Ипотечная оговорка не помогла банку: отменил переход права собственности на ипотеку (государственный регистратор Волос О.В.)

Будем разбирать недавно рассмотренное дело в районном суде города Днепр, ситуация по которому стандартная: клиент взял кредит в 2007 году, жена обеспечила погашения кредита за счёт ипотечного имущества (дом и земля) подписав соответствующий ипотечный договор, который содержал в себе ипотечную оговорку (отдельный пункт) по которому банк в случаи возникновения долга может без суда переписать на себя ипотечное имущество, что и было сделано в 2019 году государственным регистратором Волос О.В.

Аналогичные ситуации встречаются довольно часто, поэтому много судебных дел, т.к. должники не согласны с таким лишением права собственности на ипотеку, подают соответствующие исковые заявления в суд и дальше борются в судебном порядке. По одному из таких дел я выиграл, и сегодня показываю как.

Исковое заявление в т.ч. было обосновано нормами Закона Украины №1304-VII “Про мораторий на взыскание имущества граждан Украины, предоставленное на обеспечение кредитов в иностранной валюте” (далее - Закон).

Указанный Закон ввёл временный мораторий на право ипотекодержателя (банк) отчуждать имущество ипотекодателя (должник) без согласия последнего на его отчуждение.

Поскольку спорный дом клиентом используется как место постоянного проживания, такой дом не мог быть принудительно взыскан во время моратория, в том числе путем регистрации права собственности за ипотекодержателем договора. Следовательно, у государственного регистратора не было оснований для регистрация права собственности на банк.

Суд с моими доводами согласился, приняв решение в пользу клиента отменив переход права собственности на банк.

Также, давай по отвечаю на частые вопросы по данной теме.

Какой порядок перерегистрации ипотечного имущества на банк (коллекторов)?

В тексте ипотечного договора или в отдельном договоре (дополнительном соглашении) про ипотечную оговорку к ипотечному договору есть соответствующее указание про то, что банк (коллектора) имеет право перерегистрировать на себя право собственности на ипотечное имущество в случае невыполнения должником выплат по кредитному договору. Когда возникает долг, банк отправляет письменное уведомление должнику о досрочном полном погашении долга, ждёт 30 дней, после чего обращается с определённым пакетом документов к государственному регистратору для перерегистрации на себя права собственности на ипотечную недвижимость. Последний проводить государственную регистрацию по итогу которой, кредитор (банк, коллектора) становится собственником ипотечного имущества в счёт погашения кредитного долга.

Если должник либо ипотекодатель с такими действиями не согласен, есть право в течении трёх лет когда узнал о смене собственника, обратиться в суд с иском про отмену такого перехода.

Наличие ипотечного договора и ипотечной оговорки должно быть обязательно для перерегистрации?

Да, т.к. без ипотечного договора или ипотечной оговорки провести переход права собственности невозможно.

Регистрация на основании договора ипотеки без специальной оговорки незаконная?

Бывают ситуации, когда банк (коллектора) переписывают на себя имущество, а в ходе судебного разбирательства устанавливается, что указанная оговорка в договоре отсутствует. Поэтому если оговорка или приравненный к ней письменный договор отсутствует, то переход собственности незаконный.

По прекращенному ипотечному договору переход права собственности является законным?

Факт прекращения действия договора, на даёт права переписать имущество, поэтому после прекращения ипотечного договора переход права собственности по ипотечной оговорки должен трактоваться как незаконный. На этом основании можно обращаться в суд для защиты своих прав.

Прописанные жильцы, дети будут помехой для переписывания на банк ипотечного имущества?

Наличие жильцов, детей, инвалидов, пенсионеров – не является помехой для переписывания по ипотечной оговорке.

Наличие ареста, других обременений помешает переписать ипотечное имущество?

Аресты (обременения) бывают разные, поэтому нужно смотреть, что там за арест (обременение) и основание для его возникновения.

Например, аресты исполнительной службы по поводу проведения действий в отношении указанного имущества являются основанием для нотариуса (государственного регистратора) не проводить переход права собственности. Так же по криминальному производству арест будет помехой. Если все-таки переход произошел, то на этом основании можно подавать исковое заявление в суд.

Ведео в тему: ВЕРХОВНИЙ СУД ДОПОМАГАЄ КЛІЄНТАМ У СКАСУВАННІ АРЕШТІВ ВИКОНАВЧОЇ СЛУЖБИ

Определение суда про обеспечение иска помогает в отмене перехода права собственности?

Если суд прописал в ухвале “запретить всем лицам проводить такие-то действия в отношении имущества”, то помогает.

