Все що треба знати про законопроєкт №3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні»

Наближається момент, коли Верховна Рада України може розглянути Проєкт Закону «Про рієлтерську діяльність в Україні». На думку авторів законопроєкту він нарешті виведе з тіні ринок посередницьких послуг у сфері нерухомості.

Натомість, більшість положень законопроєкту викликає бурхливу негативну реакцію не лише професійної спільноти фахівців з нерухомості, а й профільних об’єднань та установ.

Головні положення законопроєкту:

• Розпоряджатися нерухомістю можна бути виключно у випадку наявності інформації про неї у спеціальній базі. Звідси висновок – без залучення рієлтера продати власну нерухомість буде неможливо. Це стосуватиметься тільки фізичних осіб. Юридичні особи зможуть продавати нерухомість без залучення рієлтера.
• Створюється централізований орган професійного рієлтерського самоврядування, який покликаний забезпечити єдину практику поведінки цих суб’єктів.
• Доступ до професії в даній сфері віддається у самостійне регулювання централізованого органу. Тобто доступ до професії рієлтера буде обмежений і непередбачуваний.

Позиції профільних органів щодо законопроєкту:

• Головне науково-експертне управління Верховної Ради України видало висновок, згідно з яким прийнятий закон може обмежити права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном без посередника.
• Комітет з нерухомості та будівництва Асоціації правників України категорично не рекомендував приймати цей закон та звернувся до Комітету з питань економічного розвитку щодо відхилення законопроєкту.
• Національне агентство з питань запобігання корупції за результатами проведеної експертизи виявило корупціогенні фактори і рекомендувало істотно доопрацювати документ.
• Нотаріальна палата України здійснила власну правову експертизу законопроєкту і дійшла висновку, що він суттєво втручається в процедури відчуження об’єктів нерухомості.
• На сайті Офіційного інтернет-представництва Президента України зареєстровано петицію №22/099668-еп, яка набрала вже майже половину необхідних голосів для її розгляду.

Фактично єдиним суб’єктом, який рекомендував включити цей законопроєкт у порядок денний сесії Верховної Ради України, був Комітет з питань економічного розвитку. Всі інші профільні суб’єкти негативно оцінили його.

Як бачимо, професійна спільнота вкрай негативно сприймає не тільки конкретні новели законопроєкту, а й взагалі саму ідею необхідності законодавчого регулювання даної сфери.

На практиці часто модна почути історії, коли недобросовісний фахівець з нерухомості обманув покупця і не попередив про якісь недоліки об’єкту. Ці історії, на жаль, накладають на фахівців у цій галузі клеймо непорядних суб’єктів. Фактично в самому законопроєкті сказано, що з метою уникнення випадків введення в оману споживачів та захисту їх прав слова «агент з нерухомості», «брокер з нерухомості», «рієлтер» та утворені на їх основі похідні слова та/або словосполучення дозволяється використовувати у найменуванні лише тим особам, які включені до спеціального реєстру.

Однак чи потрібно у зв’язку з цим законодавчо регулювати дану сферу? Навряд чи. Тут питання скоріше полягає у площинні юридичної обачності самих власників та орендарів нерухомого майна. Тому погодьтеся, дана сфера не належить до найбільш пріоритетних, які потребують негайного законодавчого регулювання на сьогодні.

Нагадаємо, що свого часу існувала система обов’язкової оцінки нерухомості перед її відчуженням, яка працювала абсолютно в ручному режимі, а в результаті жодних наслідків, окрім здорожчання вартості послуг з продажу нерухомості, не створила. Пізніше ця корупційна схема була ліквідована, що нібито виглядає як спрощення процедури відчуження майна. Але з іншого боку ми бачимо законопроєкт «Про рієлтерську діяльність в Україні», яким пропонується увести новий штучний фільтр, який до того ж містить корупціогенні ризики.

Як висновок можна сказати, що законопроєкт «Про рієлтерську діяльність в Україні» містить набагато більше ризиків ніж позитивних змін, які він міг би потенційно привнести у сферу операцій з нерухомістю.

На мою особисту думку прийняття цього законопроєкту просто паралізує ринок нерухомості на період часу поки почне функціонувати система, передбачена законом. А коли вона почне функціонувати, то нічого не зміниться. Тому можна спрогнозувати, що Парламент не повинен (і не буде) голосувати за цей законопроєкт.