. Житомирі, замовником будівництва якого є ФОП Хоруженко О. В.

17. 18.07.2018 ФОП Хоруженко О. В. (третя особа) звернувся до Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" із заявою про надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення, площею 208,3 м2, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25.

18. Оспорюваним рішенням № 788, зокрема, вирішено:

надати згоду орендарям на здійснення невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень комунальної власності міста Житомира, згідно з додатком;

встановити, що компенсація орендарю невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, вартість яких визначена суб`єктом оціночної діяльності, зараховується при приватизації орендованих приміщень за наявності відповідного рішення міської ради.

19. Зокрема пунктом 1.15 додатку до зазначеного рішення надано згоду ФОП Хоруженку О. В. на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, що перебувають на балансі Комунального підприємства "Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 6" Житомирської міської ради, загальною площею 208,3 м2, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25, на суму 308 456 грн відповідно до експертного звіту Товариства з обмеженою відповідальністю "Експертиза МВК" від 17.07.2018 № 14890.

20. 20.08.2018. до судового експерта Свістунова І. С. надійшла заява ФОП Хоруженко О. В. від 20.08.2018 щодо проведення будівельно-технічного дослідження.

21. На вирішення експерта поставлено питання: "Чи відповідають фактично виконані будівельні роботи по реконструкції (невід`ємних поліпшеннях) орендованих приміщень будинку по вул. Київській,25 в м. Житомир, даним актам виконаних робіт та чи є дані роботи невід`ємними поліпшеннями?"

22. За результатами проведення будівельно-технічного дослідження, виходячи із наданих на дослідження матеріалів та результатів візуально-інструментального обстеження ремонтно-будівельні роботи з реконструкції орендованого нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25, які зазначені в акті б/н за січень 2017 року приймання виконаних будівельних робіт (форми КБ-2в) (див. таблицю № 2) виконані в повному обсязі. Загальна вартість понесених витрат орендарем у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень відповідно до аудиторського висновку від 30.11.2017 № 19 становить 310 500,44 грн.

23. Наведені ремонтно-будівельні роботи являються невід`ємними поліпшеннями нерухомого майна, оскільки мають невід`ємний характер та спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та заподіяння шкоди для об`єкта нерухомого майна.

24. У 2018 році суб`єкт оціночної діяльності Качинська Ірина Вікторівна на підставі договору від 31.08.20108 № 46 виконала звіт про оцінку майна "Невід`ємних поліпшень нерухомого майна (вбудованих нежитлових приміщень літ. "А" загальною площею 208,3 м2, що орендується ФОП Хоруженко О. В. та розташовані за адресою: м. Житомир, вул. Київська,25. Цим звітом визначено, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень становить 227 313,00 грн без ПДВ (272 775,60 грн з ПДВ).

25. 12.11.2018 ФОП Хоруженко О. В. звернувся до відповідача-1 із заявою, в якій повідомив, що на виконання частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна":

здійснено невід`ємні поліпшення орендованого майна, у розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, вартість яких складає 227 313,00 грн;

невід`ємні поліпшення були виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди;

проведення невід`ємних поліпшень підтверджено висновком будівельної експертизи, складає 227 313,00 грн без ПДВ та 272 775,60 грн з ПДВ;

ФОП Хоруженко О. В. належно виконує умови договору оренди та відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

26. 18.12.2018 Житомирська міська рада прийняла рішення № 1303, яким було вирішено:

приватизувати об`єкт малої приватизації окреме майно вбудоване нежитлове приміщення територіальної громади міста Житомира загальною площею 208,3 м2, розташоване за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25 (свідоцтво про право власності серія СТА: № 044123) та перебуває на балансі Комунального підприємства "Виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 6" Житомирської міської ради (код ЄДРПОУ 13559022) шляхом викупу орендарем ФОП Хоруженком О. В. із зарахуванням вартості невід`ємних поліпшень під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації;

відділу по управлінню та приватизації комунального майна міської ради: організувати проведення незалежної оцінки об`єкта малої приватизації, зазначеного в пункті 1 цього рішення, згідно з пунктом 73 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 зі змінами та опублікувати інформацію про прийняте рішення в засобах масової інформації; внести на затвердження Житомирською міською радою ціну продажу об`єкта малої приватизації, зазначеного в пункті 1 цього рішення, та суму зарахування вартості компенсації орендарю невід`ємних поліпшень під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

