Карантин и оплата аренды. Что означает решение Рады о признании ограничений КМУ форс-мажором

Карантин и оплата аренды. Что означает решение Рады о признании ограничений КМУ форс-мажором, пишет ubr.ua

7 марта, Верховная Рада принятием законопроекта №3219 включила введенный Кабмином общенациональный карантин в перечень объективных форс-мажорных обстоятельств, которые могут препятствовать субъекту хозяйствования выполнить те или иные договоренности.

Сертификат, который в подтверждение влияния форс-мажора на бизнес выдает Торгово-промышленная палата (ТПП), даст предпринимателям дополнительные правовые основания отсрочить или добиться пересмотра условий выполнения своих обязательств на время карантина – однако полностью их отменить сможет далеко не во всех случаях. В частности, от обязанности оплате аренды после завершения карантина сертификат не освободит.

Эксперты поясняют, что свидетельство, не имея статуса государственного акта, напрямую не обязывает противоположную сторону предоставлять послабления на его основании. В случае, если партнеры не достигнут компромисса при прямых переговорах, оно будет учитываться лишь как одно из доказательств в суде, хоть и может усилить позицию полагающейся на него стороны.

Кроме того, на судебный вердикт также окажут влияние изначально прописанные условия договора, включая упоминание в нем форс-мажор в принципе. Чтобы получить свидетельство в ТПП, как и до принятия закона, предприниматель должен будет подготовить конкретные документальные обоснования причинно-следственной связи неисполнение им своих обязательств и повлиявшего на это карантина.

UBR.ua выяснял, кому стоит оформить сертификат, а в каких случаях лучше воспользоваться иными способами решения конфликтных ситуаций.

Згадайте новину: Керівникам, які незаконно звільняють працівників під час карантину, загрожує штраф до 51 тис. грн. або виправні роботи, - начальник Головного слідчого управління Максим Цуцкірідзе

Цена и время вопроса

В ТПП подтвердили UBR.ua, что начнут заверять свидетельства о форс-мажоре на основании карантина с момента публикации законодательных изменений. К этому в организации уже готовятся, корректируя собственные нормативные документы.

Для удостоверения того, что форс-мажор стал причиной неисполнение обязательств, предприниматель должен обратиться в одно из региональных отделений ТПП. Представители Палаты уполномочены в ответ на заявку подтвердить или опровергнуть реальность негативного влияния форс-мажорных обстоятельств и, в случае позитивного вердикта, выдать сертификат в течение 7 дней.

Субъект малого предпринимательства оплачивает лишь рассмотрение специалистами ТПП заявки и предоставленных документов, сама же выдача сертификата – бесплатна. При этом для различных ситуаций предусмотрена неодинаковая оплата услуги, цену которой можно определить с помощью калькулятора. Так, засвидетельствование обстоятельств, которые сделали невозможным выполнения обязательств по договорам между резидентами Украины, малому предпринимателю обойдется в 3330 тыс грн.

Для отдельных случаев предусмотрено более дорогостоящее, но срочное рассмотрение заявки в течение 2-3 дней. Стоит отметить, что в виду карантина и с целью облегчения работы бизнеса процесс обработки документов уже максимально переведен в онлайн-режим. ТПП также предоставляет предварительные юридические консультации по телефону и электронной почтой.

Президент ТПП Геннадий Чижиков заверил UBR.ua, что стоимость услуг не будет поднята и в дальнейшем. Не имеют оснований и опасения бизнеса по поводу необходимости скорейшего получения свидетельств: заявители смогут подать заявление на свидетельство и после завершения карантина, но на данном этапе важнее правильно оформить документы, доказывающие форс-мажорные причины остановки бизнес-деятельности.

"Из-за вызванного карантином стресса все хотят получить свидетельства как можно скорее, – и мы будем предоставлять их желающим в ответ на заявки в предусмотренный законом срок. Однако, в случае, когда заявитель работает с партнером на основе постоянно действующего контракта и перед ним не стоит задача исполнить условия соглашения уже завтра, мы призываем подождать с подачей заявки на сертификат до конца карантина. В обратном случае высока вероятность необходимости повторить процедуру, ведь документ работает лишь на определенный срок, а мы пока не знаем, до какого периода будет продлен карантин и какие дополнительные ограничения коснуться бизнеса", – разъясняет ситуацию Чижиков.

Среди первоочередных действий, которые обеспечат получение сертификата, Чижиков выделил как можно более быстрое оформление приказа об остановке деятельности, а также оповещение всех партнеров о завершении работы и невозможности исполнять свои обязательства в связи с карантином.

Заявка о форс-мажорном свидетельстве для малого бизнеса будет рассматриваться ТПП быстро и, в очевидных случаях, приниматься на основании нескольких документов, говорит Чижиков. К более сложным относятся связанные с внешнеэкономической деятельностью, деятельностью крупного бизнеса либо частичным сохранением рабочего режима случаи – они могут потребовать более детального рассмотрения.

"Обращение за сертификатом – это крайняя мера. Я думаю, большинство связанных с карантином сложностей будут разрешаться посредством переговоров между партнерами и добровольным внесением изменений в условия соглашений. Всем нашим коллегам мы рекомендуем поступать именно таким образом", – выразил уверенность Геннадий Чижиков.

Згадайте новину: Всі виплати за лікарняними у період надзвичайної ситуації, пов’язаної з COVID-19, здійснюватимуться ФССУ у повному обсязі

Мнение юристов

Опрошенные эксперты в целом позитивно оценили влияние решения на правовую защищенность субъектов хоздеятельности.

