Форвардні контракти в житловому будівництві: юридичні моменти купівлі квартири в новобудові

Будівництво житлових комплексів з кожним роком розвивається. Сьогодні тільки у м.Львові будується близько 220 нових ЖК. Багато з існуючих забудовників працюють на ринку новобудов не один рік. Інші забудовники – лише роблять свої перші кроки в цій галузі. Однак і ті і другі реалізовують житло за схожими юридичними моделями.

Однією з найбільш поширених на сьогодні схем продажу житла в новобудовах є продаж квартир через форвардні контракти. Спробуємо розібратись у цій схемі продажу детальніше.

ЩО ТАКЕ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ

Іншомовне слово «форвард» поширене в середовищі товарних бірж. Як правило форварди укладаються на товар, який виникне у майбутньому. По суті це певне договірне зобов'язанння виконати юридично значимі дії у майбутньому за певними базовими умовами.

Форвардний контракт належить до так званих деривативів (один із видів фінансових інструментів), які використовуються при інвестуванні в різні активи.

Відповідно до норм податкового законодавства дериватив – це документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. Порядок випуску та обігу деривативів установлюється законодавством.

Таким чином, форвардний контратк - цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов’язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Форвардний контракт виконується шляхом постачання базового активу та його оплати коштами або проведення між сторонами контракту грошових розрахунків без постачання базового активу. Усі умови форварду визначаються сторонами контракту під час його укладення.

В українському законодавстві спеціальним нормативним актом встановлено вимоги до форвардних контрактів. Зокрема, відповідно до п.1 Положення про вимоги до стандартної (типової) форми деривативів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1999 № 632 «базовий актив – це товари, цінні папери, кошти та їх характеристики, що є предметом виконання зобов’язань за деривативом».

СХЕМИ ПРОДАЖУ ЖИТЛА ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНІ КОНТРАКТИ

Базовим активом у випадку продажі квартири в новобудові виступатимуть «майнові права на майбутню квартиру».