27. Наказом відділу по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради від 06.03.2019 № 40-П "Про оголошення та проведення конкурсу з відбору суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об`єкта малої приватизації вбудованого нежитлового приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25" вирішено оголосити та провести конкурс з відбору суб`єктів оціночної діяльності суб`єктів господарювання, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об`єкта малої приватизації вбудованого нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська,25 щодо визначення ринкової вартості для приватизації шляхом викупу орендарем із зарахуванням йому вартості невід`ємних поліпшень під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

28. На замовлення відділу по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради Приватне підприємство "ЮрЕкс" виконано звіт № 4/7486 про оцінку майна за об`єктом приватизації окреме майно вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 208,3 м2, розміщене за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25, за змістом якого ринкова вартість об`єкта незалежної оцінки визначена дохідним підходом становить :

- з невід`ємними поліпшеннями - 3 338 389,00 грн без ПДВ

- без невід`ємних поліпшень - 3 103 530,00 грн без ПДВ;

- ринкова вартість невід`ємних поліпшень - 234 859,00 грн без ПДВ.

29. Наказом відділу по управлінню та приватизації комунального майна Житомирської міської ради від 30.05.2019 № 104-П "Про затвердження ціни продажу вбудованого нежитлового приміщення за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25" затверджено:

ціну продажу вбудованого нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25 з урахуванням поліпшень в розмірі 4 006 066,80 грн з ПДВ;

- вартість невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем у сумі 234859,00 грн;

- ціну продажу вбудованого нежитлового приміщення, зменшену на суму компенсації невід`ємних поліпшень, у сумі 3 771 207,80 грн з ПДВ, що підлягає сплаті орендарем за об`єкт приватизації.

Позиція Верховного Суду

30. Згідно з імперативними положеннями частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

31. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

32. Прокурор у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме: якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Так, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права, а саме статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядок № 686, щодо врахування проведених робіт, як невід`ємні поліпшення, до надання згоди на їх проведення орендодавцем.

33. Колегія суддів погоджується з твердженням скаржника про відсутність на теперішній час висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права (статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядок № 686 у подібних правовідносинах щодо врахування проведених робіт, як невід`ємні поліпшення, до надання згоди на їх проведення орендодавцем, з огляду на таке.

34. Відповідно до частини 1 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який 07.03.2018 втратив чинність на підставі Закону України від 18.01.2018 № 2269-VIII викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами.

Статтею 182 зазначеного Закону передбачені особливості приватизації окремих груп об`єктів. Зокрема, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

35. Відповідно до положень частини 1 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Аналогічні положення викладені у частині 3 статті 146 Господарського кодексу України, згідно з якою приватизація державних (комунальних) підприємств чи їх майна здійснюється шляхом:

купівлі-продажу об`єктів приватизації на аукціоні;

викупу об`єктів приватизації.

Частиною 2 статті 18 цього Закону передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

36. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Відповідно до пунктів 2, 3 Порядку № 686 визначено, що процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи:

1) подання заяви і пакета документів орендарем;

2) розгляд заяви і документації орендаря;

3) прийняття відповідного рішення.

Для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи:

1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення;

2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності);

4) довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року;

5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди;

6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

37. Судами попередніх інстанцій установлено, що ФОП Хоруженко О. В. (орендар) здійснив невід`ємні поліпшення в орендованому нежитловому приміщення до прийняття відповідачем-2 оскаржуваного рішення № 788, яким надавалася згода на здійснення невід`ємних поліпшень комунальної власності міста Житомира. Так, зі змісту висновку експерта від 04.09.2018 № 65708/2018 убачається, що ремонтно-будівельні роботи у нежитловому приміщенні, розташованому за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25, було прийнято за актом приймання виконаних будівельних робіт форми КБ-2 у січні 2017 року.

38. Положення частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686, як і положення статті 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який втратив чинність, встановлюють, що передумовою приватизації об`єкту оренди шляхом викупу, зокрема, є умова щодо отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендарем.

