Зміст:
З проведеною реформою у житлово-комунальній сфері 2015-2018 років (прийняття Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14.05.2015 р. (далі – Закон №417) нового Закону “Про житлово-комунальні послуги” від 09.11. 2017 р. (далі – Закон № 2189 або Закон про ЖКГ), ліквідація ЖЕКів, призначення управителів тощо) суть відносин у цій сфері звелася до принципу: благоустрій загального житла – це турбота самих мешканців. Хоча, відверто кажучи, після всіх років недбалого ставлення комунальних підприємств (тих же ЖЕКів) до забезпечення житлових будинків, вічно брудних під'їздів, старих комунікацій, застарілих ліфтів та іншої інфраструктури, можна зрозуміти й мешканців - яким дісталося таке "щастя" в їхнє управління. Але, що є те є, і з урахуванням нинішніх реалій мешканцям краще домовлятися між собою та шукати найзручнішу форму управління їхнім загальним житловим фондом. Основним із питань цього управління, у будь-якому випадку, постане питання ремонту даху, під'їзду тощо.
Користуйтеся консультацією: Неякісний ремонт у приміщенні, квартирі - зразок претензії
Хто має робити капітальний ремонт багатоквартирного будинку?
Насамперед потрібно визначиться, про який житловий фонд йдеться. Нагадаю, Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 року (далі – ЖК). (а з урахуванням нещодавно ухваленого ВРУ законопроекту №4284, “Про дерадянізацію законодавства України” Житловий кодекс України) розрізняють різні типи житлового фонду. РК у статті 4 розрізняє:
-
державний житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать державі;
-
громадський житловий фонд: житлові будинки та житлові приміщення у будинках, що належать кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям;
-
фонд житлово-будівельних кооперативів (далі – ЖБК): житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам;
-
приватний житловий фонд: житлові будинки (частини будинків); квартири, що належать громадянам на праві приватної власності;
-
житловий фонд соціального призначення: квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту.
Найчастіше ми маємо справу з приватним житловим фондом, рідше з державним, ЖБК та громадським. Про них і поговоримо.
Якщо вести мову про приватний житловий фонд, то згідно з частиною 1 статті 9 Закону №417 – управління багатоквартирною будівлею здійснюється її співвласниками.
Відповідно до статті 382 ЦК України – всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, що обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, що призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. Статтею 151 ЖК передбачено, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його безпеку, здійснювати власним коштом поточний та капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію.
Саме за рішенням співвласників всі або частина функцій управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або ж - всі функції передаються об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) (асоціації ОСББ).
Багатоквартирний будинок - це житловий будинок, в якому розташовані три або більше квартир. У багатоквартирному будинку можуть також бути нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна.
Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку. Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.
Таким чином, власники можуть або створювати ОСББ, або не створювати й безпосередньо найняти управителя. Якщо ж співвласники не визначилися досі - управління будинком здійснюється обраним на конкурсних підставах виконавчим органом місцевої ради управителем. Найчастіше, навіть після створення ОСББ жителі також обирають управителя.
Блог