Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

Фабула судового акту: Тягар орендної плати для забудовника орендованої земельної ділянки інколи у підсумку може стати фатальним, як очевидно відбудеться і в цьому випадку.

Логіка законодавця передбачає, що забудовнику на декілька років надається земельна ділянка в оренду, а після введення в експлуатацію побудованого багатоквартирного будинку передається ОСББ або повертається назад місту у зв’язку із закінченням строку дії договору оренди з/д.

В нашому випадку земельна ділянка була передана забудовнику - позивачу в довгострокову оренду строком на 25 років із цільовим призначенням - «для експлуатації та обслуговування житлового будинку». (УВАГА!)

Позивач збудував багатоквартирний будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, підписав Акт готовності об’єкту до експлуатації та отримав в органі ДАБІ Сертифікат відповідності. Надалі позивач передав будинок безоплатно на баланс керуючий компанії.

Таким чином, позивач фактично припинив користування з/д, і договір оренди з/д йому вже не потрібен. Проте у міста звичайно інша думка. Місту байдуже, коли буде створене ОСББ у цьому будинку, і взагалі чи буде створено, головне отримувати дохід від орендної плати, яку відповідно до умов договору оренди з/д повинен сплачувати позивач до закінчення строку його дії.

Оскільки до закінчення строку дії договору оренди залишилося ще багато років та з метою не платити орендну плату позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди з/д на підставі ст. 651 ЦК України та ст. ст. 19, 32 ЗУ «Про оренду землі».

Так частина друга ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" передбачає, що «після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.»

Ця норма є спеціальною по відношенню до інших і надає право орендарю у випадку відсутності згоди міста розірвати договір оренди з/д через суд. Тобто припинення договору оренди з/д відбувається шляхом розірвання на підставі рішення суду (ст. 32 ЗУ «Про оренду землі).

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, задовільнив позов. Суд касаційної інстанції скасував ці судові акти і направив справу на новий розгляд.

Обгрунтування ВС щонайменше незрозуміле.

По –перше на думку ВС, позивач повинен доводити документами не тільки завершення будівництва, а і факт фактичного припинення користування орендованою з/д. Суд касаційної інстанції посилається на попередні правові висновки ВС, хоча це не передбачено ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», проте вважається, що опосередковано передбачено ст. 141 ЗУ України. Акт готовності об’єкту до експлуатації та Акт передачі будинку на баланс керуючої компанії виявилися недостатніми. Позивач начебто залишився власником будинку, і таким чином фактичне користування продовжується.

По-друге на думку ВС, цільове призначення з/д «для експлуатації та обслуговування житлового будинку» не відповідає ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» оскільки відсутнє додаткове призначення «для будівництва». Тобто ділянка не була надана для містобудівних потреб – начебто. Хоча звісно це абсурдно, тому що саме позивач побудував будинок.

Ймовірно забудовник тепер буде сплачувати орендну плату до закінчення усіх 25 років строку дії договору оренди з/д.

Отже, забудовники та інші орендарі земельних ділянок: позбавитися від непотрібних договорів оренди з/д, якими ви фактично не користуєтеся з такою судовою практикою надзвичайно складно.

Аналізуйте судовий акт: Внесення змін до типового договору оренди землі не тягне за собою приведення договорів, укладених раніше, у відповідність до нових вимог, якщо це прямо не передбачено в постанові КМУ (ВС/КГС,№ 907/87/19,25.02.20)

Розміщення автозаправних станцій може здійснюватися лише на землях з цільовим призначення - «землі автомобільного транспорту» (Південно-західний апеляційний господарський суд, справа № 915/47/17,07.10.19)

Рішенням міської ради з метою конкретизації Типового договору оренди землі може бути затверджений зразок договору оренди землі, що є обов'язковим для виконання (ВС/КГС,справа № 908/2098/17, 11.07.18)

Визначення розміру орендної плати шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що не сформована як об`єкт цивільних прав, є безпідставним (ВС/КГС, № 922/1276/18,08.08.19)

Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 серпня 2020 року

м. Київ

Справа № 910/10865/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Кушніра І. В.,

секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,

розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 09.01.2020 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" до Київської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди,

за участю представників:

позивача - Іванов О. В.,

відповідача - Гандзюк Т. О.,

третьої особи - не з`явилися,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (далі - ТОВ "ІКЦ "Трансстрой") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що починаючи з 12.03.2011 позивач не проводить забудову земельної ділянки площею 0,1464 га, кадастровий номер 8000000000:75:214:0029, та не використовує її через завершення будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який розташований за адресою: вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. 31.10.2002 на підставі рішення Київської міської ради від 11.07.2002 № 119/119 між ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" та Київською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений нотаріально за реєстровим № 2283 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів 22.11.2002 № 75-6-00036, за умовами якого відповідач передає, а позивач приймає в довгострокову оренду строком на 25 років земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування - вулиця Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва; розмір - 0,1464 га; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування житлового будинку; кадастровий номер - 8000000000:75:214:0029.

2.2. Пунктом 13 договору оренди передбачено, що він може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку неналежного виконання іншою стороною умов цього договору та з інших підстав, визначених законодавством.