"Получение сертификата ТПП будет хорошим аргументом в переговорном процессе с арендодателем, а также поможет в решении ряда других вопросов, связанных с карантином. К примеру, это может быть льготный период по кредитам, освобождение от ответственности за просрочку оплаты арендных платежей, выполнение других обязательств перед партнерами", – отметила Татьяна Сторожук, старший юрист практики недвижимости Arzinger.

Однако эксперты также выразили солидарную позицию в отношении сложностей, которые могут возникнуть с подтверждением форс-мажора. В первую очередь это связано со слишком упрощенным пониманием сути таких обстоятельств и их последствий самими заявителями.

"Арендатором должен быть доказан не сам факт наступления форс-мажорных обстоятельств, а именно их влияние на реальную возможность выполнить свое договорное обязательство. При этом значимы разные факторы: характер хозяйственной деятельности арендатора и ее зависимость от хозяйственной деятельности третьих лиц (клиентов, заказчиков и т.д.), целевое использование объекта аренды, его статус в обеспечении доходов арендатора, наступления оговоренных карантином изменений в финансово хозяйственной деятельности арендатора и прочее", – перечисляет условия советник юрфирмы JN Legal Сергей Дахновский.

Даже в случае успешного получения сертификата в ТПП, в дальнейшем проблемы могут возникнуть во время судебных разбирательств. Как отмечает Дахновский, сложившаяся судебная практика определяет сертификат ТПП лишь одним из видов доказательств, не имеющим заранее определенной силы и оценивается судом при разрешении спора наравне с другими. Если дело дойдет до суда, будет играть роль и отсылка на форс-мажор в заключенных сторонами документах, в том числе, определено ли договором, в течение какого времени сторона, которая не может выполнить обязательства, должна сообщить о форс-мажоре другой стороне, в какой срок и в какой форме должно быть отправлено такое сообщение, и прочие регламентирующие процедуру обстоятельства.

"Практика показывает, что даже при получении сертификата ТПП, сторона может быть обязана выполнить свои обязательства по договору. Для арендодателя всегда лучше, если в договоре процедура применения форс-мажора четко урегулирована. На практике арендодатели в договорах усиливают свою позицию, за счет положений, которые запрещают стороне, которая нарушила процедуру уведомления о форс-мажоре, ссылаться на форс-мажорные обстоятельства как основание освобождения от ответственности. Более того, в такой ситуации договор может предусматривать условия прекращения аренды в случае, если форс-мажор длится долгое время", – приводит дополнительные аргументы Татьяна Сторожук.

Само по себе форс-мажорное обстоятельство при этом может быть поддано сомнению в части причины для невыполнения обязательств.

"Для целей освобождения от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств в связи с обстоятельствами непреодолимой силы вообще не имеет значения возможность или невозможность предпринимателя продолжать свою деятельность. Обязательство арендатора по договору аренды - платить арендную плату; возможность же использования объекта аренды является его правом. Соответственно, невозможность реализации такого права с целью получения прибыли не имеет ничего общего с невозможностью невыполнения своих обязательств по договору аренды - уплатой арендной платы в данном случае", – поясняет проблему Владислав Мартынчук, юрист судебной практики юридической консалтинговой компании "Де-Юре".

Вспомните новость: Зарегистрирован законопроект о возможности разрывать договор аренды земли (инфографика)

Есть ли способ не платить аренду во время карантина

Неопределимые обстоятельства могут быть основанием для отсрочки исполнения договора, однако не предусматривают полной отмены таковых обязательств, констатируют эксперты.

"Аренда подлежит оплате в полном объеме при окончании действия обстоятельств непреодолимой силы. При этом стоит учесть, что потери от инфляции и 3% годовых за пользование чужими деньгами не являются штрафными санкциями (а являются по своей природе компенсаторными выплатами) и также могут быть насчитаны арендодателем", – уточняет Владислав Мартынчук.

Из-за сложностей в применении сертификата, поддерживает мнение главы ТПП Чижикова старший партнер юридической компании Pravo Garant Анастасия Доброчинская, лучшей тактикой для облегчения бремени будет договориться с заказчиком об изменениях условий договора, в частности попросив о налоговых каникулах на время простоя. Если же достичь компромисса не удалось, стоит прибегнуть к Гражданскому кодексу.

"В случае, когда контрагент не идет на встречу, а арендная плата непосильна, лучше идти путем расторжения договора на основании наличия существенных изменений обстоятельств. Правовое основание для таких действий закреплено в ч.1 ст.652 ГК Украины, а потому, при своевременном и правильном подходе, в случае возникновения судебного разбирательства, шансы на позитивный результат велики", – оценивает перспективы таких действий Доброчинская.

"В применении норм ст. 652 ГК очень важным является, насколько лишен арендатор возможности использовать имущество каким-либо иным образом: если согласно договору имущество передавалось в аренду для использования исключительно с целью деятельности, которая стала полностью запрещенной в связи с карантином, тогда арендатор может расторгнуть такой договор", – добавляет со своей стороны Владислав Мартынчук, также приводя еще один способ арендатору снизить нагрузку по выплатам.

"Кроме того, существуют специальные нормы части четвертой статьи 762 ГК Украины и части второй статьи 286 ХК Украины, согласно которым арендатор может требовать уменьшение размера арендной платы в случае изменения условий хозяйствования, уменьшения возможности пользования имуществом арендатором в связи с наступлением обстоятельств, не зависящих от его воли", – рассказывает Мартынчук.

Згадайте новину: На час карантину Укрпошта частково змінює умови вручення та зберігання судових повісток

Автор новости: ДМИТРИЙ КРУГЛИКОВ