Следует иметь в виду, что информацию про обеспечение иска надо обязательно внести в реестр недвижимости в отношении указанного имущества (путём подачи ухвалы про обеспечение в ЦНАП или государственному регистратору), т.к. одно дело - этот ухвала у тебя на руках и её никуда не внёс, другое дело – когда информация про обеспечение содержится в реестре недвижимости.

В любом случае, ухвала про обеспечение иска имеет юридическую силу даже если информация по неё не внесена в реестр недвижимости.

Может банк повторно переписать на себя ипотечное имущество, если первый раз такой переход отменил в суде?

Может, так как после первого раза договор ипотеки и в частности ипотечная оговорка не прекращает своё действие. Хотя на практике такое “повторное переписывание” я не встречал.

Что делать, если во время суда регистратор не дает документы, на основании которых переписал квартиру на коллекторов?

Когда идет судебное заседание, нужно истребовать документы, на основании которых произошел переход права собственности от должника к банку (коллекторам), т.к. есть установленный перечень документов, которые банк (коллектора) должны предоставить регистратору для совершения данного действия.

Если комплект неполный или в документах есть ошибки, то это играет в пользу должника. Но это надо суду показать, суд сам не будет истребовать эти документы. Это должен сделать должник или его адвокат. Если регистратор не дает эти документы, надо посмотреть на сегодня этот регистратор действует или нет. Если нет – посмотреть, кто является его правопреемником, кому переданы материалы, и у них истребовать документы.

Как правило, регистратор предоставляет документы. Может не с первой попытки. Надо просить суд повторно истребовать документы.

Также указанные документы можно истребовать у банка (коллекторов).

Какие есть реальные основания для отмены перехода права собственности по ипотечной оговорке?

Нет исчерпывающего перечня, поэтому назову стандартные основания:

1. регистратору предоставлен неполный перечень документов;

2. не надлежащая экспертная оценка стоимости ипотечного имущества: имущество которое перешло к новому собственнику, на момент такого перехода имело стоимость, которая оформляется в виде экспертной оценки соответствующего независимого эксперта. На эту стоимость погашается твой долг. Часто бывает, что оценка занижена или проведена с нарушениями;

3. нет доказательств получения должником уведомления (требования) о досрочном погашении долга. По законодательству, кредитор должен до перехода права собственности обратиться к должнику с указанным уведомлением. А доказательства отправки и получения кредитор должен предоставить государственному регистратору. Все это должно находиться в регистрационном деле. Если отсутствует доказательство получения такого уведомления – есть шанс выиграть дело;

4. на момент перехода права собственности действовал соответствующий закон про мораторий (временный запрет на такой переход)

5. и т.д.

Помогающее видео: ОТКАЗ ПРИВАТБАНКУ В ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ НА ИПОТЕКУ

Надо подавать в суд документы о своей правоте или суд сам их истребует у банка?

У суда нет оснований для самостоятельного сбора доказательств, поэтому запомни, письменные доказательства должен давать суду истец (должник). У суда нет таких полномочий. А в случае непредоставления таких доказательств, суд откажет в иске за безосновательностью.

Обязательно подключать адвоката или можно самому победить банк?

Самому это будет проблематично и как правило неэффективно, поэтому нужен обязательно адвокат, который имеет опыт по данной категории дел. Часто бывает, что спорное ипотечное имущество – единственное у должника и там проживает семья, поэтому не нужно рисковать последним жильём!

На моем канале есть видео, как правильно выбрать адвоката для кредитного дела – смотри.

Как узнать, переписал уже переписал или нет банк (коллектора) ипотечное имущество на себя?

Есть соответствующий реестр недвижимости Украины, как раз там указанная информация и указывается. Можешь самостоятельно найти этот реестр в интернете. И если у тебя есть электронная цифровая подпись, выполняешь несложный порядок действий, получаешь ведомости по интересующей недвижимости. Цена около 30 гривен. Также данные ведомости можно получить через телеграм приложение “Опендатабот”цена около 50 гривен. Также ведомости можно получить через нотариуса в виде информационной справке. Цена 500-1000 гривен. Возьмешь с собой паспорт, код. Нотариус проверит данные реестра недвижимости по твоим данным или по имуществу и даст письменный официальный ответ. Там будет видно – перешло имущество или нет, кому, когда, на каких основаниях.

Что делать с размером долга, который остался после переписывания долга?

Переход права собственности по ипотечной оговорке либо по дополнительному соглашению, приравненному к ипотечной оговорке, означает, что имущество было на должнике, потом перешло в пользу банка (коллекторов). Недвижимость имеет цену, которую определяет оценщик. Эта оценка предоставляется банком (коллекторами) государственному регистратору в пакете документов. Например, ты был должен миллион гривен. Оценили твой дом на 500 тысяч, и перешло право собственности на банк. Осталось 500 тысяч разницы – остаток долга, который тебе надо будет в дальнейшем погасить в добровольном порядке или принудительном если банк получит решение суда (исполнительной надписи нотариуса) о взыскании указанной суммы долга. Не думай, что если забрали имущество, то ты уже ничего не должен, про разницу не забудут, в том числе банк может её продать коллекторам (МФО).

