Автор не указан
1
0
2026
Час іде, проте деякі речі залишаються незмінними – з 1991 року і по сьогодні практично у кожному порядку денному пленарного засідання Київради є питання оренди землі. Київрада як представницький орган громади та розпорядник комунальних земель невпинно надає столичні ділянки в постійне користування чи оренду, а також періодично розглядає питання поновлення вже укладених договорів.
Разом з тим, кожному з нас властиво помилятись, і Київрада тут – не виняток. В окремих випадках земля опиняється в оренді у недобросовісних забудовників, які нехтують інтересами мешканців, зухвало порушують умови договору і положення законодавства. Одним з можливих інструментів реагування ради на таку ситуацію є прийняття рішення ради про розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Проте чи є такі дії ради законними? Як ефективно захистити інтереси громади, при цьому залишившись у правовому полі? Спробуємо розібратись.
Згадайте новину: Договір оренди землі укладається за новою формою
Мовою теорії
Кожному юристу добре відомо, що сама сутність приватноправових відносин не допускає розірвання договору в односторонньому порядку. Разом з тим, для повного розуміння будь-якої правової аксіоми її слід дочитувати до кінця: «Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором» (ст. 188 ГК). Отже, за загальним правилом господарський договір дійсно не може бути розірваний в односторонньому порядку, окрім випадків, коли такі дії прямо допускаються законом або договором.
Закон України «Про оренду землі» виділяє три види розірвання договору оренди землі, які в жодному разі не слід ототожнювати:
Розірвання договору за згодою сторін – «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін» (ч. 3 ст. 31 Закону).
Виходячи з зазначеного, Київрада як сторона господарського договору оренди має два шляхи його неконсенсусного розірвання – достроково через суд і в односторонньому порядку за власним рішенням. «Дострокове» розірвання через суд можливе у разі наявності підстав, визначених у ч. 1 ст. 32 Закону, а «одностороннє» розірвання за рішенням ради – при наявності підстав, безпосередньо передбачених в самому договорі оренди.
Найкращою ілюстрацією реалізації права на одностороннє розірвання є п. 39 Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220:
39. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається/не допускається (непотрібне закреслити).
Читайте статтю: Орендна плата за землю: підстава для припинення договору
Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: ……………………………….
Слід зауважити, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку за наявності відповідних положень у договорі має здійснюватися саме рішенням ради, оскільки згідно з статтею 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» рішення є єдино можливою формою волевиявлення ради.
Право на розірвання договору оренди в односторонньому порядку за рішенням ради неодноразово підтверджував ВГСУ, зокрема у своїх постановах від 10.11.2015 і 19.07.2016 у справі № 910/27023/14 та від 03.12.2015 у справі № 910/9190/15:
Правове регулювання надає одній із сторін договору право відмовитись від договору на свій розсуд за наявності домовленості про це між сторонами в умовах договору та за наявності підстав передбачених цим же договором. З огляду на викладене, визнаються помилковими висновки судів попередніх інстанцій про те, що відповідач не мав права на розірвання договору в односторонньому порядку шляхом прийняття міською радою відповідного рішення
При цьому слід окремо наголосити, що мова іде саме про прийняття радою рішення про одностороннє розірвання договору оренди, а не про скасування рішення ради про передачу відповідної земельної ділянки в оренду. Так, відповідно до рішення Конституційного суду України від 16.04.2009 № 7-рп/2009 органи місцевого самоврядування при здійсненні своїх повноважень приймають нормативні та ненормативні акти. До нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні акти передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб’єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію. При цьому органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати чи вносити зміни до своїх попередніх рішень, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов’язані з реалізацією певних суб’єктивних прав і охоронюваних законом інтересів, і суб’єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Таким чином, з огляду на «гарантію стабільності суспільних відносин» ненормативні правові акти як акти одноразового застосування, що вичерпують свою дію фактом їх виконання, не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування. Рішення ради про передачу ділянки в оренду є ненормативним актом індивідуальної дії, а отже відповідно до рішення КСУ не може бути скасоване місцевою радою.
Читайте статтю: Орендна плата за землю: підстава для припинення договору
Розірвання договору оренди по-київськи
На сьогодні в місті Києві зареєстровано близько 3,5 тис. договорів оренди землі комунальної власності. Оскільки Київрадою свого часу не було затверджено єдиних типових умов договору оренди, вони прописуються Департаментом земельних ресурсів КМДА ad hoc під кожного конкретного орендаря. У той же час абсолютна більшість цих договорів, зокрема пункти 8.4 та 11.4 цих угод, оформлені за схожим шаблоном.