2.3. 11.02.2011 складено та підписано Акт готовності об`єкта до експлуатації. Під об`єктом слід розуміти житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва.

2.4. 12.03.2011 на підставі підписаного Акта готовності об`єкта до експлуатації від 11.02.2011, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві видано Сертифікат відповідності № КВ 000741, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва, проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує його готовність до експлуатації.

2.5. 10.05.2011 між позивачем, як замовником та ТОВ "Столичний комфорт", як виконавцем укладено договір на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва № 02/20110510/Кр, за умовами якого замовник (позивач) передає, а виконавець (ТОВ "Столичний комфорт") приймає безоплатно на баланс в повне господарче відання, для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд і прибудинкову територію з підземним паркінгом з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т. ч. електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газопостачання тощо) у складі житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста Києва (далі - житловий комплекс).

2.6. 27.05.2011 сторонами договору № 02/20110510/Кр складено та підписано Акт приймання-передачі житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. І. Крамського, 9 з балансу на баланс для обслуговування та експлуатації.

2.7. 17.07.2019 позивач звернувся до відповідача із заявою № 17-07/19-1 про дострокове припинення договору оренди.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.01.2020 (суддя Нечай О. В.) позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та ТОВ "ІКЦ "Трансстрой", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за номером 2283 від 31.10.2002 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 22.11.2002 за номером 75-6-00036 у книзі записів державної реєстрації договорів.

3.2. Суд, приймаючи рішення, виходив з того, що у 2011 році, у зв`язку із фактичною передачею з балансу на баланс для обслуговування та експлуатації об`єкту нерухомості за Актом приймання-передачі житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. І. Крамського, 9, у позивача виникло право на дострокове розірвання договору оренди.

Рішення прийнято на підставі статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 19, 32 Закону України "Про оренду землі".

3.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 (колегія суддів у складі: Чорногуз М. Г., Агрикова О. В., Мальченко А. О.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Київська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням і порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема положень статті 651 ЦК України, Закону України "Про оренду землі".

Скаржник наголошує, що спірну земельну ділянку було надано для експлуатації та обслуговування житлового будинку, а не для будівництва, тоді як частина 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" застосовується щодо правовідносин стосовно договорів оренди земельних ділянок, наданих для містобудівних потреб.

Скарга подана на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ЦК України (відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах).

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" у відзиві просить рішення і постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.

6.3. Відповідно до частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

6.4. Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

6.5. Таким чином завершення будівництва та прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

6.6. Суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору, оскільки будівництво на орендованій згідно з договором оренди земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, багатоповерховий житловий будинок переданий на баланс для обслуговування експлуатуючій організації, що підтверджується відповідним актами приймання-передачі.

6.7. При цьому суди послалися на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 та від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 та від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19 відповідно до яких право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом. Також суди послалися на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 та від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 відповідно до яких сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи до іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

6.8. Проте суди не врахували, що земельні ділянки за договорами оренди про розірвання яких просили позивачі у наведених справах надавались останнім для будівництва, тоді як у справі № 910/10865/19 у договорі оренди від 31.10.2002, передбачено, що земельна ділянка надається ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" для експлуатації та обслуговування житлового будинку.

6.9. Поряд з цим судами не встановлювалося дійсне волевиявлення орендодавця щодо спірної земельної ділянки, зокрема не досліджувалися всі докази, наявні в матеріалах справи, а саме: пункт 7.2 договору оренди від 31.10.2002 відповідно до якого орендар, зокрема, має право за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки; договорів оренди земельних ділянок від 20.04.2005 відповідно до яких позивачу надано у користування земельні ділянки для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку із будівництвом житлового будинку на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва; розпорядження Київської міської державної адміністрації від 29.03.2006 № 570 "Про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" дозволу на проєктування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі.

6.10. Судами також не встановлювалось питання чи дійсно передача будівлі на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" свідчить про те, що позивач з моменту укладення договору від 10.05.2011 № 02/20110510/Кр не користується спірною земельною ділянкою при тому, що у самому договорі зазначено, що ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" є власником житлового комплексу. Судами також не надано оцінки Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, наявній у матеріалах справи.

6.11. Крім того, у рішенні та постанові суди послалися на статтю 141 Земельного кодексу, проте не зробили жодних висновків про наявність чи відсутність підстав для застосування цієї статті до спірних правовідносин.

6.12. Таким чином, висновки судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову щодо розірвання договору оренди є передчасними та формальними, оскільки прийняті без з`ясування всіх обставин справи та оцінки наявних у матеріалах справи документів.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. У частині 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

7.2. Згідно зі статтею 300 цього Кодексу суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

7.3. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

7.4. За наведених обставин колегія суддів вважає висновок судів попередніх інстанцій передчасним, зробленими без дослідження всіх зібраних у справі доказів, тому рішення і постанову належить скасувати, а справу - передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи, навести обґрунтування прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

8. Розподіл судових витрат

8.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300 301 306 308 310 314 315 316 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 і рішення Господарського суду міста Києва від 09.01.2020 у справі № 910/10865/19 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя Є. Краснов

Суддя Г. Мачульський

Суддя І. Кушнір