Оренда землі: як власнику уникнути ризиків під час оформлення договору

В аграрній країні, якою є Україна, найбільш популярним видом користування земельними ділянками є оренда. Що варто враховувати при оформленні орендних відносин - спробуємо розібратися.

Загальні умови

Агрохолдинги і фермери на сьогодні мають штат юристів, які займаються укладенням, пролонгацією, розірванням договорів оренди землі, власник же здійснює усі ці дії сам.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч.1 ст. 319 ЦК України); Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 322 ЦК України).

Наведені положення закону яскраво відображають основу орендних відносин, в прямих інтересах власника земельної ділянки укласти договір оренди землі на вигідних умовах, забезпечити якісне використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону «Про оренду землі»). Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (ст. 6), а об'єкт вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17).

При цьому договір вважається укладеним з моменту його підписання (погодження сторонами усіх істотних умов договору), а право оренди і право на фактичне користування земельною ділянкою виникає, строк оренди починає свій перебіг з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.

Сформованою є судова практика з цього питання, так в Постанові Великої Палати від 18.04.2023 р. (справа №357/8277/19) Верховний Cуд дійшов висновку, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Підпис на договорі як основний реквізит

На практиці доволі часто трапляються ситуації, коли орендодавці не підписували договір оренди, виявили це не одразу, а через декілька років, або ж у разі смерті власника земельної ділянки факт підпису договору оренди землі іншою особою виявили спадкоємці. Спори про визнання недійсним договору з цих причин можуть тягнутися роками. Втім, за наявності матеріалу для почеркознавчої експертизи, вони мають шанс на успіх.

Так, у справі № 513/879/19 орендодавець заперечував підписання додаткової угоди про продовження строку оренди. До суду було надано висновок судово-почеркознавчої експертизи про те, що підпис від імені орендодавця на тій додатковій угоді виконала інша особа. ВС зауважив (постанова від 29.11.2023), що належним способом захисту прав орендодавця, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Аналогічний висновок було сформовано у постанові від 02.06.2025 у справі № 144/1440/22).