На першому етапі відносини клієнта з банком можна охарактеризувати як «погоджуюся на все, тільки дайте кредит…». Напевно, коли особа просить у банка кошти для вирішення своїх невідкладних фінансових проблем, вона готова на будь-які умови, навіть передати в іпотеку єдину квартиру чи будинок.
З часом усвідомивши, що взявши «чужі кошти» маєш віддавати «свої» та ще й з відсотками, у декого виникає намір врятувати свою нерухомість від вимог банка про задоволення вимог за рахунок іпотеки.
Перше, що спадає на думку боржнику в такій ситуації - це визнати в судовому порядку з будь-яких підстав недійсним договір іпотеки, виключити запис про іпотеку з Державного реєстру іпотек і терміново продати уже необтяжену нерухомість іншій особі (як правило довіреній), яка нібито нічого не знає про кредитні зобов'язання попереднього власника.
Це звичайно давало можливість боржнику зберегти своє майно та позбавити банк права звернення стягнення на предмет іпотеки.
Навіть у разі скасування такого судового рішення звернути стягнення на предмет іпотеки для банка було досить складно, оскільки відомості про іпотеку в Державному реєстрі іпотек вже були відсутні, а законодавство не наділяло жодного суб'єкта правом відновлення відомостей в реєстрі іпотек.
Судова практика у таких справах формувалася як завжди не однаково.
Читайте статтю: Нове в судовій практиці у справах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки
Примітно, що в багатьох випадках позиція Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ зводилась до того, що нерухоме майно, придбане за відсутності записів про обтяження, не є предметом іпотеки, тому відсутні й підстави для застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку», оскільки під час переходу права власності на спірну квартиру до нового власника ця квартира не була предметом іпотеки.
Проте Верховним Судом України в травні 2016 року у справі № 6-2858цс15 зроблено правовий висновок, який дає банкам право вимоги, а судам підстави здійснювати звернення стягнення на предмет іпотеки у разі переходу права власності до інших осіб.
Зокрема, у цій справі боржник після постановлення судом рішення про визнання розірваним договору іпотеки та виключення запису про іпотеку спірної квартири з Державного реєстру іпотек, продав квартиру іншій особі.
У подальшому рішення суду першої інстанції було скасованою, і банк заявив вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки, який вже перебував у власності іншої особи.
Читайте статтю: Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке - примеры судебной практики
Проблема виникла із застосуванням статті 23 Закону України «Про іпотеку», якою визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі й на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Установивши у справі, яка переглядається, факт переходу до особи права власності на спірну квартиру під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на цю квартиру, суди дійшли обґрунтованого висновку про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії на відповідача з огляду на таке.
Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.
За нормами частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Користуйтесь консультацією: Особливості звернення стягнення на майно іпотекодавця в умовах дії мораторію
Аналогічні положення містяться й у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
Відповідно до частин першої, другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Пунктом 75 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, ( діяв на час спірних правовідносин) передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.
Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.
З огляду на це, Верховний Суд визначив: «У разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису в Державному реєстрі іпотек, який виключено на підставі незаконного рішення суду, оскільки відпала підстава виключення цього запису. Іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.»
Читайте статтю: Ребенок в доме под ипотекой: учитываем будущие интересы
Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція полягає в тому, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Такий висновок суду можна вважати обґрунтованим та врешті-решт справедливим.
Але хотілося б, щоб правові механізми врегулювання таких ситуацій були визначені в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», при підготовці останньої редакції якого про це чомусь забули.
Автор статті: Віталій Положишник
Джерело: Киевский центр медиации
Блог