Реєстрація речового права на нерухоме майно є юридичним фактом, який має неабияке значення в питанні набуття такого права особою, адже згідно зі ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон) відповідні речові права, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.
Тобто, за загальним правилом, без реєстрації речового права на нерухоме майно таке право не виникне (якщо його набувають у період часу, коли відповідна реєстрація згідно з чинним законодавством є обов’язковою).
У ст. 2 Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення таких речових прав. Однак передувати державній реєстрації має підстава набуття речового права (наприклад, договір). Тобто два вказаних юридичних факти (підстава набуття речового права та визнання державою факту такого набуття (реєстрація)) утворюють юридичний склад для набуття, зміни або припинення особами речових прав.
Така досить складна юридична конструкція породжує велику кількість непорозумінь у судовій практиці, які намагається вирішувати Велика Палата Верховного Суду (далі – ВП ВС). А зважаючи на те, що окремі положення законодавства щодо речових прав та їх реєстрації часто змінюються поряд зі змінами висновків ВП ВС про застосування відповідних норм права, це створює ще більшу плутанину в судовій практиці.
У цій статті спробуємо оглянути актуальну (яка змінилась, або давно не змінювалась) судову практику ВП ВС щодо ключових питань у спорах, що стосуються реєстрації речових прав на нерухоме майно, зокрема належних способів захисту речових прав.
Належні способи захисту речових прав на нерухоме майно
З якими позовними вимогами звертатися до суду, щоб на підставі такого рішення було можливим перереєструвати відповідне речове право на справжнього власника (володільця іншого речового права) і суд не відмовив у позові у зв’язку з неправильно обраним способом захисту (варто нагадати, що відповідно до постанови ВП ВС від 02.02.2021 р. у справі № 925/642/19 обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові)?
Зокрема, у постанові від 21.12.2022 р. у справі № 914/2350/18 ВП ВС зауважує, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами. За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовують тоді, коли сторони не пов’язані зобов’язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст і правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником (володільцем) майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли сторони не перебували в договірних відносинах один з одним, власник (володілець) майна може використовувати речово-правові способи захисту.
У п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно. А частиною третьою ст. 26 Закону передбачено (якщо викласти написане в ній дуже спрощено), що внесення відомостей до Державного реєстру прав про припинення та/або набуття речових прав проводиться, зокрема, на підставі судових рішень про: скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; скасування державної реєстрації прав.
Редакції вказаних статей неодноразово змінювали, але все одно, як залишались, так і залишаються позбавленими достатньої правової визначеності, а тому не є досить зрозумілими для багатьох правників. ВП ВС, з урахуванням зазначених норм і відповідних положень Цивільного кодексу України, неодноразово аналізувала питання належності способів захисту речових прав, що підлягають реєстрації, у тих чи інших правовідносинах, у результаті чого було зроблено такі правові висновки.
Віндикаційний позов
Блог