Разом з тим колегія суддів зауважує, що зі змісту наведених положень не вбачається імперативної вимоги щодо попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень.

39. З огляду на викладене, Верховний Суд погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що надання орендодавцем згоди орендарю уже після здійснення останнім невід`ємних поліпшень орендованого майна свідчить про подальше схвалення радою невід`ємних поліпшень і не суперечить положенням Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку № 686.

40. Колегія суддів не погоджується з доводами прокурора, наведеними у касаційній скарзі, про те, що ФОП Хоруженко О. В. не набув права на приватизацію, оскільки орган місцевого самоврядування, на час здійснення поліпшень у січні 2017 року, не приймав рішень щодо приватизації нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Житомир, вул. Київська, 25, з огляду на те, що положеннями Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку № 686 не містять такої вимоги.

Так, законодавством ні на час здійснення орендарем поліпшень, ні на час прийняття радою рішення про приватизацію не вимагалося виконання робіт щодо невід`ємних поліпшень нерухомого майна після прийняття рішення про приватизацію цього майна.

41. Отже, з урахуванням системного аналізу змісту статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686, які регулюють спірні правовідносини, та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що оскільки законодавством не передбачено, попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, як і виконання робіт щодо невід`ємних поліпшень нерухомого майна лише після прийняття рішення про приватизацію цього майна, то норми статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686 у подібних правовідносинах щодо врахування проведених робіт, як невід`ємні поліпшення орендованого майна, до надання згоди на їх проведення орендодавцем та прийняття рішення про приватизацію цього майна, слід застосовувати таким чином:

"Надання орендодавцем згоди орендарю уже після здійснення останнім невід`ємних поліпшень орендованого майна свідчить про подальше схвалення радою невід`ємних поліпшень, як і виконання робіт щодо невід`ємних поліпшень орендованого майна до прийняття рішення про приватизацію цього майна, не суперечать положенням Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686".

42. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала своє підтвердження під час касаційного провадження, оскільки на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686 у подібних правовідносинах, проте наведені вище обставини виключають скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави, оскільки суди попередніх інстанцій саме таким чином і застосували зазначені норми матеріального права..

43. Верховний Суд погоджується з викладеними у відзиві на касаційну скаргу доводами відповідачів, обґрунтованість та відповідність яких чинному законодавству і фактичним обставинам справи підтверджується раніше наведеними висновками.

44. Отже, суди попередніх інстанцій, дослідивши зібрані у справі докази в їх сукупності, дійшли правильного висновку про необґрунтованість позовних вимог.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

45. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

46. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, господарські суди дійшли правильного висновку про необґрунтованість позовних вимог, як наслідок, оскаржувані судові рішення ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

47. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

48. Зважаючи на те, що передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України підстава касаційного оскарження отримала підтвердження під час касаційного провадження, однак касаційну скаргу прокурора щодо цієї підстави необхідно залишити без задоволення, позаяк наразі відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686 у подібних правовідносинах жодним чином не впливає на законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень.

49. Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі не отримали свого підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій про необґрунтованість позовних вимог, у зв`язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги і скасування оскаржуваних рішення і постанови.

Висновки про застосування норм права

50. З урахуванням системного аналізу змісту статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686, які регулюють спірні правовідносини, та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що норми статей 11, 182 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686 у подібних правовідносинах щодо врахування проведених робіт, як невід`ємні поліпшення орендованого майна, до надання згоди на їх проведення орендодавцем та прийняття рішення про приватизацію цього майна, слід застосовувати таким чином:

"Надання орендодавцем згоди орендарю уже після здійснення останнім невід`ємних поліпшень орендованого майна свідчить про подальше схвалення радою невід`ємних поліпшень, як і виконання робіт щодо невід`ємних поліпшень орендованого майна до прийняття рішення про приватизацію цього майна, не суперечать положенням Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і Порядку № 686".

Розподіл судових витрат

51. Судовий збір за подання касаційної скарги у порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 296 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу першого заступника керівника Житомирської місцевої прокуратури залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Житомирської області від 23.04.2020 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.07.2020 у справі № 906/967/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді В. А. Зуєв

К. М. Пільков