Землю могут тоже переписать?

Могут, если в отношении земельного участка есть ипотечный договор с ипотечной оговоркой, то участок могут переписать по такому же порядку как был описан выше.

Что делать если сумма частичного погашения долга не была учтена при переходе права собственности?

Например, у тебя есть долг миллион гривен. Ты уже погасил 500 тысяч. Банк еще переписывает на себя твоё имущество (квартиру), стоимостью миллион гривен, а ранее оплаченные деньги при этом не были банком учтены.

В дальнейшем у тебя есть возможность:

1) пересчитать это во внесудебном порядке, если цель не возвращать квартиру, а вернуть денежную разницу, для этого дать банку указанную информацию и попросить вернуть деньги;

2) если у тебя цель отменить переход права собственности, тогда следует подать иск в суд, указав, что при переходе права собственности не была учтена сумма которую ты ранее уплатил, тем самым поставив под сомнения сумму долга с которой банк обратился к государственному регистратору.

Если долг вообще не гасил, можно отменить переход права собственности на банк?

Можно, если есть ошибки при переходе права собственности, к которым можно отнести:

• нотариусу (государственному регистратору) подан не полный перечень документов;

• должник не был проинформирован кредитором о возможности погасить долг в добровольном порядке;

• оценка ипотечного имущества составлена с нарушениями;

• переход права собственности произошел во время действия моратория;

• и т.д.

Как вышеуказанные так и иные ошибки, бывают довольно часто, чем ты можешь воспользоваться в свою пользу.

Видео в тему: ДВОЙНАЯ ПОБЕДА В СУДЕ ПРОТИВ ПРИВАТБАНКА

Квартиру поручителя может банк переписать на себя?

Только при наличии на квартиру договора ипотеки с ипотечной оговоркой. В противном случае за квартиру можно не волноваться.

При наличии исполнительная надписи нотариуса и действующем исполнительном производстве по этой надписи, мог банк переписать на себя ипотечный дом?

Исполнительная надпись – это одно из направлений для погашения долга, а переход права собственности по ипотечной оговорке – другое.

Поэтому, даже при наличии исполнительной надписи нотариуса можно переписать соответствующую квартиру по ипотечной оговорке. По выше рассмотренному суд делу так и произошло.

Государственную регистрацию нельзя проводить во время военного положения?

Нельзя проводить переход права собственности в отношении указанного имущества, т.к. с 15 марта 2022 был принят закон 2120-9, который говорит, что в период действия военного положения и 30 дней после его окончания, запрещено проводить действия в отношении недвижимого имущества, которое принадлежит физическим лицам и находится в ипотеке по потребительскому кредиту. В том числе, согласно статей 37, 38, 40, 41, 47 Закона “Про ипотеку” остановлена:

• реализации права кредитора по переходу права собственности на предмет ипотеки;

• реализация права кредитора на продажу предмета ипотеки;

• выселения жильцов из жилого дома и помещений, переданных в ипотеку, в отношении которых есть судебные решения об обращении взыскания на предмет ипотеки;

• реализация предмета ипотеки на электронных торгах.

Какие особенности по мораторию?

Мораторий (временный запрет) действовал с июня 2014 по 23 апрель 2021 и только в отношении иностранной валюты (не гривны) и распространялся лишь на единственное жилье должника. Но много ипотечного имущества в 2019, 2020 годах при действии указанного моратория было переписано на банки (коллекторов). Сейчас этот закон (мораторий) уже не работает, но работал на момент, когда переписывали имущество, поэтому при наличии оснований можно отменять указанные противоправные переходы.

Какие варианты защиты после прекращения моратория?

1. без суда договориться с банком;

2. заработал закон о банкротстве и реструктуризации долгов физических лиц, то есть выплаты по ипотечному имуществу (если оно единственное) могут быть до 10-15 лет. Тоже есть видео о банкротстве на моем канале. Чтобы закрыть ипотечные вопросы, надо смотреть судебные варианты – отменить/пересмотреть решение по поводу взыскания задолженности или не дать взыскать и обратить взыскание на предмет ипотеки (тоже есть видео на канале). Есть варианты должнику защититься. Подключай адвоката, он найдет основания.

Видео в помощь: Спаси ипотеку реструктуризацией долга до 15 лет

Мораторий распространялся только на валютный кредит?

Да, только на валютный кредит, при этом есть обязательная судебная практика Верховного Суда от 16 августа 2023 дело 754/14503/16, где суд сказал, что гривны под мораторий не попадают.

