Форвардні контракти в житловому будівництві: юридичні моменти купівлі квартири в новобудові

Будівництво житлових комплексів з кожним роком розвивається. Сьогодні тільки у м.Львові будується близько 220 нових ЖК. Багато з існуючих забудовників працюють на ринку новобудов не один рік. Інші забудовники – лише роблять свої перші кроки в цій галузі. Однак і ті і другі реалізовують житло за схожими юридичними моделями.

Однією з найбільш поширених на сьогодні схем продажу житла в новобудовах є продаж квартир через форвардні контракти. Спробуємо розібратись у цій схемі продажу детальніше.

ЩО ТАКЕ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ

Іншомовне слово «форвард» поширене в середовищі товарних бірж. Як правило форварди укладаються на товар, який виникне у майбутньому. По суті це певне договірне зобов'язанння виконати юридично значимі дії у майбутньому за певними базовими умовами.

Форвардний контракт належить до так званих деривативів (один із видів фінансових інструментів), які використовуються при інвестуванні в різні активи.

Відповідно до норм податкового законодавства дериватив – це документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. Порядок випуску та обігу деривативів установлюється законодавством.

Таким чином, форвардний контратк - цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов’язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Форвардний контракт виконується шляхом постачання базового активу та його оплати коштами або проведення між сторонами контракту грошових розрахунків без постачання базового активу. Усі умови форварду визначаються сторонами контракту під час його укладення.

В українському законодавстві спеціальним нормативним актом встановлено вимоги до форвардних контрактів. Зокрема, відповідно до п.1 Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1999 № 632 «базовий актив – це товари, цінні папери, кошти та їх характеристики, що є предметом виконання зобов’язань за деривативом».

СХЕМИ ПРОДАЖУ ЖИТЛА ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНІ КОНТРАКТИ

Базовим активом у випадку продажі квартири в новобудові виступатимуть «майнові права на майбутню квартиру».

Однак, як правило ринкова вартість квартири і ціна форвардного контракту – відрізняються.

Тобто базовий актив не дорівнює фактичній ціні квартири. Як правило забудовник при такій схемі ділить фактичну ціну на 2 суми та укладає з покупцем квартири 2 окремих види договорів:

• 1) договір купівлі продажу деривативу (форвардного контракту)
• 2) договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Ці два договори укладаються одночасно. Однак первинним є договір купівлі-продажу деривативу. Після того, як інвестор в будівництво житла придбав форвардний контракт, він набуває права на купівлю базового активу (майнових прав на квартиру).

Після цього форвардний контракт пред’являється до виконання і як наслідок – укладається договір купівлі-продажу майнових прав.

ЧИ ЗАКОННА СХЕМА ПРОДАЖУ КВАРТИРИ ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ

Схема реалізації житла через форвардні контратки не суперечить законодавству. Однак вказана схема не передбачена спеціальним законом, яким є Закон України «Про інвестиційну діяльність". Ад»е відповідно до ст..4 згаданого Закону «інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.»

Як бачимо, форвардні контракти там не згадуються. Однак, оскільки майже у всіх випадках продавцем форварду виступає венчурний фонд (інститут спільного інвестування), то можна опосередковано вважати цю схему продажу як таку що відповідає вимогам закону.

ПІДВОДНІ КАМЕНІ ФОРВАРДНИХ КОНТРАКТІВ

Як правило люди які купляють житло в новобудові не задумуються над юридичними аспектами схеми придбання житла. Для них першочергово є підписати якись договір. В розумінні клієнта він має підписати договір, за яким сплатить кошти, а взамін після введення будинку в експлуатацію – отримає готову квартиру.

Однак, з форвардами все не так просто. Адже фактична вартість квартири складається з двох сум: суми базвого активу (майнових прав) та суми за купівлю форвардного контракту. Зобов'язання по передачі житла виникають лише по одному із цих договорів. Відтак після оплати форвардного контракту та передачі його покупцю, зобов'язанння за цим договором є виконані.

І у випадку проблемної забудови або бажання інвестора повернути кошти, сума продажу форвардного контракту не підлягає до повернення. У цьому основний ризик цієї схеми продажу житла.

Інший критичний момент схеми форвардних контрактів є те, що не виключається можливість подвійного продажу однієї і тієї ж квартири. Оскільки не існує уніфікованого публічного реєстру базових активів. Таким чином, маючи злочинний намір Забудовник може укласти два форвардні контракти на одну і ту ж квартиру.

ПЕРЕВІРКА ФОРВАРДНОГО КОНТРАКТУ

Перевірити факт продажу форвардного контракту можна лише на спеціальних біржових майданчиках. Оскільки форвард за своєю природою дуже схожий до цінних паперів, їх продаж реєструється на біржах. Перевірити біржову угоду можна не завжди. Все залежатиме від товарної біржі і від її прозорості.

Крім цього, перевірка форвардних контрактів у сфері будівництва ускладнюється відсутністю реєстрів. Жоден з нотаріусів не зможе відслідкувати ці договори. Тому ризики недобросовісних забудовників все таки залишаються.

У випадках з такими схемами краще довірити справу юристу, який зможе за допомогою аналізу та спеціальних ресурсів більш детальніше перевірити забудовника а також учасників будівництва. Адже дуже часто форвардні контракти підписуються сторонніми особами, а не забудовником. Посередниками у цій схемі виступають особливі юридичні особи «компанії з управління активами», які через венчурні фонди дозоляють оптимізувати діяльність забудовника та зменшити податкове навантаження на будівництво.

З кожним роком все більше забудовників використовують у своїй діяльності форвардні контракти. Розібратись у цій схемі пересічному покупцю як правило дуже важко. Тому найкраще скористатись при купівлі квартири в новобудові послугами юридичної перевірки квартири в новобудові.

Якщо Ви плануєте придбати квартиру своєї мрії – з радістю надамо Вам юридичний супровід придбання квартири в новобудові. Адвокати BARRISTERS PRIME GROUP - спеціалісти у сфері юридичного супроводу придбання нерухомості у новобудові.

Юридична перевірки забудовника і схеми продажу житла – Ваша гарантія безпечних інвестицій у ринок нерухомості.

Автор консультації: BARRISTERS PRIME GROUP