Чи зобов’язане ОСББ відповідати за борги окремих співвласників перед управителем або ЖЕКом

Управляти спільною власністю в багатоповерхівці співвласники можуть у три способи:

• приймаючи всі рішення безпосередньо (може бути актуально лише для будинків на декілька квартир);
• створивши об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ)
• за допомогою залученого професіонала-управителя.

Також співвласники мають можливість поєднати два останніх варіанти, а саме: створити ОСББ й одночасно залучити управителя, розподіливши функції між ними. За цих обставин діє такий алгоритм: співвласниками створюється ОСББ, яке знову ж таки за рішенням загальних зборів співвласників укладає договір про управління з обраним управителем — юрособою приватної чи комунальної форми власності або фізособою-підприємцем.

У цьому випадку співвласників особливо цікавлять питання врегулювання відносин між ними, ОСББ й управителем. У поточному матеріалі ми розглянемо одне з таких питань, а саме: з’ясуймо, чи зобов’язане ОСББ відповідати за борги окремих співвласників перед управителем (комунальним ЖЕКом, приватною компанією або підприємцем)?

Користуйтесь консультацією: Створення ОСББ у новобудові без ЖЕКу, нав’язаного забудовником

Крок перший: з’ясовуємо, як сформувалася заборгованість співвласників

Насамперед окреслимо, про яку заборгованість співвласників перед управителем чи ЖЕКом може йтися. Таких ситуацій декілька.

Ситуація 1. До створення ОСББ будинок обслуговувався управителем або ЖЕКом, за що на користь останніх співвласниками напряму оплачувалися відповідні кошти. Підставою для таких платежів, як правило, слугували письмові договори про надання відповідних послуг між управителем (ЖЕКом) й окремими співвласниками. У деяких випадках кошти за обслуговування будинку сплачувалися лише за фактом надання послуг навіть без оформлення письмових договорів.

Ситуація 2. До створення ОСББ управитель або ЖЕК здійснював «збір» «транзитних коштів» співвласників, тобто коштів, призначених для плати постачальникам комунальних послуг, як-то опалення, водопостачання тощо. Наразі останні, керуючись нормами Закону України «Про житлово-комунальні послуги», переходять до практики укладення прямих договорів зі споживачами. Однак така практика ще не є сталою, і в Україні лишилося чимало випадків, коли ЖЕКи, приватні управляючі компанії та ОСББ «акумулюють» транзитні кошти від споживачів для подальшої їх сплати постачальникам комунальних послуг.

Ситуація 3. Після створення ОСББ співвласниками було прийнято рішення про залучення управителя, із яким ОСББ уклало договір управління. Як правило, у такому випадку співвласники сплачують кошти для оплати всього комплексу послуг для забезпечення обслуговування будинку лише ОСББ, а вже останнє спрямовує їх на всі необхідні потреби, у т.ч. й оплачує послуги управителя за договором управління. Таким чином, заборгованість за послуги управителя, хоча фактично й може виникати з вини окремих співвласників-неплатників, юридично є боргом ОСББ як самостійної юридичної особи — сторони договору управління перед управителем.

Користуйтесь консультацією: ОСББ: ідеальний варіант чи ключ до безладу?