Анатолій Пашинський: Розірвання Київрадою договорів оренди землі в односторонньому порядку: робота над помилками

Час іде, проте деякі речі залишаються незмінними – з 1991 року і по сьогодні практично у кожному порядку денному пленарного засідання Київради є питання оренди землі. Київрада як представницький орган громади та розпорядник комунальних земель невпинно надає столичні ділянки в постійне користування чи оренду, а також періодично розглядає питання поновлення вже укладених договорів.

Разом з тим, кожному з нас властиво помилятись, і Київрада тут – не виняток. В окремих випадках земля опиняється в оренді у недобросовісних забудовників, які нехтують інтересами мешканців, зухвало порушують умови договору і положення законодавства. Одним з можливих інструментів реагування ради на таку ситуацію є прийняття рішення ради про розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Проте чи є такі дії ради законними? Як ефективно захистити інтереси громади, при цьому залишившись у правовому полі? Спробуємо розібратись.

Згадайте новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

Мовою теорії

Кожному юристу добре відомо, що сама сутність приватноправових відносин не допускає розірвання договору в односторонньому порядку. Разом з тим, для повного розуміння будь-якої правової аксіоми її слід дочитувати до кінця: «Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором» (ст. 188 ГК). Отже, за загальним правилом господарський договір дійсно не може бути розірваний в односторонньому порядку, окрім випадків, коли такі дії прямо допускаються законом або договором.

Закон України «Про оренду землі» виділяє три види розірвання договору оренди землі, які в жодному разі не слід ототожнювати:

Розірвання договору за згодою сторін – «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін» (ч. 3 ст. 31 Закону).

1. Дострокове розірвання договору оренди землі – «на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом» (ч. 3 ст. 31 Закону). Підстави для дострокового розірвання через суд закріплені в ч. 1 ст. 32 Закону та полягають у невиконанні орендарем своїх обов’язків, визначених положеннями закону або договору.
2. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку – «розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором» (ч. 4 ст. 31 Закону, що за своєю сутністю дублює вищезгадану ст. 188 ГК).

Виходячи з зазначеного, Київрада як сторона господарського договору оренди має два шляхи його неконсенсусного розірвання – достроково через суд і в односторонньому порядку за власним рішенням. «Дострокове» розірвання через суд можливе у разі наявності підстав, визначених у ч. 1 ст. 32 Закону, а «одностороннє» розірвання за рішенням ради – при наявності підстав, безпосередньо передбачених в самому договорі оренди.

Найкращою ілюстрацією реалізації права на одностороннє розірвання є п. 39 Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2004 № 220:

39. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається/не допускається (непотрібне закреслити).