В рамках гражданского, административного или хозяйственного судопроизводства подавать иск по поводу отмены перехода права собственности?

Если ты должник как физическое лицо, то суд – гражданский. Если истец – юридическое лицо или физическое лицо предприниматель (ФЛП), то будет суд – хозяйственный. Административный иск – не годится.

На кого подавать иск в суд на регистратора или банк?

Сформировалась уже судебная практика по аналогичным делам, которая прямо говорит, что государственный регистратор (нотариус) исполняет исключительно технические действия по ипотечной оговорке, ответчиком по данному делу – это банк, если банк переписал имущество на третьих лиц, то они будут ответчиками (последние собственники). Такой вывод изложен в постановлении Верховного Суда от 10 ноября 2021 дело 715/2670/19.

Какие требования необходимо указывать в исковом заявлении?

Посмотреть, на момент подачи иска в суд – кто является собственником спорного имущества. Если это банк или коллектора, то требование будет – отменить соответствующее решение государственного регистратора. Если банк уже продал имущество, то требование в иске необходимо указать в виде истребования от последнего собственника указанного имущества в твою пользу, обосновав статьёй 388 Гражданского кодекса, это также подтверждается постановлением Верховного Суда от 4 июля 2023 дело 175/43/20.

При каких условиях мораторий на регистрацию не будет действовать?

Если у тебя не одно ипотечное имущество было (мораторий распространялся на единственное жилье) и если ты не подтвердишь справками свое (семьи) постоянное проживание в ипотечном имуществе

Какой срок обращения в суд по данной категории дел?

Такой срок составляет три года с момента, когда ты (экс - собственник) узнал, что право собственности перешло к банку. Даже при пропуске этого срока, обращаться в суд можно, но большая вероятность, что банк (коллектора или новый собственник имущества) подаст соответствующее заявление в суд о применении исковой давности – три года.

Если эти три года прошли и ты не приведешь суду уважительные причины, почему в указанный срок не успел обратиться в суд, то последний откажет тебе в исковом требовании в связи с пропуском исковой давности. Есть некоторые моменты, которые расценивают как уважительные причины, например, военное положение, карантин и т.д. Нужно правильно их применить при выстраивании своей позиции по делу и составлении искового заявления в суд.

Апелляционную жалобу надо подавать если проиграл дело в первой инстанции?

Рекомендую ознакомиться с решением суда первой инстанции, проанализировать его. Если есть перспективы – следует подавать апелляцию, т.к. часто апелляционные суды принимают сторону должника, т.к.суды первой инстанции не в полном объеме исследовали доказательства или неправильно применили нормы действующего законодательства.

Верховный Суд рассматривает такие дела?

Рассматривает, поэтому у тебя есть право обратиться в Верховный Суд после апелляционного пересмотра с кассационной жалобой и привести свои доводы. Но Верховный Суд рассматривает не все жалобы, в связи с тем, что в указанном суде есть фильтры для открытия производства, также следует помнить и не пропускать срок на подачу такой жалобы.

Сколько времени займут суды по данному вопросу?

Суд первой инстанции длится приблизительно полгода - год, апелляция еще дополнительно около 4-8 месяцев, кассация – еще прибавь 8-18 месяцев.

Также следует иметь в виду, что если несмотря на то, что имущество переписали, но ты пользуешься имуществом (проживаешь в нём), тебя оттуда не смогли выселить – тогда сроки играют в твою пользу.

Как завершить ипотечно-кредитную эпопею?

1. на моем ютуб канале есть видео – как правильно договариваться с банком;

2. поможет процедура банкротства физического лица;

3. через суд можно отменить соответствующие решения о взыскании долга или обращения взыскания на предмет ипотеки и т.д.;

4. на стадии исполнительных действий закрывать вопросы, отменять через суды;

5. и т.д.

Видео в тему: Как договориться с банком, коллекторами, мфо во время войны

Если прошло 4 года после того, как банк переписал на себя имущество, можно подавать в суд?

Можно, но при этом надо запланировать уважительную причину для возобновления пропущенного срока на обращение в суд, если такой вопрос встанет при судебном рассмотрении.

Второй супруг поможет в отмене перехода права собственности на банк?

Да, например когда ипотечное имущество было приобретено во время брака, но зарегистрировано на одного из супругов. По законодательству, все, что приобретено во время брака, поровну принадлежит двум супругам. Поэтому второй супруг на каком-то этапе может войти с отдельным иском и помочь этим второму супругу (или бывшему супругу) отменить указанный переход права собственности.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10, 096-476-66-66

Телеграм канал по кредитам, ипотекам и исполнительным производствам
Ютуб канал