Пункт 8.4 договору закріплює обов’язки орендаря: приступити до використання ділянки, завершити забудову протягом 3 років, використовувати ділянку за цільовим призначенням, своєчасно вносити орендну плату, забезпечувати доступ до земельної ділянки контролюючих органів тощо. В окремих випадках в пункт 8.4 включаються певні специфічні обов’язки під конкретного орендаря – наприклад передбачити в проекті будівництва дитячий дошкільний заклад або забезпечити певну кількість паркомісць.
Практично кожний договір оренди містить аналогічно сформульований пункт 11.4 щодо можливості розірвання договору:
Договір може бути розірваний:
- за взаємною згодою сторін;
- за рішенням суду в порядку, встановленому законом;
- в односторонньому порядку за ініціативою Орендодавця, із звільненням Орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом у разі, коли Орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам [1], не за цільовим призначенням [2], систематично не сплачує орендну плану (протягом півроку) [3], порушення строків завершення забудови Земельної ділянки, встановлених п. 8.4. Договору (три роки) [4], здійснення без згоди Орендаря передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам [5].
Як вбачається з наведеного формулювання, більшість договорів оренди землі у абз. 3 п. 11.4 встановлюють 5 стандартних підстав для розірвання договору оренди в односторонньому порядку через рішення Київради. Разом з тим, за весь час діяльності Київради лише незначна кількість рішень про одностороннє розірвання були юридично правильно оформлені та обґрунтовано прийняті.
Читайте статью: Аренда земельного участка: тенденции судебной практики
Розглянемо найбільш типові помилки депутатів Київради при розробці та прийнятті рішень про розірвання договорів оренди землі в односторонньому порядку:
Користуйтесь консультацією: Підводні камені договору оренди земельної ділянки: на що звертати увагу та як себе убезпечити
Корінь проблеми і її вирішення
Практика свідчить, що насправді депутатів і громаду в першу чергу хвилює не відсутність у забудовника прогресу в будівництві протягом 3 років, а сам прогрес будівництва, внаслідок якого усупереч існуючій домовленості в проекті не передбачено достатньо паркомісць, не побудовано прописаний у договорі дитячий садок чи грубо порушено вимоги містобудівного законодавства. Усвідомлюючи необхідність захистити права мешканців, Київрада вирішує діяти самостійно, та з посиланням на недолугі формулювання п. 11.4. і без належної доказової бази розриває договір в односторонньому порядку. Наслідок при цьому практично завжди один – рішення ради скасовується через суд, і недобросовісний орендар продовжує «господарювати» на земельній ділянці.
Разом з тим, при правильному юридичному підході завжди існує можливість захистити права громади від недобросовісного орендаря. З огляду на це, пропоную наступне:
Автор статті: Анатолій Пашинський
Джерело: ЮРЛИГА
Просмотров
Коментарии
Просмотров
Коментарии
Получите быстрый ответ на юридический вопрос в нашем мессенджере , который поможет Вам сориентироваться в дальнейших действиях
Вы видите своего юриста и консультируетесь с ним через экран, чтобы получить услугу, Вам не нужно идти к юристу в офис
На выполнение юридической услуги и получите самое выгодное предложение
Поиск исполнителя для решения Вашей проблемы по фильтрам, показателям и рейтингу
Просмотров:
226
Коментарии:
0
Просмотров:
308
Коментарии:
0
Просмотров:
189
Коментарии:
0
Просмотров:
167
Коментарии:
0
Просмотров:
365
Коментарии:
0
Просмотров:
594
Коментарии:
0
Protocol.ua обладает авторскими правами на информацию, размещенную на веб - страницах данного ресурса, если не указано иное. Под информацией понимаются тексты, комментарии, статьи, фотоизображения, рисунки, ящик-шота, сканы, видео, аудио, другие материалы. При использовании материалов, размещенных на веб - страницах «Протокол» наличие гиперссылки открытого для индексации поисковыми системами на protocol.ua обязательна. Под использованием понимается копирования, адаптация, рерайтинг, модификация и тому подобное.
Полный текстПриймаємо до оплати
Copyright © 2014-2025 «Протокол». Все права защищены.